不動産を高額査定する業者の注意点や高額査定になる条件などを解説

不動産を相場より高額に査定する業者が存在する理由

かつて不動産の査定は、地元の不動産会社や知り合いの不動産会社に依頼する方法が主流でした。

しかし近年はインターネットが普及したこともあり、不動産一括査定サービスサイトなどを活用して、複数の不動産会社から査定をしてもらう傾向が強くなっています。

ところが、こうしたサービスを活用して複数の不動産会社に査定を依頼すると、他社よりも飛びぬけて高額の査定をしてくる不動産会社に出くわすことがあります。

どうしてこのような高額査定をする不動産会社があるのでしょうか。

まず考えられるのは、意図的に高額査定を出すことで依頼者の歓心を買って専任媒介契約を取ろうとしているということです。

実勢の査定額を認識していながら、あえて高額査定を提示してくるのですから悪質です。

しかし中には、意図していなくても高額査定になることがあります。それは査定担当者の経験不足ゆえに相場よりも高い査定になってしまったケースです。

また不動産会社に対象地域の取引事例が少なかったため高額査定になるケースもあります。

このように高額査定には、意図的に行う場合と相場の読み違いによる場合があるのです。

ここで注意が必要なのは、いくら高額査定が提示されても、その金額で売却できる保証はどこにもないということです。それどころかいろいろとトラブルにまで発展することもあるのです。

高額な査定結果を提示する不動産会社と契約した場合に起こりうるトラブル

それでは高額査定をした不動産会社と専任媒介契約をした場合、どのようなトラブルが生じるのかみていきましょう。

高額査定をした不動産会社は、自社の査定の正当性を証するために、査定額のまま売り出そうとします。売主も高額査定を見込んで契約したのですから異論はありません。

ところがあまりに相場とかけ離れた売却額だと、いくら優良物件であっても買主は現れません。

やがて値を下げて売ることになるのですが、長期間売却できなかった物件は、いわくつきではないかと敬遠される人もおり、そのため買主も足元を見て買い叩く傾向があります。

また売主の方も、売り出してから時間が経過しているので精神的に焦ってきます。ましてや早く売却したい事情を抱えていると、つい買主の言い値に同調してしまうことがあります。

このような事情が重なってくると、高値で売り出したにもかかわらず結局相場よりも安く売却してしまうことになるのです。

広告も、売り初めの時点が最もインパクトがあり効果的です。しかし最大のポイントである売却額が高いと、それだけで詳細まで見てもらえないことになります。

また値を下げてから広告を出しても、売り出しポイントは高値のときと変えようがありませんから、広告の中身が空々しく見えて、効果はうすれてしまうばかりです。

内覧の際にも気を抜けません。購入希望者は、その地域の相場をよく勉強しています。内覧の際に高値の理由を問われると、明確に理由を説明することができないので、売却の機運を逃してしまいます。

高額査定する悪徳業者と契約しないための方法

不動産の売却をしたい場合、不動産一括サービスを活用することはとても有効です。ただし選定する不動産会社を見誤ると、結果として相場よりも安く売却するといった事態になりかねません。

この際最も注意を要するのが高値査定をする不動産会社です。そのため査定を受けるのであれば、同時に物件の相場を把握しておく必要があります。広告などで類似物件の売り出し概要をこまめにチェックしておきましょう。

相場に近い金額で査定している不動産会社が数社ある場合は、売却したい物件の近隣情報を把握している不動産業会社を選ぶのは安心できます。

また売却したい物件の競合物件がどれくらいあるかを具体的に提示ができたり、売却したい物件の近隣の販売実績を提示できるような不動産会社を選ぶ方法も有力です。

一戸建てが高額査定される条件について

一戸建て住宅が適正な価格査定で高額の査定をしてもらうためには、どのような条件が必要なのでしょう。高額査定の要素となる項目を順にみていきましょう。

立地条件が良い

一戸建ての住宅において、立地条件は非常に重要な要素です。交通の便がいいに越したことはありませんが、一戸建てにおいては、それよりも周辺環境の方が重要視されます。

たとえば突然近隣に遊戯施設や葬儀場が建設されては一戸建て住宅に住む価値が半減してしまいます。そのため住宅関連施設しか建てられない地域である第一種低層住居専用地域内であれば高値で査定されます。

