不動産売買の契約における流れ・注意点

不動産売買の契約時の流れとは

不動産の売買の際には、どのように契約を進めていくのでしょうか？

買主、売主別に流れを見てみましょう。

買主側の契約の流れ

不動産を購入することが決まったら、まず住宅ローンの申し込みをします。

その後、「買付」を行いますが、これは売主に対して不動産の購入を申し入れることです。

買付を行った後は、売主と価格や条件などについて交渉を行い、住宅ローンの借入が確定したら重要事項説明を受け、売買契約の締結へと進みます。

売買契約を締結したら、手付金を支払い、不動産の引き渡し後に代金の残金、同時に登記手続きにかかる費用、不動産会社への仲介手数料の支払いも行います。

引き渡しおよび精算が終わったら売買契約に関する手続きは全て完了です。

もし、引き渡し後に重要事項説明等で報告されていなかった設備の故障などの問題が発生した場合には、瑕疵担保責任のもとに売主に対して修繕費などの補償を求めることができます。

売主側の契約の流れ

不動産の売主側は、購入希望者から買付の申し入れがあった段階で売却に同意するかどうかを決めます。

不動産の購入希望者に対して売却しても良い場合には、売買承諾書を作成し、書面にて売却に同意を示します。

その後、買主との間で条件面や契約についての交渉を行い、合意が得られたら重要事項説明および契約の締結です。

契約の締結時には、不動産の権利書、住民票、印鑑、印鑑証明、代金を振り込んでもらう金融機関の通帳などが必要となりますので、あらかじめ用意しておきましょう。

手付金についても、契約の締結時に受け取ります。

契約の締結後は、売却した不動産に居住しているなら引っ越しを行い、登記に関する手続きを済ませるなど、全ての準備が完了したら買主に対して不動産を引き渡します。

これらの手続きについては、契約時に合意した引き渡し日までに必ず完了させておきましょう。

引き渡しが完了したら、買主から代金の残金を受け取り、手続き等にかかった費用の精算や媒介契約を結んでいた不動産会社に仲介手数料を支払って契約は完了です。

もし、住宅ローンの残債を売却益で返済する場合は、この時点で返済を行います。

不動産売買の契約前に知っておきたい注意点

不動産売買の契約を行う前には、契約で用いられる用語や書類などの意味を十分に理解しておくことが大切です。

また、もし何かしらの理由で契約が解除になった場合、どのような手続きとなるのかについても知っておくと良いでしょう。

不動産売買契約の意味を理解する

不動産売買の契約では、契約の内容や契約時に行う手続きなどの意味を十分に理解しておきましょう。

契約書の内容は必ず確認しておく

まず、契約書については、契約を締結する前に原本のコピーをもらい、内容についてあらかじめ精査しておきます。

もし、契約内容の精査が難しい場合には、不動産コンサルタントや司法書士、行政書士などに依頼し、契約内容に問題点がないか、契約に漏れがないかなどを確認してもらうと良いでしょう。

特に、重要事項説明や瑕疵担保責任については、引き渡し後に問題となることが多い部分ですので、注意が必要です。

重要事項説明とはどのような手続きなのか？

重要事項説明とは、契約を締結する前に、買主に対し不動産に関するさまざまな情報について、書面と口頭で説明していく手続きです。

この手続きでは、宅地建物取引士が記名および捺印した書面を用意し、売主に対して書面と口頭の両方を用いて説明を行わなければなりません。

重要事項説明では、物件が特定されているか、権利関係に問題がないか、不動産に対する法令上の制限はどうなっているか、インフラ関連はどうなっているかなどについて説明します。

また、住宅設備や建物の状態についてもこの段階で説明が行われ、マンションの場合は大規模修繕の予定や、管理に関するルールについての説明も行われます。

手付金の意味とは？

手付金とは、売買契約を締結した際に買主から売主に支払う金銭のことで、契約が成立したことの証拠として用いられています。

また、手付金については、何らかの理由で契約を解除しなければならなかった場合や、締結した契約が不履行となった場合などの補償としても用いられ、それぞれ「解約手付」「違約手付」と呼ばれます。

手付金の名称については、契約成立時に用いる「証約手付」もありますが、問題が発生した段階でこの証約手付を解約手付や違約手付として利用するため、契約時にまとめて手付金として支払う形が一般的です。

