不動産売却のメリットとプロセスについて

不動産を売却すると得られるメリットとは

不動産を売却するメリットは、どのようなものがあるのでしょうか。4つの項目に整理します。

1．不動産から現金に転化できる

不動産売却のタイミングはさまざまですが、一番のメリットは現金化できることです。

自宅の売却であれば、生活費にあてることも考えられますし、住み替えるための資金にすることも考えられます。

相続した不動産の場合は、現金化すれば相続税の支払いにあてることも、財産分割もしやすくなります。

また、ローンが残っている場合は、ローンの返済が可能になるほか、以降の利子の支払いも必要会社なくなります。

もしも、ローンが払えなくなってしまった上での売却であれば、「任意売却」という方法もあります。
ローンが支払えなくなった場合は、裁判所を通じて競売にかけられますが、その前に不動産コンサルタントが調整に入り売却する方法です。

競売にかけられると、競売物件であることが広く知られてしまいます。
また、低い金額で落札される可能性が高く、残ったローンを払いきれない可能性もあります。

任意売却であれば、通常の売却と同じように売却されるため、市場価格での売却が可能になります。
競売にかけられたことを知られることなく売却が可能になり、精神的な負担も減らすことができます。

2．管理維持費が不要になる

住宅は、定期的なメンテナンスが必要です。
マンションの場合は、管理費や修繕積立費などの費用も払い続けなければなりません。
売却することで、このような管理維持費が不要になります。

3．税金の軽減になる

不動産を所有していると、固定資産税と都市計画税を支払う義務があります。
不動産を売却すれば、これらの税負担を減らすことができます。

4．ライフスタイルに合わせた住み替えが可能

ライフスタイルの変化に合わせた住み替えを検討するとき、不動産売却で得た現金を住み替え資金にすることが可能です。

たとえば家族構成の変化でより広い・狭い住宅を求める場合や、便利な場所へ住み替えを検討している場合に、売却した資金を利用できるメリットがあります。

不動産売却を仲介業者に依頼するメリットとは

不動産売却にメリットが感じられ売却することになった場合、ほとんどの方が不動産仲介業者に売却を依頼します。
ここでは、仲介業者に売却を依頼するメリットをまとめました。

交渉ごとを一手に引き受けてくれる

売却には、さまざまな交渉が必要です。
たとえば、購入を検討している人への交渉や、売り主との販売価格の交渉、契約や引き渡しに関する交渉、残置物についての交渉など多岐にわたります。

仲介業者は、物件の引き渡しまでに必要な交渉ごとを一手に引き受けてくれます。

複雑な契約手続きをしてもらえる

不動産の売却手続きには、専門的な知識が必要になります。
さらに契約書などの複雑な書類を作成しなくてはなりません。

個人間の一度きりの売却を、自身でおこなっても法律上の問題はありません。
しかし、専門知識が必要な書類作成や販売活動の手間、買主とトラブルが発生した場合の解決など、相当の覚悟が必要です。

また、不動産売買に重要な項目に対する説明事項を記載した「重要事項説明書」は、宅地建物取引士の資格保有者の署名捺印と説明が必要です。
「重要事項説明書」は、のちのトラブル防止や、住宅ローンを組む場合に銀行に提出が求められることが多い書類です。

仲介業者は、こういった複雑な手続きや書類作成をすべて引き受けてくれます。

広い広告活動をしてもらえる

仲介業者は媒介契約を締結すると、販売活動をスタートします。

不動産物件情報を交換するネットワークシステム「レインズ」への登録や折込チラシ、ポスティング、住宅情報誌への掲載など幅広い広告活動をおこないます。

「レインズ」へは、不動産業者しか登録できません。
広告紙面の作成やチラシ配布などに費用も必要となり、個人ではここまでの広告活動をすることは難しく、仲介業者に売却を依頼するメリットのひとつと言えます。

3つの媒介契約形態とメリットとデメリット

不動産売却を仲介業者に依頼する場合、「媒介契約」を締結します。
「媒介契約」の形態は、「専属専任媒介契約」「専任媒介解約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれメリットとデメリットがあります。

専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」では、1社の仲介業者と契約を締結します。契約期間は3ヵ月です。

仲介業者は、媒介契約締結後5日以内に「レインズ」へ登録する義務があります。
また1週間に1回以上、売り主に業務報告をしなければなりません。

専属専任媒介契約のメリット

• ほかの仲介業者と競合しないため、販売活動をして売却が決まれば確実に報酬を得られるため、販売活動をしっかりしてもらえます。
• 業務報告をしてもらえるので、現況を把握できます。
• 1社が窓口となり、やり取りが簡略化できます。

