不動産売買契約の流れと内容を徹底解説！

不動産売買契約について

不動産の売買時には、高額取引となるため、契約書を作成して取り交わすことが一般的です。

また、不動産売買契約に関しては、宅地建物取引業法や消費者契約法の適用ともなりますので、問題のある取引や契約については国民生活センターや弁護士等に相談してクーリングオフや補償を受けることができます。

ただし、これらの法律等で消費者が一方的な損害を受けないよう守られてはいますが、それでも全てをカバーすることは難しいため、契約の際には不動産売買契約書の内容を精査し、問題が無いかを確認し、不明点等は署名捺印前に必ず質問しましょう。

不動産売買契約の流れ

不動産売買契約の流れは買主か売主かによって変わります。

売主の場合はまず仲介業者と契約して物件の査定及び営業を行ってもらい、買主が見つかれば引き渡し時期や正確な販売価格などを検討。

条件面で合意が得られれば売買契約を結び、買主から成約価格の約５％程度の手付金としてを受領するという流れが一般的です。

買主の場合は、資金計画を立ててから仲介業者や不動産販売サイトなどで物件を探し、内覧を実施し、購入の申し込みおよび各種交渉を行い、不動産売買契約の締結および手付金を支払います。

契約の際、仲介業者の宅地建物取引士から重要事項に関する説明及び重要事項説明書を受け取ります。

これは、物件の法令上の制限や権利関係、状態、契約条件などが対象となり、法令で宅地建物取引士が必ず説明しなければなりません。

重要事項説明について納得でき、物件を購入したいという場合には、手付金を支払い、売買契約を結ぶという流れになります。

不動産売買契約書の内容について

不動産売買契約書にはどのような内容が記載されているのでしょうか？

基本的な不動産売買契約書に記載されている内容を項目ごとに見ていきましょう。

売買物件の提示

これは売買する不動産物件についての情報を記載する項目です。所在と建物の面積、建物について、原則として登記に記載されている内容がそのまま記載されます。

売買代金、手付金等の金額、支払日

物件をいくらで売買するか、契約時の手付金はいくら支払うか、その他経費が必要となる場合の費用、そして各種費用を何時支払うかについて記載する項目です。

売主側にどうやって代金を支払うかもここに記載することが多く、指定された銀行口座に分割して振り込むなどの条件を記載します。

土地の実測、土地代金の精算

土地の面積は不動産登記上の面積と実測値に誤差が生じる場合があり、面積あたりの価格で計算すると、どちらを元にするかによって費用が変わってしまうことがあります。

この面積による価格の違いをどうやって精算するかについてはどちらを基準にするかあらかじめ契約時に決めておく必要があるため、実面積と公簿上の違いや精算の有無について契約書に記載しておかなければなりません。

所有権の移転と引き渡し時期

引っ越しや建て直しにともなう取り壊し、住居の建設予定など、不動産売買後にはさまざまな予定を立てなければなりません。

引っ越しの遅れや引き渡しの遅れなどで双方に損失が発生しないよう、契約書には所有権の移転日や引き渡し日についても記載が必要です。

公租公課の精算

公租公課とは、簡単に説明すると不動産にかかる税金のことです。

売買時にどれぐらい税金がかかるのか、買主と売主のどちらがいつから税金を負担するのかについて記載します。

ローン特約

住宅ローンを用いて購入する場合に追加される項目です。

もし、契約後に住宅ローンの審査がおりなかった場合などにも備え、契約を白紙解除することができるようにしておきます。

付帯設備等の引き渡し

住宅設備、例えば埋め込み型エアコンや給湯器などの設備ごと売買する場合に記載する項目です。

設備の所有権や売買価格などを記載し、故障時の扱いや補償などについても記載しておきます。

手付解除

手付解除とは、買主の場合は手付金を放棄する、売主の場合は手付金を返金し、さらに手付金と同額渡すことで契約を破棄することができるという仕組みです。

契約を解除したい場合に手付金をお互いにどれだけ払うかについてこの項目に記載します。

契約違反による解除

手付解除期限が過ぎているにも関わらず契約を解除した場合などに支払う違約金の額などを記載する項目です。

引き渡し期限の不履行など、他の項目で定めた契約内容に違反した場合の対応についてもこちらに記載します。

瑕疵担保責任

こちらは物件に瑕疵があった場合の責任についての項目です。

重要事項説明の際に物件の状況について詳細な説明を受けますが、売却後に説明を受けていない欠陥が見つかった場合にどう対応するかを記載します。

契約書で知っておきたいポイントは？

土地の実測、土地代金の精算について

土地の面積は公簿に記載されている面積と実測値が違うことがあります。

契約時に公簿上の面積から価格を決め、お互いにその価格で良いと取り決めている場合には実測値との違いがあっても売買価格に変更は行われません。

しかし、実測値で改めて売買価格を計算するという場合には、契約後に差額の精算が必要です。

この実測及び土地代金の精算について、契約時の価格のまま精算を行わないことを「売買代金固定型」、精算を行うことを「売買代金清算型」と呼びます。

手付解除とは

手付解除とは、不動産売買契約を解除したい場合に行う手続きです。

買主なら手付金を放棄する、売主なら手付金の倍額を支払うことによって契約を解除することができますが、既に契約相手が契約の履行に着手していた場合には解除することができません。

また、契約の際に手付解除が行える期間を定めておく場合もあります。

このような状況で契約を解除する場合は、手付解除ではなく「違約金」を支払うことになりますので、注意しておきましょう。

手付金とは

手付金とは、契約を締結した証明として収める金銭のことで、一般的には買主が売主に売買代金の一部、約５％程度を売主に収めます。

この手付金は売買代金の一部として扱われるため、契約が履行されて支払いが行われる際には、買主は売主に手付金を除いた費用を支払うことになります。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任とは、物件の引き渡し後に契約時に説明を受けていない瑕疵が発見された場合に売主がどのような補償を行うかというものです。

修繕にかかる費用や瑕疵によって発生した損害を補償するというかたちになりますが、欠陥の度合いが大きく、居住が難しい場合には契約を解除することもあります。

瑕疵担保責任については、経年劣化によって発生する瑕疵も存在するため、一般的には引き渡し後どのくらいの期間売主に責任があるかを契約時に定めますが、個人間の取引の場合は2～3カ月程度となることが多いようです。

ただし、売主が個人ではなく不動産会社である場合については宅地建物取引業法によって瑕疵担保責任の期間が2年以上と定められています。

また、新築住宅の場合、主要構造部分等の瑕疵担保責任は10年以上にしなければなりません。

個人間の取引の場合は約3カ月が瑕疵担保責任の対象期間となりますが、不動産会社などの仲介業者を利用すれば2年以上の補償が受けられるため、中古住宅の売買を行う際にはできる限り仲介業者の利用をおすすめします。

売買契約締結で失敗しないために

売買契約書の締結では、売買時に行うさまざまな手続きの詳細が記載されています。

実際の契約を行う前に契約書の写しを受け取っておき、細部まで契約内容に不備がないか、不明な点がないかを精査しておくことが大切です。

また、もし契約内容に不備や疑問点、不明点があった場合には、仲介業者や行政書士、不動産コンサルタントなどに相談し、契約内容の調整や追記なども行いましょう。