そのうえ、前面道路が6m以上ありかつ市道であれば、良好な環境であると評価されます。南向きの角地であればなお査定は高くなります。

築浅物件である

築年数が浅い一戸建ての住宅は買手の関心を引く物件だといえます。ハウスクリーニングを活用して、より新しさを強調する方法が有効です。

耐久性に優れている

耐震性能が優れていることが証明できる一戸建て住宅は高値で評価されます。

また築年数が相当に経過している物件であっても、屋根や外壁のメンテナンスを講じていることが証明できれば、なお高い評価を受けられます。

住宅設備が優れている

給湯器、洗浄機付き便座、システムキッチン、水栓などの住宅設備は快適な暮らしをするためには、なくてはならないアイテムです。

最新鋭の機器を搬入しているなど、主婦層の関心を引ける住宅設備を備えている場合は、高値の査定が受けられます。

管理が行き届いている

内覧の際などに、ちょっとした綻びがあると、住宅全体の管理状態に疑義を持たれます。不動産会社もそうした買手の心理を熟知していますから、細かなところまで管理が行き届いている家が高い査定になるのです。

権利関係にトラブルがない

権利関係がシンプルでないと、売却は困難になります。すべて正当な所有者であったとしても、遠方の人が加わっていたり、親族以外の人が登記されていたりすると、買手は敬遠してしまいます。

不動産登記の名義人は、シンプルな状態に整理してから売却をした方が、査定が有利にはたらきます。

マンションが高額査定される条件

マンションの場合、一戸建てとは事情が異なります。マンションが高額査定されるためには、どのような条件が整えばいいのかみていきましょう。

駅から徒歩10分圏内の立地にある

マンションの場合、周辺の静かな住環境よりも、交通の利便性の方が優先されます。駅から徒歩で10分以内であるかどうかが、高額査定の分かれ目になります。

もっと突き詰めれば、改札口までの徒歩時間が10分以内であれば、さらに高額査定になります。

景観や方角が良い

マンションの魅力のひとつは見晴らしの良さです。マンションから見える景観が優れたものであったり、南向きの部屋であったりすると高額査定になります。

生活の利便性が良い

駅からの距離ばかりでなく、その他の商業施設利用の利便性もマンションの価値を計る基準になります。近くにショッピングや飲食を楽しめるエリアがあれば、マンションは高額査定になります。

開発予定地などにあり将来的な発展を期待することができる

近くに大型ショッピングモールの建設が予定されている広大な土地がある場合や、市街地再開発によって街並みが整備されることが明らかにされている地域に隣接しているマンションは高額査定されます。

管理や修繕が行き届いている

マンション敷地内に自転車が放置されていたり、郵便受けに広告ビラが溜まっていたりすれば、管理が行き届いてないマンションとして、買手からは敬遠されています。

細かいようですが、管理が行き届いて敷地の内外にごみひとつ落ちていないといったマンションの方が高額査定されます。

また修繕の状況も計画的に実施されているマンションは、管理組合もしっかりと機能していると判断できるので、高値で査定される要因になります。

中古マンションの売却において、同じ築年数でも管理会社や物件特性により状況差が大きい重要な項目といえます。

管理費や修繕積立金が高額でない

計画的に大規模修繕を行うことは、マンションを維持していくうえで非常に有用です。しかしその一方で、管理費や修繕積立費が高額であると、どうしても購入を躊躇ってしまう人がいます。

このため査定に響くこともあります。管理費や修繕積立金は相場に近い方が高額査定に繋がります。

共用部の設備やセキュリティーが充実している

マンションにおいて設備は非常に大きなウェイトを占めます。

エレベーターは必須ですが、この他にも、水道が直結式、自家発電装置付き、24時間ゴミ出し可能、宅配ボックス付き、録画機能付きインターホンなど設備が充実しているマンションは高額査定になります。

また現在、マンションに求められる機能として、高度なセキュリティーシステムがあります。このためセキュリティ性の高いマンションは高額査定になります。

施工管理を行っているのが信頼できる会社である

マンションが検査済証を取得しているのは、常識的に知られていることですが、昨今の社会情勢を鑑みるとそれだけでは心もとないものです。

構造計算偽装事件や杭の施工不良問題などが発生すると設計者や施行者の資質に疑念が生じてしまいます。このためマンションを施工管理した会社が信頼できる会社であれば高額査定になります。