不動産売却の準備段階であらかじめ知っておきたいこととは

不動産売買のために準備しておくべき書類とは？

不動産売買を行う際には、どのような書類を準備しておくと良いのでしょうか？

必要となる書類と、各書類の入手方法についてご紹介していきます。

登記簿謄本（登記事項証明書）

登記簿謄本とは、登記書類の内容を記した書類です。

現在は登記簿謄本ではなく登記事項証明書と呼ばれており、不動産売買の際には登記事項証明書の中でも全部事項証明書というものを使用します。

入手については、法務局に出向けば発行してもらえますが、返信用封筒および切手、申請書と印紙を郵送すれば郵送で入手することも可能です。

また、インターネットで「登記・供託オンライン申請システム」のサイトにアクセスし、アカウントを作成すればダウンロードで入手することもできます。

重要事項説明書

重要事項説明書とは、物件に関するさまざまな重要事項が記載されている書類です。

物件購入時に説明および書類の提出が義務となっているため、契約書に必ず付随しています。

もし、紛失してしまった場合には、物件を購入した不動産会社が二部作成された契約書のうちの一部を保管していますので、お願いしてコピーを取らせてもらうと良いでしょう。

固定資産税課税明細書

固定資産税課税明細書とは、固定資産税が課税されている物件の所在地や価格が記載されている書類です。

毎年固定資産税の納税通知書とともに送られてきます。

不動産売却の準備段階で把握しておくべきこととは？

不動産の売却ではどのようなことをあらかじめ把握しておくと良いのでしょうか？

登記簿の内容と現状の照合をしておく

まず登記簿謄本を入手し、その内容と現状とが変わっていないかを把握しておきましょう。

不動産登記簿には不動産に関する情報が記載されていますが、法律の改正などによって内容と現状が変わってしまっていることが稀にあります。

もし、内容と現状にずれが見られる場合には、司法書士などのプロに相談し、内容と現状について確認してもらった上で修正を行っておくと良いでしょう。

売却したい土地や建物の相場を調べておく

不動産を売却する際には、不動産会社などに査定を依頼して売却額を決定しますが、あらかじめ周辺地域の物件情報などを確認し、自分の所有する不動産がどれくらいの価格で売れるのか調べておくことが大切です。

あらかじめ相場についての知識を得ておけば、査定の際に相場より安い理由や高い理由について質問することができるため、より正確な見積もりを得られるでしょう。

不動産売却の準備段階で決めておくべきことは？

不動産売却では、不動産業者に仲介を依頼して買い手を探してもらう仲介と、不動産会社に買い取ってもらう買取とがあります。

「仲介」の場合は手数料を不動産会社に支払い、広告などを行ってもらう形になりますが、手数料以外の追加コストがかからないため、売却益が多くなる点がメリットです。

「買取」の場合は不動産会社の利益や経費などを考慮した価格となるため、仲介に比べて売却益は少なくなりますが、購入希望者を探す手間がかからないため、すぐに現金化することができるというメリットがあります。

どのような目的で物件を売却するのかをふまえ、仲介か買取かをあらかじめ決めておきましょう。

不動産売却の際に必要となる費用についても把握しておく

不動産を売却する際には、様々な費用が必要となります。あらかじめこの費用についてもどれくらいかかるか調べておくと良いでしょう。

不動産会社などに手数料を支払う必要がある

仲介によって売却を行う場合には、仲介手数料が必要となります。

また、登記などの手続きを司法書士に代行してもらう場合にも、申請費用や手続きの代行費用などが必要です。

売却には税金がかかる

不動産売却では税金についても注意が必要です。

契約書には印紙を貼る必要があるため、印紙税がかかりますし、売却益には所得税および住民税が課せられます。

所得税については居住用住宅の売却時には控除が受けられる場合もありますので、どのような控除や特例が受けられるか確認しておくと良いでしょう。

もし、良くわらかないという場合には、税理士等に相談するのもおすすめです。

土地の測量費および物件のリフォーム費用

不動産登記簿や公簿に掲載されている土地の面積は過去に計測された数字のため、最新の測量技術で測量を行うと面積が違うということがあります。

このような場合、契約時にどちらの面積を基準として価格を決定するかで揉める可能性があるため、あらかじめ測量して正確な面積を調べておくと安心です。

また、仲介で物件を売却する場合、リフォームおよびリノベーション後の物件の方が売れやすくなる傾向があります。

もし、リフォームやリノベーションを行う場合には、どの程度の費用がかかるのかについても調べておくと良いでしょう。

不動産売却の準備で特に気を付けておくべきこととは？

不動産売却時に知っておきたいこと、準備しておくことは色々とありますが、特に重要なポイントについてご紹介します。

信頼のおける業者選び

仲介、買取のどちらの場合でも、信頼できる業者に依頼するというのが最も重要なポイントです。

特に仲介の場合は業者によって売れ方が変わってしまいますので、インターネットの見積もりサイトなどを利用し、相見積もりを行ってできる限り信頼できる業者を探すようにしましょう。

不動産会社との媒介契約について

不動産会社に仲介を依頼する際の契約には、専属専任媒介契約、専属媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

これらの契約はどのような違いがあるのでしょうか？

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社のみと契約して仲介を依頼する契約方式です。

物件の売却には必ず仲介業者を経由しなければならず、他社と契約を行うことができません。

また、仲介業者は契約後5日以内に指定流通機構（レインズ）への物件情報の登録および、週1回以上の販売に関する報告を行う義務があります。

専属媒介契約

専属媒介契約も1社のみの契約となる契約方式です。

専属専任媒介契約と違い、買い手を自分で見つけた場合は直接売買契約を行うことができます。

仲介業者の義務は、レインズへの登録期限が契約後7日間、報告については2週間に一度です。

一般媒介契約

一般媒介契約は、仲介に関する契約の中で最も緩やかな契約です。

レインズへの登録義務がなく、報告の義務もありません。

しかし、他社との同時契約が可能となりますし、自分で買い手を探して売買契約を結ぶことができます。

売買の流れについて

実際に不動産を売却する場合、どのような流れで手続きが進んでいくのでしょうか？

まず、最初の準備期間、書類の準備や不動産会社の選定に約1カ月かかります。

書類を用意し、仲介業者と契約して売り出しを行い、買い手が見つかるまで約2カ月が目安です。

買い手が見つかり、売買契約を締結し、実際の引き渡しを行うまでの期間は、引っ越しの有無等もありますが、概ね約1カ月が目安となります。

合計で、売却を考えてから実際に引き渡しまで、約4カ月程度が目安となりますので、ある程度スケジュールに余裕がある段階で売却を行うようにしましょう。