不動産相続のポイントは適切な査定

遺産相続は査定額で揉めやすい

相続にまつわる親族間のトラブルの話はよく耳にしますが、中でも最も揉める原因になるのが不動産です。

なぜ不動産が争議のもとになるのか、まずその理由から探っていきましょう。

不動産相続で得をするのは誰？

不動産を相続する方法は、現物分割、換価分割、代償分割、共有の4種類があります。

現物分割は、土地を分筆して相続人がそれぞれ所有する方法です。

しかし建物がある土地であれば分割は困難です。

またそれほど広くない土地であれば、分割後の使い道がないために現実的な相続方法とはいえません。

換価分割は、不動産を売却して現金で分割する方法で、ほとんどトラブルになることはありません。

しかし相続人のすべてが換価分割に同意するとは限りません。

特に相続対象となる不動産を自宅としている人は売却を拒否することが多いのです。

その場合、相続人の一人が不動産を相続して、不動産の価格に相当する金額を代償金として残りの相続人に支払う方法をとることがあります。

これが代償分割です。

また相続の方法がどうしても決まらないために、不動産をすべての相続人で共有するという方法がとられることがあります。

ただし、これはあまり望ましい選択とはいえません。

なぜなら不動産を相続人の共有にすると、世代交代するごとに権利者の数か増えるために、土地の処分がますます困難になるからです。

その結果、何の土地利用もできない不動産になってしまうことがあるのです。

また、住宅ローンやアパートローンなど残債がある場合、相続する方が融資利用できる属性かどうかなども影響してくるため、さらに複雑な遺産相続となります。

不動産の査定額で代償金は変わる

代償分割を選択した場合、不動産を引き継いだ人が他の相続人に代償金を支払います。

たとえば、相続人が兄弟3人のみだとします。親と同居していた長男が引き続き自宅に住むために不動産を相続するとしましょう。

もし不動産の査定額が3千万円だとすると、長男は残りの兄弟2名に1千万円ずつ代償金を支払うことで、相続手続を完了させるのです。

このときに最も大事なことは、適正な不動産査定額を出すということです。

この査定額に相続人全員が納得をしないことには、遺産分割協議はいつまで経っても完了しません。

ところが、現実は査定額が査定方法によって違ったり、査定する不動産会社によっても異なったりすることがあります。

そのため不動産の査定額の違いによって、相続問題がトラブルに発展することがあるのです。

不動産の査定方法

代償分割をする際の大きなポイントである不動産評価額は、どのようにして決められるのでしょうか。

不動産の評価方法についてみていきましょう。

相続税路線価

相続税路線価は、毎年国税庁が公表する路線価を基本にして算出します。

国税庁のホームページにアクセスをすると、当該敷地の前面道路に路線価が表示されています。

この数値を基本にして、次のような数式で相続税評価額を算出します。

• 相続税評価額＝路線価×敷地面積×補正値

補正値とは、敷地の形状や周辺状況によって補正されるもので、たとえば不整形な敷地であったり、崖地付近の土地であったりすると減額される要因になります。

この相続税路線価は、相続税の申請をする際の土地の評価に用いられるもので、評価対象は土地のみになります。

固定資産税路線価

固定資産税路線価は、固定資産税額を決める根拠として各市町村が定めたものです。

3年ごとに見直しが行われます。

それぞれの自治体のホームページにアクセスすると、前面道路の固定資産税路線価が分かります。

各自治体は、土地は固定資産税路線価から、建物は構造や経過年数などから、固定資産税評価額を定めてその1.4％を固定資産税としています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するにあたり基本となる評価額で、土地と建物をそれぞれ分けて算出したものを合算します。

土地の固定資産税評価額は次の数式により算出します。

• 固定資産税評価額(土地)＝固定資産税路線価×土地の面積×補正率

また建物については、新築完成時に現地調査のうえ評価をして、経過年数ごとに評価を下げていきます。

実勢価格

実勢価格とは不動産が実際に市場で取引される価格のことです。実勢価格は、社会情勢や経済情勢によって常に変動しています。

また売手の事情で売り急げば安くなってしまう傾向があります。

不動産会社では実勢価格に基づき査定をしますが、実際にはまったく同一の条件の物件が存在しないことから、不動産会社によって査定額に数百万円の差が発生することもあります。

