不動産売買の契約の流れは？

不動産売買における契約の流れとは

不動産の売買を行う際には、どのような流れで契約が行われるのでしょうか？

一般的な不動産売買の流れについて見てみましょう。

1.購入及び売却の申し込み

不動産売買では、まず売主が所有物件の相場を近隣地域の平均的な相場や不動産会社などに査定を依頼して調査し、その価格を元に不動産会社などの仲介業者と媒介契約を結びます。

媒介契約を結んだ仲介業者は、不動産ネットワークのデータベース（レインズ）に物件情報を登録、他の不動産会社、仲介業者が物件を確認できる状態にした上で、さらに広告などで物件について宣伝を行います。

不動産の購入を考えている方は、これらの情報を元に不動産会社や仲介業者などで物件を選び、希望に添った物件があれば内覧などを行った上で購入希望を出すという流れが一般的です。

しかし、売主側の仲介業者などが査定して価格を設定している場合でも、リフォームが必要な場合や買主側の予算の都合等があるため、希望する価格で売却できない場合もあります。

このような場合については、購入申し込み時に売主側と買主側で交渉を行い、価格についての折り合いを付けることになるでしょう。

2.ローンの事前審査

不動産などの高額な取引を行う場合、買主側はローンを組んで資金を調達することになるでしょう。

この場合に問題となるのが、住宅ローンが組めるかどうかです。

契約を締結したにも関わらず住宅ローンが組めないとなると、契約を破棄しなければならなくなりますし、場合によっては契約破棄によって違約金がかかってしまうでしょう。

こういったトラブルを未然に防ぐために行うのが、ローンの事前審査です。

事前審査とは、金融機関にローンで借りたい金額や収入などの情報を伝え、金利や借入可能額などについて見積もりを立ててもらう手続きのことです。

実際にローンを組む際には、提示された見積もりを比較し、金利や借入額などで有利な商品を選ぶと良いでしょう。複数の金融機関に住宅ローンの仮審査を申し込むことも効果的です。

ただ、審査の結果、希望額より融資が可能な額が低い場合には、融資額の減額請求されることがありますし、連帯保証人が条件となる場合もありますので、注意が必要です。

3.重要事項の説明

重要事項の説明とは、売買する物件についての詳細や売主の住所氏名、抵当権、法令上の制限などについて宅地建物取引士が行うものです。

法令で宅地建物取引士が資格証を提示した上で行なわなければならないと定められており、この時に取引様態についても説明が行われますので、しっかり確認しておきましょう。

「取引様態」とは、不動産広告を行うにあたっての宅地建物取引業者の立場のことです。

不動産売買の場合なら、宅地建物取引士が所属している不動産会社が所有している物件を販売する「売主」、所有者の代理として手続きを行っている場合の「代理」、売主と買主の仲介を行っている場合の「媒介」の3つの取引様態があります。

また、契約の詳細や契約の解除、違約金についても重要事項とともにここで説明されます。

4.売買契約の締結

重要事項の説明を受け、問題がないようなら売買契約を締結します。

この時、物件価格の５％程度の手付金を買主が支払うのが一般的です。

手付金とは、契約が締結された証明として支払われる金銭で、契約が順調に履行されれば売買代金に充当されます。

また、手付金を違約金の充当に用いる場合もあり、買主側の理由によって解約した場合は手付金を没収、売主側が解約した場合は手付金を倍にして返却することが多いようです。

不動産売買の契約時に必要なもの

不動産売買の契約を結ぶ際には、どのようなものが必要となるのでしょうか？

費用と書類について買主、売主それぞれの立場から見てみましょう。

不動産売買の際に発生する費用

不動産売買の際には、買主、売主それぞれに手数料や税金などの費用が追加でかかります。

買主、売主のどちらにも必要な費用は、仲介業者を利用していた場合の仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税です。

売主側が必要な費用はこの他にローンが残っている場合は抵当権の抹消費用、居住している場合は引っ越し費用、売却によって利益が得られた場合には所得税もかかります。

買主側の費用は、住宅ローン申込時の手数料、所有権の移転手続き費用、税金などの精算金、不動産を購入した際にかかる不動産所得税などです。

これらの経費は基本的なものですので、場合によっては他の費用が発生する可能性もあります。

どれだけ費用がかかるかは仲介業者にあらかじめ問い合わせておきましょう。

不動産売買の際に必要となる書類

不動産売買の際には、金銭以外に書類も必要となります。

売却時に必要となる書類は、登記簿謄本、売買契約書、購入時の重要事項説明書、登記済権利書、物件の図面、固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書、物件の図面、測量図、建築確認済証などです。

また、マンションを売却する場合には、マンションの管理規約、使用細則などの書類も必要となります。

引き渡しの際には、この他に本人確認書類、実印、印鑑証明書、住民票、振込先の口座情報、ローン残高がある場合には残高証明書が必要です。

買主側については、購入申込書及び本人確認書類、住宅ローンを組む場合は住宅ローン契約書、抵当権設定契約書、住民表、実印及び印鑑証明書が必要となります。

どちらの場合も住民票や印鑑証明書を色々な手続きで要求されますので、多めに取得しておくと良いでしょう。

不動産売買契約書の確認ポイント

不動産売買契約を結ぶ際には、契約書の内容を十分に確認しておく必要があります。

確認は全項目について行わなければなりませんが、特に売買物件の詳細や売買金額、手数料、ローン特約、引き渡し時期、解約時の条件などが重要なポイントです。

売買物件の詳細については、登記簿と実測値で土地面積が違う場合があるため、どちらを元にして売買価格を決めるか協議しておきましょう。

また、手数料は上限である「売買価格の3％+6万円」を超えていないか、支払いのタイミングについては、契約時と成約時に分けて支払うのか、一括で支払うのかなどを確認しておいてください。

住宅ローン特約とは、もしローンが受けられなかった場合に、売買契約を解約する項目です。

一般的には、ローン不成立で解約する場合には、手付金を返還しない、ローン審査が長引いた場合については、一定期間経過で契約を破棄するなどの条件が盛り込まれます。

また、ローン以外の理由で契約を破棄した場合についても確認しておきましょう。

こちらも、一般的には買主側から破棄した場合は手付金を違約金とする、売主側の事情で契約を破棄する場合については、手付金を返却した上で手付金と同額を違約金として買主側に支払う場合が多いようです。

不動産売買契約書はさまざまな項目が設定されているため、契約に慣れていないと重要な項目を見落としてしまうかもしれません。

契約当日だけでは契約書の確認について不安だという方は、契約前に契約書の写しを用意してもらい、事前に不明な項目について、不動産会社の担当者に確認するといいでしょう。