不動産の売却で用いられる「買取」について解説

不動産売却で用いられる「買取」とは？

不動産売却における「仲介」と「買取」の違い

不動産売却で用いられる手法として「仲介」と「買取」がありますが、買取とはどのような方法なのでしょうか？

買取は、購入希望者を不動産会社に探してもらうのではなく、不動産会社に直接売却する方法です。

仲介では買主を探すために広告活動を行いますが、買取では不動産会社などが直接購入するため、広告活動は一切行いません。

不動産を買取で売却するメリット

不動産を買取で売却する場合、どのようなメリットがあるのでしょうか？

買取の場合、購入する業者との交渉がまとまればすぐに売却することができるため、短期間で物件を手放すことができます。

そのため、新しい住まいを売却益で購入する場合や、住宅ローンの返済に売却益を充てる場合などに、資金計画を立てやすくなるでしょう。

また、売却後に発生した設備の故障に対する瑕疵担保責任も免責となるため、売却後にトラブルとなることがありません。

その他にも、内覧が不要で、仲介手数料も直接売却のため不要、さらに広告活動も行わないため、周囲に物件を売りに出していることを知られずに売却が可能です。

不動産を買取で売却するデメリット

買取で不動産を売却するデメリットは、不動産会社が買取後の再販のためにリフォーム費用や維持費などを負担しなければならないために、その経費分売却価格が安価になることです。

また、もし物件の再販に時間がかかると借入金の金利が増大するリスクもあるため、このリスク分についても買い取り価格から差し引かれることが多いようです。

注意点として、新築物件や築浅物件は仲介なら比較的高値で売れる傾向がありますが、買取の場合は経費等を市場価格から引いた価格で買い取り価格が決まるため、より仲介との価格差が広がる傾向があります。

買取には「即時買取」と「買取保証」とがある

不動産の買取では、業者と交渉してすぐに買い取ってもらう「即時買取」と、一定期間媒介契約を結び、物件が売れない場合に買取を行う「買取保証」とがあります。

即時買取はすぐに物件を売ることができるため、できるだけ早く物件を手放したい方向けです。

即時買取の場合は、仲介で買主が見つかればより高額で売却することができますが、ある程度の時間が必要となるため、売却までに時間の余裕がある方に向いています。

買取と仲介を選ぶ際の判断基準

不動産売却では、買取と仲介のどちらを選べば良いのでしょうか？

買取向け、仲介向けそれぞれの条件をまとめました。

買取に向いている不動産売却の条件

不動産売却で買取を選んだ方が良い条件は、売却価格が安価でも問題ないこと、売却期間に制限がある場合、売却益を使用する時期が決まっている場合、瑕疵担保責任による補償を行うのが難しい場合などです。

また、売却中だということを周囲に知られたくない場合も買取を選ぶと良いでしょう。

仲介に向いている不動産売却の条件

不動産を売却する際に仲介を選んだ方が良い物件の条件は、時間がかかってもできるだけ高く売りたい場合、築年数や立地などといった買い手のつきやすい魅力が物件にある場合、売却情報が周囲に知られても問題ない場合などです。

また、居住物件の売却時に、内覧を行っても問題がない場合も仲介向けと言えます。

不動産売却で買取を選んだ場合の手続きの流れ

実際に買取で不動産を売却した場合の手続きの流れをご紹介します。

不動産会社に買取を依頼する前の準備作業

実際に買取を依頼する前に、住宅情報誌やインターネット上の不動産売買サイトなどを確認し、物件の買取相場を確認しておきましょう。

また、買取査定に必要となる登記事項証明書などもこの段階で用意しておいてください。

不動産会社に物件の査定を依頼する

不動産会社に連絡し、物件の買取査定を依頼します。

この時、資料等を用いて短期間で価格を提示する「机上査定」と、現地調査の上で時間をかけて評価を行う「訪問査定」がありますので、予定や目的に合わせて選ぶと良いでしょう。

査定の際には、会社によって営業力や対応等が違うことが予想されますので、複数の会社に査定を依頼し、査定結果や対応などを比較するとより好条件の会社が見つかる可能性が高まります。

不動産会社に買取価格を提示してもらう

査定結果と実際の買取額には差異がありますので、査定結果から不動産会社を選んだ後で、正確な買取結果を出してもらいます。

売買スケジュールの確認等の調整を行う

買取価格に問題がなければ実際の買取手続きに関する調整および打ち合わせを行っていきます。

打ち合わせでは、退去時に残した家具や設備について撤去費用がかかるかどうか、売却代金はいつ決済されるか、退去日をいつにするかなどを確認しておきましょう。

買取による不動産の売却は会社相手の取引となるため、スケジュールについては比較的融通が利きます。

売買契約を締結する

条件等がまとまったら、売買契約書の内容確認、住宅設備の状態確認、雨漏りや白アリ等の建物に関する状態の確認を行い、売買契約書を取り交わします。

また、手付金についてもこの段階で支払われます。

物件を引き渡して精算を行う

引き渡し日までに引っ越しや住宅ローンの返済、抵当権の解除、登記手続き等を行っておきます。

仲介に比べて買取では引き渡しまでの日数が短くなる傾向があるため、早めに書類の準備や手続きを行っておきましょう。

これらの手続き等が完了すれば、物件を引き渡して取引は完了です。

売却の際には不動産会社との協力が欠かせませんので、細かく連絡して相談すると良いでしょう。

買取による売却に向いている物件の特徴は？

不動産の売却で買取に向いた物件とはどのようなものなのでしょうか？

内装の劣化が激しい物件

内装や設備の劣化が激しく、修繕費用が高額になると考えられる物件は、買取向きと言えます。

これは、買取の場合、業者がリノベーションやリフォームを施してから再販することが多いため、売主が自力で修繕しても無駄になる可能性が高いことが理由です。

また、売却前のリフォームも検討できますが、売却益でリフォーム費用を回収しきれない可能性が高いため、このような物件の場合はそのまま売った方が良いでしょう。

事故物件

事件や事故の現場となってしまった不動産については、一般消費者への仲介による売却が難しいため、買取による売却がおすすめです。

事故物件については通常でも買取価格が安くなる傾向がありますが、買取なら少なくとも物件が売却できないということはありません。

築30年以上の物件

一般的な建物の場合、水道管などの耐用年数は約25年とされています。

そのため、新築時からこれらの設備の修繕を行っていない物件については買取を選んだ方が良いとされています。

また、もし仲介で売却した後に設備に不具合があった場合は、瑕疵担保責任を負うため修繕費用を支払わなければなりません。

しかし、買取なら修繕費用は購入した業者の負担となるため、修理費用の負担といった将来的なトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

相続した不要な物件

現在の住まいとは別に相続した不動産も買取むきな物件といえます。多くのケースは該当の物件について相続人の方は知識が薄く、使われていない不動産だった場合は内装劣化部分も多い傾向があります。

急に相続した物件の維持管理のためにかかるランニングコストを考慮し、売却完了までの期間が早い買取を検討することをおすすめします。