不動産の買取価格は何に影響される？納得のいく価格で買取してもらうための手引き

知っているようで知らない不動産の買取とは

不動産を売却したい場合は、不動産会社に依頼します。その際の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があることをご存じでしょうか。

一般的によくみられる、不動産会社が販売広告を出して、買主が見つかれば売買契約を結ぶ形式を「仲介」といいます。不動産会社は、売主と買主を結び売買契約を成立させる役割を果たします。

一方「買取」とは、外部の買主に売却することなく、不動産会社が直接、不動産を買い取る方式のことをいいます。

この「買取」には、「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。それぞれどのような違いがあるのかみていきましょう。

即時買取

即時買取とは、売主が売却を希望する不動産を、まったく外部に売り出しをすることなく、不動産会社自らが買い取るものです。

買取保証

買取保証とは、一定の期間外部に売り出しを図り、この期間に買主が現れなければ、不動産会社が予め定めた金額で、不動産を買い取るものです。売り出し期間があるので、この間に買主が現れれば、即時買取よりは高い金額で売れる可能性があります。

不動産を買取してもらう際のメリットとは

不動産を買取してもらう場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。即時買取と買取保証の、それぞれのメリットをみていきましょう。

即時買取のメリット

即時売却の場合、なにより早い時期に現金化できる点が、大きなメリットといえるでしょう。

仲介や買取保証の場合は、一定の販売期間が設けられていますから、その間は現金化ができません。そのうえ、仲介の場合には、必ず売却できるという保証がありません。

即時買取は、早い時期に確実に現金が必要な人に向いているといえます。早い時期に現金を確保できれば、次のステップに向けて、しっかりとした資金計画が立てられます。

また、即時買取では、不特定の人々が、売り出し物件を内覧しにくることはありません。まだ居住しているときに内覧があると、売主にとっては心理的な圧迫になりますが、その点でも助かります。

それと同時に、近所にも自宅を売りに出しているのを知られることがないのもメリットといえるでしょう。

さらには、不動産会社に買い取ってもらえるからこそのメリットもあります。まず、不動産会社が直接買い取るのですから、仲介手数料は必要ありません。通常、仲介手数料は(売却価格×3％＋6万円)とされていますから、金銭的な節約ができます。

そのうえ、不動産会社が買い取ってくれることから、通常の売買に課せられる瑕疵担保責任も免除されます。瑕疵担保責任とは、買取後1年以内に重大な欠陥が発見された場合に、それを売主が修復する義務のことですが、これが免除されるのもメリットといえます。

住宅ローンが残っている場合には、不動産会社が、買主の立場で銀行と交渉をしてくれます。この場合、買取価格の一部あるいはすべてが、ローンの一括返済に充てらることになります。

買取保証のメリット

買取保障は一定期間、外部に販売広告を出すことから、ただちに現金が入ってくるわけではありませんが、買取価格は予め定まっています。したがって、その金額を基本にして、次のステップの資金計画を立てることが可能になります。

また即時買取と違い、レインズへの登録や広告によって買主を探していますから、買取補償額よりも高い金額で、売買が成立する可能性があります。

こんな人が買取に向いている

こんな人であれば、不動産を買取で売却に向いているといえます。

• 売買価格にこだわることよりも、早い時期の不動産の売却を優先したい人
• 次に資金をつぎ込む時期が確定している人
• 値段交渉や手続きに費やす時間のない人
• 売却を予定していることを他人に知られたくない人
• 手元に現金があまりなく、仲介手数料の支払いが困難な人
• 売却予定の家が古すぎて、瑕疵担保責任が発生する可能性が高いと思っている人
• 相続した不要資産の売却を希望する人

不動産を買取してもらう際のデメリットとは

不動産を買取してもらう際のデメリットについて、即時買取と買取保証のそれぞれを考えてみましょう。

即時買取のデメリット

即時買取をする不動産会社は、不動産を早い時期に売却することを目的として買い取ります。当然、そこには利益が出ることを当て込んでいます。

不動産会社が売り込む物件は、外壁の塗装替えや、内装クロスの張替えなどのリフォームをすることで、付加価値を付けます。

また、買取の際には、多くの場合、銀行の融資を受けて資金を調達します。そこには手数料や利息が発生します。土地や建物の登記の名義変更手数料も生じています。

これらに加えて、利益分を含めて売り出すわけですから、買取価格はこれらの金額を差し引いたものになります。

一般的に、買取価格は、市場価格の60％～80％とされています。つまり、仲介によって売却するよりも低い金額になってしまうのが、即時買取のデメリットです。

買取保証のデメリット

買取保証は、買主が見つかれば仲介で売買されることから、売却額は市場価格に近いものになる可能性があります。しかし、買主が現れない場合は、あらかじめ定めた期限まで待つ必要があります。

