住宅を任意売却する場合の流れや期間を詳しく解説

任意売却の流れについて

住宅の任意売却が完了するまでには、任意売却に至るまでに行われる手続きと、任意売却を進める手続きがあります。
それぞれの流れや手続きについて、見てみましょう。

任意売却に至るまでの流れ

任意売却に至るまでは、住宅ローンを借りている金融機関からの連絡と保証会社の手続きが行われます。

1. 1. 住宅ローンを滞納・放置し続けると、金融機関から督促状・催告書が届きます。

住宅ローンの滞納を続けると、まず住宅ローンを借りている金融機関から「住宅ローンを早く支払ってください」という督促状・催告書がはがきや書面で届きます。
金融機関によっては、電話がかかってくるケースもあります。

1. 1. さらに支払いを放置すると、期限の利益の喪失となり、債権が保証会社へ移ります

住宅ローンには、住宅ローン債務者（借りている本人）に期限の利益という権利があります。
これは、３５年ローンなら３５年借りられます、という期限の権利です。
住宅ローンを滞納・放置し続けると、この期限の利益を失います。
期限の利益を失うことで、住宅ローンは一括で支払うという請求に変わり、債権者である金融機関が、保証協会に残ったローンを、一括で支払うように手続きします。
これがローン一括返済の通達（代位弁済通知書）で、住宅ローンの債権は保証協会に移り、改めてローンを組み直す（ローンのリスケジュール）ことはできなくなります。

1. 1. 保証会社が債権回収のため、裁判所へ競売の申し立てを行います

住宅ローンの債権をもった債務者（金融機関又は保証会社・債権回収会社など）は、債券（住宅ローン残金など）を回収するために、裁判所に競売の申請を行います。
この競売の申請が許可されると、裁判所から住宅ローン債務者（借りている本人）に「競売開始決定通知書」が送られ、住宅は裁判所に差し押さえられた状態となり、住宅は競売にかかる物件として、情報が公開されます。

任意売却の具体的な流れ

任意売却は、相談することからはじまり、代金決済をし、住宅を引渡すまで、いろいろな手続きを、タイミングよく行わなければなりません。
任意売却がどのようにすすむのか、まず流れを理解しておきましょう。

1. 1. 任意売却専門業者に相談する

任意売却は、債権者との交渉やスケジュールの管理・引越しのタイミングなど、むずかしい部分があります。
まず、任意売却専門業者に相談しましょう。
任意売却専門業者に相談することで、任意売却をスムーズにすすめることができます。
任意売却の相談では、住宅ローンの滞納、残債・管理費、修繕積立金の滞納・税金の滞納・現在の状況（差し押さえや競売など）を聞かれますので、書類を忘れずに持っていきましょう。

1. 1. 住宅の査定とプラニング

任意売却の相談後は、まず任意売却する住宅の価格査定が行われます。
任意売却業者が住宅を訪れ、住宅の状態・グレードなどを確認しながら、写真撮影を行い、価格査定をします。
物件査定後、任意売却専門業者は債権者（金融機関・保証会社など）に査定結果の資料とともに、販売価格を提示して同意を得て、任意売却のプランをたてます。

1. 1. 任意売却専門業者と専任媒介契約を結ぶ

任意売却について債権者（金融機関・保証協会など）の同意が得られたら、住宅ローン債務者（住宅ローンを借りている本人）と任意売却専門業者との間で、住宅の媒介契約を結びます。
媒介契約は、専属専任媒介契約か、専任媒介契約とするケースがほとんどです。

1. 1. 債権者との交渉

任意売却は、住宅ローン債権者（保証会社や債権回収会社）の同意なしにはすすめられません。
そのため、任意売却が決まった後は、債権者と「販売価格はこれでよいのか」「いつから任意売却をはじめて良いのか」などの相談・交渉をしなくてはなりません。
この債権者との相談・交渉は任意売却専門業者が行いますので、債務者（住宅ローンを借りている本人）が交渉することは、ほとんどありません。
任意売却専門業者は任意売却の売買をするだけなく、債権者との相談・交渉・マンションの管理費などの滞納があれば、マンション管理組合との交渉をし、税金滞納があれば、税務署との交渉を行うこともあります。

