相続した不動産を売却する際に関わる税金について

相続した不動産を売却する際にはどの部分に税金が課せられる？

相続した不動産を売却する際の税金は、売却前の手続きに課せられるものと、売却後の利益に課せられるものとがあります。

しかし、遺産相続および相続については、通常の不動産取引とは別の特例が用意されており、この特例を利用することでこれらの税金をある程度軽減することが可能です。

ただし、特例については確定申告の際などにきちんと手続きを行わなければ特例を利用することができず、多額の税金を課せられてしまう点には注意しなければなりません。

遺産相続で不動産を売却した場合に課せられる税金の種類と、利用できる特例について十分に把握し、制度を十二分に利用することが大切です。

相続した不動産の売却の準備段階で課せられる税金

相続した不動産を売却する場合、売却を準備する段階ではどのような税金が課せられるのでしょうか？

相続税

不動産に限らず、遺産を相続する際には相続税が課せられます。

これは、亡くなられた方の遺産を相続で受け取った際に、受け取った遺産の額が基礎控除額を超えた場合に課せられる税金です。

基礎控除額は、法定相続人が1人の場合で3,600万円、2人目以降はこの基礎控除額が600万円ずつ増加し、4人で相続した場合は基礎控除額が5,400万円となります。

ただし、この基礎控除額は相続人ごとに個別に適用されるわけではなく、遺産総額から基礎控除額総額で控除される仕組みのため、注意が必要です。

例えば、約5,000万円の遺産があったとして、1人で相続するなら基礎控除が3,600万円のため、約1,400万円が相続税の対象となりますが、4人で相続すれば、基礎控除が5,400万円となるため、相続税が課せられません。

登録免許税

登録免許税とは、土地の名義を変更する際に課せられる税金です。

固定資産税の評価額を元に計算され、遺産相続の場合は固定資産税評価額の0.4％、生前贈与で受け取った場合は2％の税金を納めなければなりません。

相続不動産を売却する際は、登録免許税を納付し、不動産の名義を法定相続人に登記変更しなければ手続きを行うことができませんので、遺産を相続した際にはまずこの名義変更を行うようにしましょう。

また、登記変更の手続きを司法書士に依頼する場合については、登録免許税に加えて手数料がかかります。

相続した不動産の売却後に課せられる税金

相続した不動産を売却した際には、売却によって得られた利益について譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税とは、所得税と住民税を合わせたもので、通常の所得とは別に確定申告を行わなければなりません。

また、故人が不動産を取得してから売却するまでの所有期間により、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つの税率のどちらかが適用される仕組みが用いられている点にも注意が必要です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率に２倍近い差が生まれるため、課せられる税金の額も大きく変わってしまいます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得とはどのようなものなのか、それぞれの対象となる基準と、税率について見てみましょう。

短期譲渡所得の対象と税率について

短期譲渡所得は、故人が不動産を入手し相続人が売却するまでの期間が5年以内だった場合に課せられる税金です。

税率は所得税が30％と、住民税が9％、これを売却益にかけて計算していきます。

また、2018年現在、譲渡所得税以外にも復興特別所得税が2.1％課せられますので、合計の税率は41.1％となります。

長期譲渡所得の対象と税率について

長期譲渡所得の対象となるのは、故人が不動産を入手してから相続人が売却するまでの期間が5年を超える場合です。

税率は所得税が15％、住民税が5％、これに復興特別所得税2.1%を加えた、合計22.1%が税率となります。

不動産所有期間はいつを基準にして計算される？

長期譲渡所得と短期譲渡所得を比べると、税率に大きな違いがあることがわかります。

そのため、相続した不動産を売却する際には、できるだけ長期譲渡所得の対象となってから手続きを開始するのが望ましいのですが、不動産の所有期間については購入日が基準となるわけではありません。

不動産の所有期間については、毎年1月1日を基準として考えます。

つまり、不動産の購入日が4月1日だったとして、5年後の4月2日に売却したとしても、長期譲渡所得の対象とはなりません。

この場合、長期譲渡所得の対象となるのは、翌年の1月1日以降です。

購入日から6年経過している不動産ならあまり気にする必要はありませんが、ちょうど5年前後の場合は、1月1日基準での所有日数で5年を超えているかどうかを確認しておきましょう。

相続した不動産に課せられる税金に関する特例制度とは？

相続した不動産を売却する際にはさまざまな税金が課せられますが、これらの税金にはさまざまな特例が用意されており、上手に活用することで税金額を大幅に抑えることができます。

取得費加算の特例

通常、不動産の売却益の計算は売却額から購入時の取得費を差し引いたものを元に計算されます。

しかし、遺産相続の場合については、この取得費に一定額を加算し、売却益を小さくすることができるのです。

取得費に加算できる金額は、

相続税×（相続した不動産の額÷相続税の課税額＋債務控除額）

で計算できます。

4,000万円の不動産を1人で相続したとして考えた場合、基礎控除額が3,600万円あるので課税対象額は400万円となり、1,000万円以下の相続の場合の税率が10％ですので、相続税は40万円です。

相続人の債務控除も計算に含みますが、今回は債務控除が無いものとします。

これらの数字を式に当てはめた場合、

40万円×（400万円÷400万円+0円）

となり、取得費加算特例として、40万円を取得費に追加して計算することができます。

居住用不動産の3,000万円特別控除

被相続人と同居していた不動産を相続し、売却した場合には、譲渡所得から3,000万円が控除されます。

控除の対象となるためには、一戸建てであること、昭和56年5月31日以降に建築されたこと、相続直前まで被相続人が居住していること、2013年1月2日以降に相続したこと、相続後から売却までに空き家となっていることです。さらに、相続開始から3年以内に売却が完了しており、売却価格が1億円以下であることも条件です。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続人が居住していない不動産を相続し、売却した場合についても特別控除を受けることが可能です。

この特例を適用する条件は、居住用不動産の3,000万円特別控除とほぼ同じですが、被相続人が一人暮らしをしていたこと、相続から売却まで空き家のままにしておくことといった条件が加えられています。

また、居住用不動産の3,000万円特別控除と違い、相続空き家の3,000万円特別控除は取得費加算特例制度と併用することができません。

相続不動産を売却する際には、相続空き家の3,000万円特別控除と取得費加算のどちらの特例を利用したほうが税金の納付額を抑えることができるかをよく考慮して選ぶようにしましょう。

相続した不動産を売却した際の税金の納付方法

不動産を相続し、売却して利益を得た場合、どうやって税金を納めるのでしょうか？

売却益については、所得税として扱われるため、まずは売却した翌年の確定申告を行い、同時に、確定申告書で計算して算出した税金を納付書を用いて金融機関から納めます。

また、税金の納付については、あらかじめ申請しておくことで金融機関から口座引落しを行うこともできますし、インターネットバンキングで納めることも可能です。

その他にも、クレジットカードの利用も可能となっていますので、手持ちの現金や支払額、スケジュール等に合わせて納付方法を選ぶと良いでしょう。

所得税の納付については、原則として確定申告の受付期間中に納めなければなりません。

しかし、財政上の都合で期間内に納められなかった場合、納めるのが難しいという場合には、納付期限を延長することもできます。

この制度は「延納」といい、納付しなければならない税額の半額を納めることで5月31日まで納付期限を延長可能です。

ただ、延納を行う場合については、未納付分の税金に対して年1.6％の利子税が課せられてしまいます。

相続によって多額の税金を納付する場合、1.6％の利子でも大きな金額となってしまいますので、できる限り早めに税金を納めるようにしましょう。