不動産売却の売り時について

不動産売却の売り時は？

不動産売却の売り時を見極める目安のひとつとして、不動産の状態や築年数が挙げられます。

築年数ごとに考える不動産価値のポイント

築10年以上の不動産は売却価値が低すぎるのかというと、そうは言い切れません。もっとも、売却される不動産のなかには築20年、30年という物件もあります。築年数ごとに売却時のポイントを押さえることが大切です。

築10年未満の物件

戸建ての場合、10年で新築時の価格の半額になるといわれています。大手ハウスメーカー施工であればもう少し高い価格を維持できるようですが、それでも下落はまぬがれません。

マンションの場合築10年未満であれば設備や内装のダメージも少なく、新築価格からの下落幅も少額で済みます。実際、築10年未満の評価額は築浅物件の8割前後が目安といわれています。都心部や土地開発エリアなどは人気が高く、綺麗に住んでいればそれだけ高額での売却が期待できます。

築10〜15年の物件

戸建ての場合は築15年のラインが下落幅の境目だといわれています。築15年を超えた物件の評価額は新築の2割前後まで下がり、その後は緩やかに下降する傾向にあります。ですから新築の3〜5割の価格で売却したいのであれば、築10年〜15年の物件は売り時であるといえるでしょう。

マンションの場合、築浅物件の6〜7割の評価額が相場です。駅近のお手頃な中古マンションを探している方にニーズがあります。

築15〜20年の物件

築15年以上の戸建て住宅は、価格の下落が緩やかです。また木造住宅の耐震基準が2000年に改正されており、2000年6月1日以降に建てられた住宅は耐震性能に対する信頼度が高く、価格にも好影響を及ぼすでしょう。

マンションでは築15年以上経っていると、購入希望者よりも売却希望者が多くなるといわれています。立地やよく利便性が高い高性能マンションでも、築10年の物件と比較すると価格はかなり下落する傾向にあります。

設備の交換やリフォームに適したタイミングでもあるので、リノベーションを施すことで購入希望者を募るのも、ひとつの方法です。

築20〜30年の物件

築20年を超えた戸建て物件は、資産価値はほとんどなくなってしまうといわれており、建物の価値はあまり考慮されず土地の価値だけが判断材料となります。

ただし、購入者からすると築20年の物件は住宅ローン控除の対象外となるケースが多く売却する場合は不動産の価値と税金面双方を考慮して計画する必要があります。物件価値を高めるため、リフォームやリノベーションも効果的です。

マンションにおいても、築20年超の物件はもリフォームの有無が売却価格に影響します。。築25年のマンションを購入する場合、耐火構造であれば住宅ローン控除が受けられるので、築20〜24年の物件は売り材料のある不動産といえるでしょう。

築30年以上の物件

戸建てであれば設備や内装のリフォームは必須です。購入者が自由にリノベーションできる物件として売り出すのも有効です。リフォーム費用を節約すると当然売却価格は安くなりますが、その分購入検討者も増えるかもしれません。

築30年以上のマンションは価格が大きく下落しており、買い手からすれば購入しやすい物件です。リフォームも必要ですし、耐震基準や建築基準法などを遵守しているかどうかもポイントとなります。

不動産の査定額に影響すること

不動産の査定額は、社会的な要因によっても左右されます。主な要因として、次のようなものが挙げられます。

• 経済情勢・政治情勢
• 税制
• 地域の発展性

経済情勢・政治情勢

不動産価格は、経済や政治情勢によって変動します。近年でいえば、2008年のリーマンショックの際に大きく下落しました。2013年頃以降、価格は上昇しています。

また今後2020年の東京オリンピックまでは、不動産価格の上昇が継続するという見解があります。国際的な情勢やイベントを踏まえて、ある程度予測することも大切です。

税制

税金制度も不動産価格に深く関係しています。個人による不動産売却によって譲渡所得を得ると、所得税を支払う義務が発生します。譲渡所得税の税率は、所有期間5年を境に異なり、5年以下だと短期譲渡所得、5年超では長期譲渡所得となります。

長期譲渡所得の方が税率は低くなるため、特別な場合を除き5年超所有が推奨されます。

ただ居住用の不動産に関しては、3,000万円の特別控除を受けられるため、所得税は免除となるケースがほとんどです。ですから3,000万円以内の取引であれば課税譲渡所得にあたりません。

地域の発展性

同じような条件下であっても、地域によって価格は大きく異なります。ポイントとなるのは、最寄駅からの距離、近隣に病院やスーパー、銀行、緑地公園などがあるかどうかなど。近くに生活に便利な施設が揃っていると、当然価格も高くなります。

国道や高速道路など交通量の多い道路沿いにある場合は、騒音や空気汚染などの理由から、査定価格に影響する場合があります。

現時点ではあまり人口が少ないエリアであっても、今後JRや地下鉄駅や大型ショッピングセンターができるなどの予定がある場合、将来の発展性が見込めるため価格上昇が考えられます。

不動産別の売り時について

実際に不動産を売るタイミングは、どのように判断するべきでしょうか。一戸建てとマンションについて、それぞれ具体的に見ていきます。

一戸建て

一戸建ての場合、築10〜15年までが売り時とされ、購入ニーズが高いのもこの価格帯の物件です。築25年以上の物件であれば、ローン減税制度なども考慮して売却のタイミングを見極める必要があります。

マンション

マンションの場合、売り時は9月前後といわれており、10月から翌年1月までの売却がおすすめです。引っ越しの繁忙期でもある2〜3月は価格争いに巻き込まれやすいので避けた方が無難です。

最もニーズがあるのが、築6年〜15年までの物件といわれています。経年劣化の少ない築浅の物件は、売却価格も高くなるでしょう。

どちらの場合も、相場価格や査定価格をもとに、プロの不動産業者と相談しながら売却計画を立てることをおすすめします。

不動産売却の売り時を見極めるとどの位儲かる？

不動産売却のタイミングや会社選びを見極めることによって、どのくらい儲かるのでしょうか。

税金優遇（長期譲渡所得）を利用する

不動産売却のタイミングによっては課税金額にも差が出ます。売却によって発生する譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得と、5年超の長期譲渡所得、どちらに該当するかによって変わります。

短期譲渡所得の場合、所得税率は30％、住民税率は9％で、長期譲渡所得であれば所得税率が15％、住民税率は5％です。2,000万円で売却した場合の譲渡所得税は、短期の場合2,000万円×30%=600万円、長期では2,000万円×15%＝300万円ですので、300万円もの差額が生じます。

短期譲渡と長期譲渡の境界は、譲渡した年の1月1日時点で何年所有していたか、となっていますのでご注意ください。

仲介手数料を抑える

不動産売却において、費用の大きな割合を占める仲介手数料はできる限り抑えたいものです。400万円を超える売買価格の物件の場合は、取引価格の3％＋6万円が仲介手数料と言われていますが、これは上限額であってかならずしも決まっているわけではありません。

手数料を割引にて対応している不動産会社を選ぶことで、売却コストの大幅な軽減が見込めるため検討いただくことをおすすめいたします。

例えば売却価格が4,000万円だった場合、上限額は

4,000万円×3％＋6万円＝126万円(別途消費税)

となります。割引設定ですと、

4,000万円×1.5％＋6万円＝66万円(別途消費税)

となり、差額は60万円にも上ります。