結局、即時売却と同じ価格で買い取られたのに、現金を得るまでに時間を費やしてしまう可能性がある点が、デメリットといえます。

不動産の買取を依頼する前に価格相場を調べることはできるのか

仲介の場合は、最初に設定した売り出し価格を、状況に応じて変えていくことが可能ですが、買取の場合は、いわば不動産会社との一発勝負ということになります。

したがって、売主側も不動産会社の言い値が適正であるかについて、情報を事前に収集することが大切です。

ひとつの指標として、概要を確認したいのであれば、官公署のホームページや不動産会社が参加するサイトで調べる方法があります。どのようなものがあるのかみていきましょう。

路線価から調べる

路線価は毎年国税庁が公表しており、国税庁のホームページ「財産評価基準｜国税庁」を開くと、調べることができます。

対象の土地の前面道路をたどっていけば、路線価が記載されていますから、この単価に敷地面積を乗じると、路線価による土地の評価額を算出することができます。

路線価は相続税の算出の際の指標とされるもので、実勢価格はこれの1.2倍～1.4倍とされています。

取引価格から調べる

国土交通省のホームページ「土地総合情報システム」では、実際に不動産取引を行った関係者に、アンケート調査を行った結果を公表しています。

地図で目的の土地を検索していくと、周辺のエリアで実際に取引された価格の一覧が掲示されます。

固定資産税評価額から調べる

固定資産税価格は、毎年、所有者本人に送られてくる固定資産税明細書に記載されています。

それが手元にない場合には、一般財団法人資産評価システム研究センターのホームページ「全国地価マップ」で検索することが可能です。

これも路線価と同じく、前面道路に記された単価に敷地面積を乗じると、算出できます。

公示価格から調べる

公示価格とは、標準とする土地の1平方メートル当たりの価格を毎年、国土交通省が公表するものです。これは、前述の「全国地価マップ」でも掲示されています。

不動産一括査定サイトから調べる

全国の不動産会社が参加している不動産売却専門サイトがあります。土地の所在地や建物の種類、築年数、土地の地目などを入力していくと、査定価格が分かるシステムです。

これらのサイトで調べる方法は、あくまでもひとつの目途であって、市場価格の相場というわけではありません。不動産は土地の形状や周辺状況によって大きく変わってきますから、注意が必要です。

不動産の買取価格に影響する査定ポイントとは

不動産の査定は「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定は、これまでの経験や周辺の取引状況から、買取価格を査定します。机上の査定とはいえ、蓄積されたデータがありますから、一定の妥当性はあります。

しかし、不動産には、実際に現地に出向かなければ気づかない周辺状況や、敷地の情報も多くあります。具体的に不動産の売却を進める場合には、訪問査定は必須になります。どちらの査定にも費用はかかりません。

それでは、実際にどのようなことが査定の評価ポイントになるのかみていきましょう。

立地(周辺環境)

土地の形状は、正方形に近い形状が高く評価されます。このため、間口が狭くて奥行きが長い敷地は評価が下がります。同様に、土地の節点が直角でない不整形な土地形状も、評価は下がります。

また、安全上の観点から、背後にがけが迫っている土地であるとか、反対にがけの上に立っている土地も評価が下がります。

周辺環境も重要です。住宅を売却する場合、用途地域が準工業地域や工業地域だと、周囲に突然、工場が建つ可能性があるので、評価が下がります。

その他、日照が阻害されていたり、高圧線が近くにあるなどの要素があれば、評価が下がります。

築年数

国が定めた基準では、木造住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年とされています。このため、木造の一戸建て住宅の場合は、築20年を経過すると建物自体の評価はゼロとなり、土地の評価だけで買取価格が決まります。

マンションの評価額は20年を過ぎると、それまでの急激な下降線から、横ばいに近い緩やかな下降線となりますが、建物の価値については評価されます。

面する道路

敷地の前面道路は、不動産を評価するうえで、最も重要な要素です。建築基準法上、敷地は幅員4mの道路に2m以上接することと定められています。

つまり、前面道路が建築基準法上の道路でなければ、家を建てることはできません。現に家が建っているのであれば、その家の建て替えができないということになります。

建築基準法上の道路とは、単に車や人が通行できればいいというものではなく、様々な基準に適合して初めて、道路と認められるのです。

このため、いくら広い通路に接していたとしても、建築基準法上の道路でなければ、事実上の「ゼロ査定」ということもあり得ます。

その他、前面道路の幅員や電柱の有無、舗装の状況、公道か私道かによっても評価が変わってきます。

間取り

間取りには流行があります。時流に乗った間取りは、高値で売却できる売れる可能性がありますから、買取価格も高くなります。キッチンの形式やリビングの大きさ、和室の配置などが要素となります。

二世帯住宅風などの特殊な間取りは。購入者が限定されますから、評価が下がる傾向にあります。

納得のいく価格で不動産を買取してくれる業者の探し方は？

買取で不動産を売却する場合、不動産会社との交渉で価格が決まってしまいますから、不動産会社の選択はとても重要です。しかも、買取価格は不動産会社特有のノウハウから算出されますから、それぞれ異なります。

信頼できる不動産会社の担当者の方などいれば、その方に複数の買取できる不動産会社に価格打診をしてもらう方法などもおすすめです。