ホームステージングのメリットと流れについて

不動産売却で行われるホームステージングとは

ホームステージングとは、不動産売却で行われる販促活動の一種で、売却する物件を家具や雑貨でコーディネートし、見栄えを良くすることです。

同じ物件でも、何もないからっぽの状況を見た時と、おしゃれにコーディネートされた状況見た時とでは、購入希望者は圧倒的におしゃれな状態に興味を示しますので、売却は大いに有利になります。

ホームステージングの発祥と日本での普及

ホームステージングはアメリカで生まれた考え方です。不動産会社に勤めていたバーブ・シュワルツ氏が提唱したとされ、不動産売却での販促効果の高さから先進国を中心に世界中で広まりました。

日本国内でも、中古物件市場の活性化に伴い、不動産の売却にホームステージングを導入する動きが高まっており、2013年には『日本ホームステージング協会』が設立されています。

同協会では、ホームステージングの知識や技術を持つと認められた「ホームステージャー」の資格認定も行われており、国内の不動産売買において、ホームステージングは今後ますます普及して行くと言えるでしょう。

ホームステージングの内容

ホームステージングでは、購入希望者が物件に住んだ時の暮らしを想像できるように、「引き算」と「足し算」の考え方でコーディネートが行われます。

既存の家具や小物を減らして生活感を消す（引き算）
家具や雑貨、照明などを増やして、モデルルームのように綺麗に演出する（足し算）

引き算のホームステージング

売却予定の家に持ち主が居住中だと、居住中の室内写真が物件情報に掲載されますが、生活用品や家具が雑然と置かれた室内写真を見ても、購入希望者は自分たちが住んだ状態を想像しにくく、購入をためらってしまうでしょう。

ホームステージングでは、ただ家具を増やすだけでなく、物件内の見栄えを良くするために、

• 片付け
• 掃除
• 遺品整理
• 家財の処分

といった「引き算」のコーディネートも行われます。

居住中で小物や生活雑貨が溢れており、写真撮影のために掃除ができないという人でも、ホームステージングを利用すれば整理された室内写真を物件情報に掲載できるでしょう。

足し算のホームステージング

家具が少なすぎる部屋も購入後の状態が想像しきれないため、理想の間取りや立地に近い物件でも、購入希望者は購入に踏み切ることができず、売却までに時間がかかってしまいます。

ホームステージングでは、いま物件に住んでいる人ではなく、物件の購入希望者層を想定した「足し算」のインテリアコーディネートが行われますので、購入への大きな後押しができます。

家具や観葉植物をレンタルして増やし、おしゃれな照明やインテリア雑貨なども随所に配置して、香りやBGMなどを使った嗅覚や聴覚によるアプローチも行えば、購入希望者は物件に好印象を抱くでしょう。

ホームステージングを利用した時の費用相場

ホームステージングの費用相場は、リビング、ダイニング、水回りをフルコーディネートするプランを利用した場合で、１カ月あたり約10～20万円です。

ホームステージングはコーディネートを行う範囲や量によって費用が異なり、家全体をコーディネートするプランと、物件情報に掲載したい部屋だけコーディネートするプランでは、当然後者の方が費用は割安です。

ほとんどの業者では、標準プランにリビングとダイニングのコーディネートが含まれており、水回りや玄関、書斎、ベッドルームなどの部屋もコーディネートする場合はオプション料金が発生する傾向にあります。

その他、既存の家具のみでコーディネートを行うプランや、写真撮影のみ自分たちで行うプラン、写真撮影の日だけ家具をレンタルするプランなど、価格が安いプランもありますので、物件の規模に応じて選び分けましょう。

ホームステージングで得られるメリット

ホームステージングを行うと、売り手側の費用や手間は発生しますが、物件の売却期間が短くなったり、売却額がアップしたりするなどのメリットが期待できます。

また、ホームステージングには、売り手だけでなく買い手側にも高い満足度を与える効果があります。

ホームステージングによる売主側のメリット

ホームステージング済みの物件写真を掲載すると、物件情報へのアクセスもアップして内覧希望者が増える分、購入希望者が現れる確率も高くなり、早めの売却が期待できるでしょう。

