マンションを任意売却すると住宅ローンの残債はどうなる？

マンションの「任意売却」で住宅ローンの残債はどうなるのか？

マンションの住宅ローンが支払えない状況になった場合、任意売却という方法で該当の物件を売却するこができます。住宅ローンの残債がある場合、任意売却は有効な手段になるでしょう。

しかし、マンションの任意売却をしても、住宅ローンの残債が必ず0になるとは限りません。

マンションを任意売却して住宅ローンを返済しても一部が残債として残る

マンションを任意売却して住宅ローンを返済しても一部が残った場合、どのような対応をすればいいのでしょうか。

まず任意売却における残債とは、マンションの売却金額を引いた住宅ローンの残りです。任意売却は市場価格に近い価格で売却できるため、競売より高値でマンションを売却することができます。

しかし住宅ローンの残高からマンションの売却価格を引いたとしても、残債が0になるとは限らないケースがあります。

その場合、住宅ローンの残債は債権者(銀行など)と話し合い、返済計画に基づいた返済を行います。

通常住宅ローンが残っている場合、債権者(銀行など)が返済できない代わりに建物や土地を担保として「抵当権」が設定されています。

しかし、任意売却の場合は、住宅ローンの残債があったとしても抵当権を抹消することができます。

マンションを任意売却した後の残債の返済について

マンションを任意売却した後の残債の返済についてご紹介します。

マンションを任意売却した後の残債は無担保の借入になる

まず任意売却は、住宅ローンの残債が残っている状態でも建物や土地などの不動産を売却できる仕組みになっています。競売のように強制的に自宅を売却したり住宅ローンの残債を全額返済する必要はありません。

任意売却する場合、住宅ローンの返済が滞っていたり支払い能力が低下している状況が多いため、残りの住宅ローンをまとめて支払うことができない状況を把握している債権者がほとんどです。

そのため、住宅ローンの残債を一括で支払うように求めることはありません。そしてその場合、任意売却後の住宅ローンの残債は帳消しになるのではなく、無担保の借入となります。

無担保の借り入れのため、支払いが困難になったとしても無理に取り立てられることは無く、支払い方法などの見直しにも応じてもらうことが可能になります。

任意売却前と異なるのは「少額を無理のない範囲で返済する」方法になるため、債務者にとって返済額の負担が軽減されることでしょう。

住宅ローンの借入先によっては残債を減額してもらえる可能性がある

まず住宅ローンとは、建物や土地などを担保にして住宅を購入する費用を銀行や住宅金融支援機構などから借入することで、多くの人は住宅ローンを利用して住宅を購入しています。

しかし、支払いが滞り任意売却の手続きをすると、債権者が銀行などの金融機関からサービサーに移行します。

「サービサー」とは法務大臣認可している民間の債権回収会社のことで、任意売却を行う際はサービサーを通して金融機関などの債権者と交渉します。

またサービサーには株式会社で資本金が5億円以上、専門知識を有する弁護士が1名以上取締役に在籍しなければならないなど様々な厳しい条件があります。

任意売却後はサービサーが銀行などの債権者から債権を買い取り、債権の回収や管理業務などを全て行うため、銀行などの金融機関からの督促などはなくなります。

サービサーは金融機関などの債権者から元本より安く債権を買い取っているため、債務者から少しでも債権の回収ができれば利益を得られることになります。

またサービサーとの交渉次第では残債より債権を安く買い戻せることもありますが、交渉次第のため債権の金額が必ずしも安くなるわけではないので注意しましょう。

マンションを任意売却した後の管理費等の滞納分について

次にマンションを任意売却した後の管理費等の滞納分についてご説明します。

マンション管理費等の滞納分は任意売却時に買主へと移る

マンションの管理費等は月約1万円前後が一般的ですが、何年も滞納すると高額な金額になります。マンション管理費や修繕費等の滞納分は、任意売却時に買主に移ります。

では任意売却した場合、滞納したマンション管理費や修繕費等は一括で支払わなければならないのでしょうか？

マンションの管理費等を債務者が滞納し、任意売却を行う場合、残債の分割返却の際に管理費を含めた分割返済をすることができるため、債務者が一括で支払うことはないようです。

その場合、マンション管理費等の滞納分は任意売却時に債権者に対しマンションの売却金額に含めるのか交渉した上で、管理費の滞納分を任意売却時の売却金額の中から支払うことも可能です。