瑕疵担保責任とは？

瑕疵担保責任とは、不動産の売却後に買主が気づかなかった瑕疵が物件に存在した場合、売主がその責任を負うという制度です。

不動産取引では契約時に瑕疵担保責任の適用期間を引き渡し後約3カ月とするのが一般的となっています。

瑕疵担保責任については、重要事項説明の時点であらかじめ同意が得られている部分については適用されず、あくまで買主が知らされていなかった瑕疵について適用されます。

売買契約の解除について

不動産の売買契約を締結したとしても、さまざまな理由で契約が解除されることがあります。

買主の都合で売買契約を解除しなければならない場合には、支払った手付金をそのまま支払うことで解約が可能です。

売主都合の場合については、受け取った手付金を返済し、手付金と同額を買主に支払うことで解約が認められます。

また、引き渡し後の不動産に大きな瑕疵があった場合は、瑕疵担保責任の下に解約されることもあります。

この場合は、手付金の返却等で対応することが多いようです。

その他、売主の住宅ローンが認められなかった場合などについては、契約書に特約を設け、双方に損害がない形で解約します。

特約による解約は、手付金等も返済し、経費のみの請求とする形が一般的です。

支払いを行うタイミングについて

不動産の売買契約では、さまざまなタイミングで支払いを行っていきます。

契約締結時には手付金と、媒介契約によっては仲介手数料の半額、契約締結後には代金の残金と手続きにかかった費用などを支払います。

不動産売買の重要事項説明を受ける際の注意点

不動産の売買契約時に行われる重要事項説明では、買主はどのような点に注意しておく必要があるのでしょうか？

重要事項説明は、宅地建物取引士によって記名捺印した書面を用い、宅地建物取引士の資格保持者が口頭にて行わなければならないとされています。

また、不動産物件の状態確認や法令上の制限、インフラ関連、契約内容の条件、マンションの場合は管理や修繕に関する諸々についても説明が行われますので、確認漏れのないよう十分注意しておきましょう。

重要事項説明を受け、合意すると、書面等に記載されている瑕疵等について買主が合意したものとして扱われます。

後から対応して欲しいと申し入れても、対応が受けられない可能性があるため、重要事項説明を受ける際には、見落としや誤解をしてしまわないよう注意してください。

もし、重要事項説明について自力での確認に不安がある場合には、重要事項説明書のコピーをもらい、内容について不動産コンサルタントなどの専門家に精査してもらうのがおすすめです。

不動産コンサルタントに依頼すれば、現地確認についても任せることができるため、より安心して物件を購入することができるでしょう。

コンサルタントによっては、宅地建物取引士による口頭説明や契約の際に同行を依頼することができますので、不安なら同行を依頼し、問題点がないかその場で確認してもらうことも可能です。

不動産売買の契約書の内容に対する注意点

不動産の売買契約では、契約書の内容についても注意が必要です。

売買契約書については、慣例として記載内容がある程度決まっていますが、法的には記載内容の制限はありません。

もちろん、法的に問題のある内容や、公序良俗に反するような記載内容は無効となりますが、どのような契約内容が記載されているかについては、契約を締結する前の段階で入念に精査しておくことが大切です。

基本的な売買契約書では、契約当事者の特定、売買する不動産の表示および不動産の面積、代金の決済方法、境界の明示、手付金および解約条件、特約、瑕疵担保責任などが記載されています。

このうち、契約当事者の特定および売買する不動産の表示については、身分証明書や登記事項証明書などで確認が可能ですので、特に問題となることはないでしょう。

しかし、不動産の面積や境界については登記簿と実寸に差異が生じる場合もあるため、不安な場合は測量を依頼して正確に調べてもらう必要があります。

手付金や売買代金の決済方法、手続きにかかった費用の精算といった金銭関係の項目については、実際の支払時にトラブルとなりやすい部分ですので、交渉段階で売主と買主の間で十分な合意を得ておくことが大切です。

同様に、瑕疵担保責任、解約条件、特約の項目についても、契約締結後に問題が発生した場合に重要となりますので、契約締結前に双方に不利のないよう定めておきましょう。

特に瑕疵担保責任は中古住宅の売買の際にトラブルとなりやすい部分です。

売主、買主の双方が不動産物件について確認を実施しておくことで、ある程度瑕疵担保責任に関わるトラブルの発生を抑止することができます。

その他にも、所有権の移転や引き渡し時期、抵当権の抹消についても、売買の際には重要な注意事項となりますので、契約を締結する際には売主と買主で十分に協議しておきましょう。