日本ホームステージング協会が2017年に行った調査によると、ホームステージング済み物件の売却期間は、何も手を加えていない物件の売却期間に比べると3分の1になったというデータが出ています。

さらに同調査によれば、ホームステージングが行われた物件は、何もしていない物件に比べると売却価格が0.5％アップしたという結果も出ており、約3000万円の物件であれば約15万円プラスしたことになります。

売却額に対し、約0.5%でも価格アップが見込めれば、約10万円かかるホームステージング費用も回収できるかもしれません。

ホームステージングによって物件が早く・高く売れる理由としては、物件に魅力を感じた購入希望者が「他の人が買う前に決めないと」と決断を急ぎ、値引き交渉も行いにくい心理状態になるためと考えられています。

ホームステージングによる買い手側のメリット

ホームステージングが行われた家は、インテリアのプロが「この家はこんなインテリアコーディネートができますよ」と手本を示してくれた状態です。

従って、購入希望者は「理想の暮らしができる」という期待と共にホームステージング済物件を購入するため、物件を購入した時の満足感は、手つかずの物件を購入した時よりもはるかに高いと言えるでしょう。

ホームステージングを行うと発生するデメリット

ホームステージングは良い結果ばかり招くとは限らず、売り手側・買い手側双方にデメリットが生じるケースもありますので、利用する前に注意点として知っておきましょう。

ホームステージングを行った時の売主のデメリット

ホームステージングは時に約100万円かかるプランもあるため、利用するプランは慎重に選択しなくてはなりません。

また、ホームステージング済みの物件は売却期間が短くなる傾向があるとはいえ、確実に短期間で売却できるとは限らず、もし家具のレンタル期間を過ぎても売却できそうにない場合は、延長料金を払わなければなりません。

早く・高く売れると過度に期待し過ぎず、売却期間を冷静に予測し、リビングや水回りなど物件の印象が良くなる目玉のポイントを見定めて、予算に合ったホームステージングのプランを選びましょう。

ホームステージングが行われた物件を買う人のデメリット

購入希望者によっては、ホームステージングの演出が気に入らず、「演出なしの状態で見てみたい」「演出がなければ買っていたかもしれない」と感じる人もいるかもしれません。

また、ホームステージング用にレンタルされていた家具や設備は、購入時には不動産業者に回収されてしまいます。

そのため、もし演出用にレンタルされていた家具を入居後も使いたい場合、買い手は物件購入費用とは別に、家具購入費用も支払わなければなりません。

ホームステージングを業者に依頼するメリット

ホームステージングは業者を介さず自力で行うことも可能ですが、ホームステージング業者を利用すると、以下のようなメリットが受けられます。

家具や設備の取り扱いを業者に任せられる

ホームステージングを行うためには、魅力的な家具や雑貨、住宅設備を導入しなければなりませんが、個人ですべて揃えようとすると、家具選びや搬入に多くの時間と手間がかかります。

さらに、物件が無事に売れても、購入希望者がコーディネート用の家具や設備の買い取りを拒否した場合、自分たちで家具を回収し、保管や売却といった事後処理を行わなければなりません。

ホームステージング業者に依頼すると、家具や設備の取り扱いも一任できますので、余計な買い物で時間や手間を取られることもなくなります。

売り手が気づかない物件の魅力を見つけてもらえる

売却予定の物件にどんなに魅力やメリットがあっても、長年住んでいる人にとってはそれが当たり前の存在となってしまい、売却のアプローチに活かせない恐れがあります。

ホームステージングを行う業者は、物件ごとの魅力を引き出す力を持っていますので、長年住んでいる人だと見逃してしまうような物件の魅力も見抜いて、客観的な視点でインテリアをコーディネートしてくれるでしょう。

買い手目線のコーディネートをしてもらえる

ホームステージングで行われるインテリアコーディネートの最大の特徴は、住んでいる人の目線ではなく、購入希望者の目線に合わせて行われる点です。

ホームステージング業者は、インテリアコーディネートを行う前に物件の購入希望者層の年齢や収入、家族構成を分析しますので、購入希望者層に合った家具やインテリア小物を選んでくれるでしょう。