また、滞納した場合は、任意売却時に新しい買主に請求されるため、滞納額を減らしておかないと新たな買主が見つからなくなってしまいます。

しかし、遅延損害金に関しては認められないこともあり、その場合は債務者が残りの遅延損害金を支払わなければなりません。

また任意売却時にマンションの管理費の正確な滞納額を知りたい場合は、マンションの管理組合や管理会社にに問い合わせをしましょう。

マンションを任意売却する方法

マンションを任意売却する方法をご紹介します。

マンションを任意売却する具体的な流れ

マンションを任意売却するときの具体的な流れは以下の通りです。

1. 1. 任意売却専門業者に相談する

まず無料の任意売却専門業者に相談しましょう。インターネットで簡単に相談できるため、複数社を比較検討し信頼できる業者を選ぶといいでしょう。

1. 1. 物件の査定とプランニング

次に受付と面談を行い、債務者の状況を把握します。(住宅ローンの滞納、税金の滞納の有無など)そして、任意売却の時期などをプランニングしていきます。また、建物や土地の価格を査定します。

1. 1. 専門業者と専任媒介契約を結ぶ

専門業者と専任媒介契約を結び、債権者の承認を得た価格で任意売却を開始します。

1. 1. 債権者との交渉

金融機関などの債権者と交渉を行い、販売価格を確定します。

1. 1. 物件販売開始

販売価格が確定したら、物件販売を開始します。専門業者がインターネットで掲示し購入者を探します。

1. 1. 購入希望者の審査・購入者の決定

購入希望者がいたら物件を内覧してもらいます。

1. 1. 債権者からの同意を得る

売買代金配分表と購入申込書を債権者に提出して同意を得ます。この費用の中には売却に関わる費用やマンションの管理費等の滞納金、債務者の引っ越し費用なども含まれます。

1. 1. 売買契約を結ぶ

引き渡し時期を決め、物件の買主と売買契約を締結します。

1. 1. 物件の引き落としと代金の決済

差し押さえや抵当権を抹消し、物件を引き渡します。このとき引っ越し費用が債権者から認められた場合は、物件売却の諸費用として認められることがあります。

マンションを任意売却するメリット・デメリット

マンションを任意売却するときのメリット・デメリットをご紹介します。

マンションを任意売却するメリット

マンションを任意売却するときのメリットは以下の通りです。

マンションを競売より高い価格で売却できる

競売は短期間で物件の売却・引き渡しをしなければならないため、近隣の市場価格よりも低額で落札されることがほとんどです。しかし、任意売却をすると市場価格に近い価格で物件を売却することができます。

通常の不動産売却と同じ売却手順のため周りに事情を知られない

競売にかけられた場合、裁判所のホームページなどで物件情報が公開されたり新聞に掲載されることがあるため、近所に知られてしまう可能性があります。

しかし任意売却では、通常の不動産売買の手続きと変わらないため、近所に知られることはないでしょう。

通常の不動産売却で必要な諸費用を売却した代金から支払うことができる

任意売却では、通常の不動産売却で必要な諸費用を物件を売却した代金から差し引くことができるため、手数料に必要な現金が無くても売却することができます。

債権者との交渉次第で引っ越し費用を融通してもらえる

任意売却の交渉次第では、引っ越す際に必要な費用を融通してもらえる場合があります。全てのケースではないので注意しましょう。

親族間売買や投資家に購入を依頼し住み続けることができる

親族間や投資家に該当物件を購入してもらい、債務者が賃貸のように毎月一定額を支払い住み続けることができる「リースバック」という方法も可能です。

引越し日は購入者と債権者との話し合いで決めることができる

任意売却では競売と異なり、物件の購入者・債権者・債務者で話し合い、引越しの日時を決めることができます。

マンションを任意売却するデメリット

マンションを任意売却するときのデメリットは以下の通りです。

債権者との交渉が必須で確実に実現できるわけではない

任意売却は債権者との交渉が必須なため、必ず成立する訳ではありません。時間がない場合は、時間内に売却の交渉がまとまらず不成立になる可能性もあります。

任意売却業者を選ぶ必要がある

任意売却業者には、交渉力や法律・不動産などの知識が求められます。あまり経験のない業者を選んでしまうと交渉が失敗したり、債務者にとって不利な交渉内容になってしまうため実績のある業者を選ぶようにしましょう。

内覧に立ち会わなければならない

購入希望者が現れた場合、内覧に一緒に立ち会う必要があります。何人か購入希望者がいた場合はその都度内覧に立ち会わなければなりません。