専属専任媒介契約のデメリット

• 自社で買主を探して報酬を2倍得る「囲い込み」をする業者もあるため注意が必要です。
• 1社だけを選ばなければならず、仲介業者の選定が難しくなります。

専任媒介契約

「専任媒介契約」は、「専属専任専媒介契約」と基本的には同じですが、売主が自分で買主を探して直接契約することができるという違いがあります。

ほかに報告義務などの期間に違いがあります。
「レインズ」への登録は、媒介契約締結後7日以内にしなければなりません。
売り主への業務報告は、2週間に1回以上する義務があります。

メリットとデメリットは、「専属専任媒介契約」と同じです。

一般媒介契約

「一般媒介契約」は、媒介契約を複数の仲介業者と締結します。売主は買主を探して契約することも可能です。
「レインズ」への登録や、業務報告の義務はありません。

一般媒介契約のメリット

• 実際の販売活動などを見たうえで、専任媒介契約に変更など可能。

一般媒介契約のデメリット

• 複数社に依頼をした場合、販売活動に対応が必要になり、連絡などに時間を取られます。
• 報告義務がないため、販売活動がどのような状況か把握できない可能性あり。

不動産売却の準備段階から売買完了までのプロセス

不動産の売却を決めてから、引き渡しまでの流れをご説明します。

1．類似売却募集中物件からの売却価格を調査する

スーモ、アットホーム、ホームズなどインターネット検索サイトで、自分が所有している物件が検索にヒットする条件を入力してみましょう。

売却活動を行った時の近隣競合物件が把握できるとともに、自分の物件がいくらくらいの価格だと売れそうかなど大まかな目線を把握できます。

2．仲介業者の選定

インターネットや折込チラシなどで、仲介業者を調べます。
大手の不動産業者から、地方の個人不動産業者まで数多くの業者が見つかります。
物件の特徴をふまえて、一括査定の結果も比較しながら数社の仲介業者を選定します。

3．不動産の査定

不動産会社に問い合わせをし、価格査定を依頼します。まずは間取りや階数など表面の情報から価格を査定する「机上査定」を依頼します。
次の段階として、選定した仲介業者に「訪問査定」を依頼します。
「訪問査定」は、実際に物件を詳しく見たうえで査定金額を算出します。

選定した数社の仲介業者に「訪問査定」を依頼し、査定金額について説明してもらいます。
このとき、説明の内容や営業担当者の対応も確認します。

4．媒介契約形態と仲介業者の決定

3種類の媒介契約形態から、物件に合った形態を決定します。
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」にする場合は、1社の仲介業者を選定します。
「一般媒介契約」にする場合は、数社の仲介業者を決定します。

5．媒介契約の締結

決定した仲介業者と、媒介契約を締結します。
このとき、売却に対する希望を明確に伝え、どのような販売活動がおこなわれるのか、どのような業務報告がおこなわれるのかなどを確認します。

6．物件の売り出し開始

仲介業者と売出価格を決定して、「レインズ」への登録や広告などの販売活動をスタートします。
同時にハウスクリーニングや片付けなど、内覧の準備もおこないます。

7．購入希望者との交渉

購入希望者から、購入希望価格や引き渡し希望日などの具体的な内容の書類で提出されます。
仲介業者が、売り主の希望と調整をはかり交渉をおこないます。

8．買主への物件に関する情報の提供

調整ができたら、売買契約を結ぶ前に、宅地建物取引士が重要事項説明を記載した署名捺印済みの書類を提出します。
売り主も事前に内容を確認しておきます。

重要事項説明の書面を交付したうえで、宅地建物取引士が買主に口頭で内容を説明します。

9．売買契約の締結

売り主と買主の双方が合意すれば、いよいよ売買契約の締結となります。
契約の締結後は、簡単には解約することができませんから、締結前に内容をよく確認することが重要です。

10．不動産の引き渡し

売買契約締結後は、引き渡し期日までに物件を引き渡します。
所有権登記の移転や、抵当権の抹消などの手続きも必要になります。
売主自身が住んでいた物件であれば、引っ越しもしておきます。

引き渡しに必要な書類や手続きを仲介業者とともに準備して、物件を引き渡せば不動産売却のプロセスは完了です。

1～10までのプロセスにかかる期間は、おおよそ3～5ヵ月です。

ここでは、仲介業者による売却のプロセスを解説しましたが、販売活動をおこなうことなく不動産業者が物件を買い取る「買取」という方法もあります。

ほかに、一定期間中に物件が販売できなかった場合に、仲介業者が買い取る「買取保証」があります。