ホームステージング業者に依頼した時の流れ

ホームステージングを業者に依頼する時のおおまかな流れは、以下の通りです。

• ホームステージングの相談
• ホームステージング予定物件の調査
• ホームステージングのプランニング
• ホームステージング業者との契約
• ホームステージング作業開始（写真撮影）
• 成約、家具撤去

それぞれの項目について、内容や注意点を詳しく見て行きましょう。

ホームステージングの相談

まず最初にホームステージング業者に問い合わせを行い、ホームステージングを行いたい物件の詳細や希望予算などを相談します。

在宅のままホームステージングを行うか、退去後で家具が何もない状態かなどの希望は、できるだけ初回の相談時に伝えておくと、次に行われる現地調査で見るポイントが明らかになり、理想に近いプランを作成してもらえます。

ホームステージング予定物件の調査

ホームステージング業者が依頼予定の物件を訪れ、物件の雰囲気や間取り、既存家具の量などを現地調査し、コーディネートの方向性やレンタルすべき家具の種類や量を考えます。

ホームステージングを行うためには、物件の購入希望者層や周辺の立地、ライバル物件の有無なども調べなければなりませんので、見積もりができるまで数日～1週間は余裕を持っておきましょう。

見積もり提示・プランニング

ホームステージング業者から料金とプランを提示されます。業者によってはCGによる室内のシミュレーション画像も作ってもらえます。

契約に進むまでは見積もりと現地調査は無料で行えますので、できるだけ複数のホームステージング業者に相見積もりを取り、最も理想的なプランニングをしてくれる業者を見つけましょう。

ホームステージング業者との契約

ホームステージング業者が作成した見積もりとプランの内容を確認し、納得できれば契約に進みます。

契約する前に、
家具のレンタルを延長する際の支払いタイミング
レンタル家具が万が一破損した時の保証内容
レンタル家具買取りの可否
などが契約書に盛り込まれていることを確認しておきましょう。

ホームステージング作業開始

家具や室内装飾品の搬入・設置、遺品整理や家具の処分などが約1日かけて行われ、ホームステージングがスタートします。

また、ホームステージングされた室内の撮影をプロのカメラマンに依頼する場合は、自然光が入りやすく綺麗な写真が撮れる日中に撮影が行われますので、撮影日と設営日はそれぞれ予定を空けておきましょう。

なお、写真撮影のためだけに家具のセッティングを行うプランであれば、撮影終了とともに家具も撤去され、ホームステージングは終了です。

成約からレンタル家具撤去

購入希望者が見つかり物件が成約となれば、レンタル家具の撤去・搬出が行われ、ホームステージングは終了です。

もし家具のレンタル期間を過ぎても成約とならなかった場合、レンタル期限までに解約を申し出なければレンタルが自動で延長されてしまうことがあります。

家具のレンタル期間を過ぎてもホームステージングを引き続き利用するかどうかは、ホームステージング業者と契約する前に決めておきましょう。

ホームステージングを依頼する業者の探し方

ホームステージングを依頼できる業者の選択肢としては、

• ホームステージングの専門業者
• ホームステージングサービスが利用できる不動産会社
• ホームステージング部門を設けている家具販売店

など、多種多様です。

不動産会社の中には、専属専任媒介契約を結ぶなど一定の条件を満たした場合のみ、無料でホームステージングサービスを利用できる所などもありますので、仲介業者選びの時に注視してみましょう。

また、ホームステージング業者の中には、ホームページ上で無料相談を行える所もあります。訪問前にメールや相談フォームを利用して、対応力や接客マナーなどを見定めておくことをお勧めします。

『ホームステージャー』が在籍している業者を選ぼう

どの業者に頼むべきか迷ったときは、『ホームステージャー』が在籍しているかどうかを判断の基準にすると良いでしょう。

ホームステージャーは日本ホームステージング協会の認定を受けた、ホームステージングの知識と技術を持つ有資格者です。

残念なことに、ホームステージングが不動産売却で積極的に導入されている昨今、実績も知識もなくただ人員を集めただけの悪質なホームステージング業者も増えています。

未熟なホームステージング業者に依頼して、せっかくの物件売却を台無しにしないためにも、ホームステージャーが在籍しているかどうかは、業者と契約する前に必ず確認しておきましょう。