任意売却後の住宅ローンの残債は交渉次第で減額される？

住宅を任意売却しても残債が0になるとは限らない

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った際に、住宅を売却することによって、住宅ローンを完済しようとするものです。しかし、すべてのケースで完済できるわけではないのです。なぜなのでしょうか。その理由をみていきましょう。

住宅を任意売却して住宅ローンを返済しても一部が残債として残る

住宅を任意売却したのにもかかわらず、住宅ローンの残額よりも、売却価格が低い場合には、借り入れ金を返済することができません。

このため、残債の返済義務は保持されたままです。そのうえ、基本的には一括返済を求められますから、一括返済できない場合、債権者である金融機関や、回収を任された会社と粘り強く交渉をして、分割返済を認めてもらう必要があります。

一方、任意売却に同意した金融機関は、所有権移転に伴い、売却不動産についていた抵当権を抹消します。抵当権が付いた不動産を好んで買う人はいませんから、売却を促すためのやむを得ない措置です。

金融機関としては、裁判所による競売で回収するよりも、メリットがあると判断したうえで、残債が発生することは予測していても、任意売却に同意することが一般的です。

住宅を任意売却した後の残債の返済額交渉

住宅を任意売却した後の残債は、どのように返却することになるのでしょうか。これはかつて、住宅金融公庫と呼ばれた現在の住宅金融支援機構と、民間金融機関では対応が異なります。どのような違いがあるのか、それぞれみていきましょう。

住宅金融支援機構の場合は元金の減額交渉はほぼ不可能

住宅金融支援機構は、返済が滞りがちになると、任意売却の制度を説明して、任意売却を促すことがあるようです。

一方で、債権を債権回収会社に譲渡しないため、残債の減額交渉はほぼ不可能と考えていいでしょう。

それでは、残債はどうなるのでしょうか。住宅金融支援機構との交渉により、無理のない返済方法がとられることになります。債務者は自宅を失い、家賃の支払いもありますから、高額の返済ができないのは明らかです。

このため、一般的に月額5,000円～30,000円程度の返済になることが多いのです。

その後、長期間にわたって、いつまでも終わりの見えない返済が続くことになります。当然、利息も支払うことになりますから、残債額が多い場合は、利息だけでも相当な額になってしまいます。

多少の無理をしてでも、早い時期に返済をした方がいいのか、あるいは月々の生活をしのぐためには無理のない返済がいいのか、慎重に考える必要があります。

いずれにしても、住宅金融支援機構の場合は残債の減額はあり得ませんから、分割和解契約を結ぶことは必須です。

もし、何の手続きもせずに残債を放置したままだと、突然、財産を差し押さえられることがありますから、何よりも真摯な対応が求められます。

住宅金融支援機構においても、信用情報機関を活用しています。残債を返済しないままだと、信用情報機関に登録されたままになってしまいます。そうなると、住宅ローンはもとより、クレジットカードも作れない状態が続きます。

一度登録をされると5年間は情報が削除されませんから、再び住宅ローンでマイホームを購入をしたいと考えている人は、できる限り、残債処理を急いだ方がいいでしょう。

民間金融機関の場合はサービサーを通して残債の減額交渉が可能

住宅ローンは、「期限の利益」という権利により、分割返済が認められています。一方、契約の中では、一度でも返済が滞ると、期限の利益は喪失すると定められています。

実際には、一度の延滞で一括返済を求められることはありませんが、三カ月も滞納すると、一括返済が返済が求められます。民間の金融機関は住宅金融支援機構のように、任意売却を勧めることはありません。

それでもいよいよ競売しかないという時期になると、任意売却に同意してくれる金融機関もあります。ただし、中には任意売却を認めない金融機関もありますから、注意が必要です。

任意売却したにもかかわらず、残債が解消できなかった場合は、金融機関と返済計画を交渉することになりますが、いずれかの時点で金融機関は、債権を債権回収会社（サービサー）へ譲渡します。

ところで、サービサーとはなんでしょうか。

サービサーというのは、金融機関から委託、または債権を譲り受けて債権の管理回収を行う、法務大臣から許可された民間の債権回収会社のことです。取締役に弁護士が含まれいることが大きな特徴です。

住宅ローンには保証会社がついていることが多いですが、その場合は、滞納が生じれば、保証会社が金融機関に一括返済をすることになります。そして保証会社がサービサーに債権を譲渡するという流れになります。

住宅金融支援機構も、債権は譲渡しないものの、残債の回収業務をサービサーに委託します。したがって、残債に関する交渉相手は、同じようにサービサーということになります。

サービサーは、保証会社や金融機関から、元金より相当安い値で債権を買い取っているため、理屈上は、全額が返済されなくても、利益が出ることになります。

そのあたりを念頭において、サービサーと交渉をすると、残債よりも安い金額で解決することもあります。

毎月きちんと返済していくことは当然ですが、ある時期に一括返済を申し出て、その額が債権を買い取った額を上回っていれば、債務を免除してもらえる可能性があります。

住宅ローンの残債は任意売却前と後で相談する機関が異なる

住宅ローンが滞ってきた場合、誰に相談すればいいのでしょうか。相談先は、任意売却する前と後では異なってきます。

任意売却前は不動産専門業者へ相談し任意売却後は弁護士へ相談する

住宅ローンが滞ってきた場合、まず、ローンの債権者である銀行に相談にいって、返済を少し待ってもらえないかと相談することが考えられます。

たまたま何かのハプニングで、ひと月だけ遅れるというのであれば、それでいいのですが、この先ずっと返済するめどがたたないということであれば、銀行は相談相手にはなりません。

しかし、そのまま放置していたのでは、銀行は競売の手続きに入ってしまいますから、そうなる前に任意売却の決断をしなくてはいけません。任意売却の相談は、任意売却を専門としている不動産会社が最適です。

任意売却専門の不動産会社は、長年の経験により、様々なノウハウを蓄積していますから、銀行との交渉においても、頼りになる存在として活躍してくれます。

任意売却が完了したあとも残債があるということであれば、弁護士に依頼することになります。サービサーとの交渉において、代理人として動いてくれることになります。

知り合いの弁護士がいないという方も、任意売却専門の不動産会社は弁護士と提携していることが多いので、任意売却後の弁護士の専任についても、不動産会社にご相談してはいかがでしょうか。