不動産相続における査定

不動産相続をする場合、換価分割であれば、実際に売却をするので査定方法で悩むことはありません。

しかし代償分割をする場合は、不動産会社の査定額が非常に重要になります。

不動産の査定方法がいくつかある中、いったいどの査定方法を採用すればいいのでしょうか。

不動産相続における査定方法

実勢価格、相続税路線価、固定資産税路線価と査定方法がありますが、それぞれの査定方法には、メリットとデメリットがあります。

この中で実勢価格が最も高額になることが多いのですが、各路線価のように公的に数的根拠が示されていないことから、価格の信ぴょう性において疑義を挟む余地が生じます。

相続税路線価は評価ができるのが土地のみになります。

路線価が公表されているため、評価する人によって差が生じることはありません。一般的に実勢価格の8割程度の査定額になるとされています。

固定資産税評価額も同様に定まった数値を根拠にしていますから、評価する人によって差が生じることはありません。価格は実勢価格の7割程度の数値になるとされています。

どの方法を選択するかは分割遺産協議に参加する全員が合意の上で決めることになります。

法律で定められた方法はないので、すべて相続人の自由意思です。

一般的には実勢価格を用いる例が多いようです。

ただし揉めないためには、数社から査定を受けて、間をとって計算するなどしてバランスを取る方法も有効です。

複数の不動産会社に依頼するのが面倒であることや公正な価格という観点から、相続税路線価や固定資産税評価額を根拠に代償金を支払うケースもあります。

この方法だと代償金を支払う側の立場であれば、支払額が安くなって助かると考える方も多いでしょう。

もちろん相続人全員がそれで納得できていればまったく問題ありません。

ところが実勢価格を根拠に代償金の協議を進めていたのに、実際には相続税路線価による計算で代償金を受け取ったと考える相続人がいた場合は、事情が異なってきます。

たとえば実勢価格が5千万円、相続税評価額が4千万円の不動産を兄妹二人が実勢価格を基本に協議をしていたのに、結果的に相続税評価額の2分の1である2千万円しか代償金が支払われなかったとします。

この場合は、次の算式で相続税の課税価額が求められます。

• 兄の課税価額……5千万円－2千万円×(4千万円÷5千万円)＝3,400万円
• 妹の課税価額……2千万円×(4千万円÷5千万円)＝1,600万円

これにより兄は妹よりも高い相続税が課せられます。

これは妹が相続税路線価で代償金を受け取ることに納得していなかった場合に起こり得ることです。

こうした点に鑑みると、代償分割は実勢価格によって決めるのが最もトラブルを避けられる方法だといえます。

もし相続税路線価で代償分割するのであれば、相続人全員が代償金の根拠を理解し、納得したうえで実施しないとトラブルの原因になります。

特殊な不動産の査定方法

次に特殊な不動産の査定方法をみていきましょう。

賃貸マンション

親が賃貸マンションなどの収益用不動産を所有していた場合は、収益還元方という手法で査定を行うのが一般的です。

これは、その物件が1年間で生み出す純利益と想定利回りから算出する方法です。

借地権負担付の土地

借地権負担付の土地であれば、底地の権利は所有して地代を得ているものの、実際に土地を利用しているのは借地人ということになります。

土地の上に建物を所有している借地人は、借地借家法等に定められている借地権という権利を持っていることから、将来の土地の売却は難しいのです。

この場合は更地価格に借地権割合を乗じて計算します。

借地権割合は一般的に6割程度とされています。

使用貸借権付の土地

使用貸借権付の土地とは貸主と借主の個人的な関係から成立している土地であり、どちらかが死亡した時点で権利は消滅します。

貸主側は土地の相続をすることは可能ですが、借主側の権利は相続されません。

このため借主に土地を原状回復させれば、一般的な土地の査定になります。

抵当権付きの土地

抵当権付きの土地は、債務の抵当として抵当権が付いている土地です。

土地の相続はできますが、債務もそのまま引き継ぐことになります。

債務を返済しない限り抵当権が解除されることはありません。

抵当権付きの土地であっても土地の評価は減額されません。

不動産を査定するのはいつか

不動産の価格は、経済状況などで大きく変動することがあります。

そのため代償分割をする場合、不動産の査定はいつの時点で行うのかということも非常に重要なポイントとなります。

とはいえ、被相続人が亡くなってから、実際に相続の分割協議に入るまで相当の時間を要することがありますから、時期の選定は非常に悩むところです。

しかし遺産分割協議を公平に進めるためには、不動産査定だけを先行させるのは望ましいことではありません。

相続人全員が協議の場について不動産の分割協議を行った時点の時価を基準とすることが最もトラブルの少ない選択であり、実際にその形をとる人が多いのです。

不動産相続税の支払い金額

不動産の名義変更をするためには、遺産相続の分割協議を完了させる必要があります。

全員が同意した分割協議書がない限り名義変更の書類は受理されません。

たとえ自分が自宅としている土地・建物であっても不可能です。

しかし一方で相続税を納付する期間は、被相続人が死亡してから10カ月以内と定められていますから、できる限り速やかに遺産分割協議を進める必要があります。

また相続の受け取り方も注意が必要です。

相続財産は現金や預金で相続をするとそのままの金額が相続税の対象になります。

ところが不動産は相続税路線価によって計算されますから、実勢価格よりも低い評価になります。

このため遺産は現金や預金の形で相続するよりも不動産で相続した方が節税になるのです。

ただし、代償分割をする場合の代償金は現金で支払うのが最善の方法です。

たまたま自己所有していた不動産を代償金として他の相続人に譲るとさらに税金が課せられることになります。

たとえば過去に自分が購入した土地の査定額がちょうど代償金の価格相当だからといって、代償金の代わりに土地を譲渡したとします。

この場合、代償金という「負債」を解消するために土地を処分したと見なされて、過去に購入した土地の購入費と代償金の差額に対して譲渡所得税が課せられてしまうのです。