【不動産売却のタイミング】税金の優遇制度と適した時期について

不動産の売却に適した時期はあるのか

不動産の売却に適している時期は、引っ越しや人事異動で住居を探す人が多い「春」と「秋」と言われています。

しかし、不動産の売買にはオフシーズンというものがなく一年中いつでも行われており、家を買いたいと思い立つ時期も人によって様々です。

従って、売却のタイミングは時期を気にする必要はなく、一年間いつでも家を売ることができます。不動産業者に買取を依頼する場合、買取価格を査定する不動産会社の決算直前や、仕入れ状況により価格に若干影響する場合はあります。

ただし、「税金の優遇制度」を考慮した場合、売却に適したタイミングというものが出てきます。

不動産を売却したときの売却額は、全額が手元に残るわけではありません。不動産を売却すると、「売却額」に対して所得税が課せられます。

所得税は、売却額から「不動産を購入した価格」と「仲介手数料などの売却に要した費用」を差し引き、残った金額に対して課税されます。

売却額から不動産購入額を差し引くと金額がマイナスになってしまうため、不動産売却では所得税が発生しないケースがほとんどです。

しかし、土地の価格が購入時よりも値上がりしていた場合などには、売却額が購入額を上回って所得税が発生する恐れがあります。

可能な限り税金の優遇制度を利用して節税することが、不動産を賢く売却するポイントと言えるでしょう。

築年数から不動産売却に適したタイミングを考える

不動産の売却には、「特別控除」や「買換え特例」などの税金控除の特例があります。

また、売却する家の所有年数によって所得税の税率も変わってきますので、売却する際は家の所有年数や築年数を考慮しましょう。

特別控除とは

不動産を売却する際、一定の条件を満たすと「特別控除」が適用されます。

特別控除が適用されると、不動産の売却額に対し、「購入時の価格」と「購入に要した諸費用」を差し引いて残った金額（譲渡益）から、さらに控除額が差し引かれます。

従って、譲渡所得が特別控除の金額を下回っていれば、譲渡所得は0円となり所得税は発生しません。

特別控除には以下の種類があります。

• マイホームを売却した場合…3,000万円の特別控除
• 公共事業のために不動産を売却した場合…5,000万円の特別控除
• 区画整理などのために土地を売却した場合…2,000万円の特別控除
• 宅地造成のために土地を売却した場合…1,500万円の特別控除
• 平成21～22年に取得した土地を譲渡した場合…1,000万円の特別控除
• 農地保有の合理化などのために土地を売却した場合…800万円の特別控除

2～6の特別控除は売主が任意で選ぶことはできませんが、1の「マイホームを売却した場合」の特別控除はほとんどの人が利用できます。

ただし、特例適用の条件の中には「もし自分たちが住んでいなかった家を売る場合、住まなくなって3年目までに売ること」という期間が設けられていますので、特例を受けられるタイミングか調べて売却することが大切です。

買換え特例とは

マイホームを売却して新しいマイホームに買換えた際、旧住宅の譲渡益（売却額から購入額と経費を差し引いた金額）が新住宅の購入額を上回ると、譲渡益に対して課税されます。

不動産の買換え特例（正式名称「居住用財産の買換え特例」）とは、古い住宅を売った時の譲渡益にかかった税金が、買換えで購入した家を将来売った時まで繰り越される制度です。

買換え特例を受けるためには、

• 売却した家が築10年目を越えていること
• 10年以上住んでいること
• もし住んでいない家を売る場合は住まなくなって3年目までに売ること
• 特例適用の期間は2019年12月31日まで（2018年8月時点）

といった期間を守らなければなりませんので、売却のタイミングはしっかり見極めましょう。

所有期間によって税率が変わる

所有期間が5年以下の不動産を売却すると「短期譲渡所得」となり、所得税にかかる税率は30%、住民税にかかる税率は9%です。

一方、所有期間が5年を超える不動産を売却する場合は「長期譲渡所得」とみなされ、譲渡益に対してかかる所得税は15%、住民税は5%とほぼ半分になります。

さらに10年を超える長期所有物件を売却すると、譲渡益のうち6,000万円以下に対しては所得税が10%、住民税は4%とさらに低くなります。（6,000万円を超過した部分は5年超えの住宅と同率）

相続した不動産に売却のタイミングはあるのか

相続した不動産は、相続後の家の使用用途や売却時期によって税金が変わります。

相続した不動産が空き家になる場合

相続した不動産が空き家になってしまうので売却するというケースでは、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が受けられます。

2019年12月31日までに空き家を売却すると、譲渡益に対し3,000万円の特別控除が適用されます。

なお、空き家売却の特例を受けるためには、相続から3年目の12月31日までに売却しなければなりません。

相続した不動産を3年以内に売却した場合

相続した不動産を一定のタイミングで譲渡した場合、「相続税の取得費加算」の特例が適用され、納めた相続税の一部を不動産所得に要した経費に加えることができますので、譲渡益に対してかかる税金が少なくなります。

特例の適用は、相続された日の翌日から3年目までに売却契約を完了させていることが条件です。

不動産売却のタイミングはどこに相談すればいいのか

不動産売却のタイミングや節税に関する相談は、税理士や不動産業者にすることも可能です。なるべく自分で売買取引を経験した不動産仲介担当の方の話が一番参考になります。

不動産売却はどれくらいの期間でどのように進むのか

不動産の売却期間は、不動産の状態や市場の動向によって変わりますが、おおよその期間を把握しておきましょう。

1.準備期間

売却のタイミングや仲介業者などを選定する準備期間で、目安としては1～2カ月が理想です。

先ほどご紹介した特例が適用されるタイミングだけでなく、土地の売却に慣れている仲介業者や、戸建て住宅の売却数が多い仲介業者など、売却する不動産のタイプに合わせて仲介業者を選びましょう。

2.売却する不動産の査定期間

不動産の査定自体はすぐに結果を教えてもらえますが、妥当な査定価格を算出してくれる不動産業者を選ぶためにも1カ月は時間をかけた方が良いでしょう。

不動産の査定は業者によって査定の基準や査定方法が異なり、算出される金額もまちまちです。査定額算出の参考とした成約事例や現在売却募集中の競合物件などをヒアリングして、納得できる査定結果かどうか、また売却依頼をしたいと思える不動産会社の担当者の方かなど判断しましょう。

3.不動産業者との契約から売り出し期間

不動産業者と媒介契約を結び、物件を売り出す期間で、最も根気が問われる期間です。

不動産業者との媒介契約期間は原則として3カ月ですが、必ずしも3カ月以内に不動産の買い手が見つかるとは限りません。

不動産業者からの報告を元に売却条件を見直すなどして、根気強く売却に向けて動きましょう。

4.購入希望者決定売買契約の締結から引き渡し

購入希望者が見つかっても、希望者の住宅ローン審査や価格交渉、物件の清掃や土地の除草といった条件交渉が行われますので、すぐに売却額が入金されるわけではありません。

ローン審査や交渉にかかる期間を考慮して、物件の引き渡しまで約1カ月は見ておきましょう。