1. 1. 物件販売開始

任意売却専門業者と債務者（住宅ローンを借りている人）との間に媒介契約が結ばれると、住宅の販売が開始されます。
任意売却専門業者は、債務者（金融機関又は保証会社・債権回収会社など）の意向を聞きながら、インターネットの不動産情報掲載・レインズへの登録・不動産情報誌への掲載などを行い、買い手を探します。

1. 1. 購入希望者の審査・購入者の決定

任意売却専門業者は、問合せのあったお客様（買い手）に住宅を内覧する手続きや、実際に購入希望があったお客様の審査を行い、購入者を選定します。

1. 1. 債権者からの同意を得ます

任意売却専門業者は購入者を選定したら、購入申込書や売買代金配分表などを債権者（保証会社又は債権回収会社）に提示し、同意を得ます。
売買代金分配表には、滞納金の精算や不動産仲介手数料などの、経費の提示も含まれます。

1. 1. 不動産売買契約を結びます

住宅の買い手が決定したら、買い手と債務者（住宅ローンを借りている人）との間で、不動産売買契約を結びます。
不動産売買契約の時期は、代金の決済日及び引渡し日（引越しがいつまでにできるか）を考慮した上で決定されます。

1. 1. 物件の引き渡しと代金の決済

住宅の引渡しをする前に引越しをすませます。
その後、売買代金の決済を行い、抵当権抹消・差し押さえ抹消・滅失登記などを行い、住宅の引渡しを行います。

任意売却の申請時期や期間について

任意売却を行うためには、書類の申請時期や期間が重要になります。
任意売却の期間内は、住宅に住み続けることができますので、大まかなスケジュールを把握し、どんな通知や申請・手続きがあるのか理解しておきましょう。

住宅を任意売却できる期間中の通知

1. 1. 住宅ローン滞納から1～5ヵ月の間／滞納の催促と督促

住宅ローンの滞納が1～5ヶ月続くと、住宅ローンを借りている金融機関からの「早く支払いをしてください」という内容の督促状・催告書が、はがきや書面で届きます。
任意売却は、この段階から申請が可能となります。

1. 1. 住宅ローンの滞納から半年後／期限の利益喪失

保証会社又は債権回収会社より、住宅ローンの返済期間がなくなる「期限の利益喪失の通知」が届きます。

1. 1. 住宅ローンの滞納から7ヵ月後／代位弁済通知

期限の利益喪失の通知後、住宅ローンを一括して返済してくださいという「ローン一括返済の通達（代位弁済通知書）」が届きます。
この代位弁済通知書の手続きが行われると、住宅ローンの債権は保証協会、又は、保証協会が委託した債権回収会社に移ります。
地方の銀行では、代位弁済通知書が届くまでに7～8ヵ月かかることもあります。

1. 1. 住宅ローンの滞納から8ヶ月後／不動産差し押さえ通知

滞納が続くと、保証会社や債権回収会社は、裁判所に競売の申し立てをします。
競売の申し立てがされると、住宅ローンの担保となっている不動産は差し押さえられ、裁判所から「不動産差押え通知」が届きます。
差し押さえ通知が届いたということは、競売まで時間がありませんので、急いで任意売却の相談をするとよいでしょう。

1. 1. 住宅ローンの滞納から9ヵ月後／競売開始決定通知

裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。
この通知書が届いたら、何もしないと4ヶ月程で競売によって住宅が売却され、退去しなければなりません。
しかし、まだ任意売却が可能な期間なので、任意売却の手続きは間に合います。

1. 1. 住宅ローンの滞納からおよそ10ヵ月後／現地調査

競売開始決定通知が届いてから１～2ヶ月ほどで、裁判所執行官により住宅の現地調査が行われます。
この現地調査は法律による調査で、撮影された写真や住所などの個人情報がネットに掲載されます。
この調査により、住宅ローン滞納の事実がおおやけになります。

1. 1. 住宅ローンの滞納からおよそ13～16ヵ月後／競売期間入札の通知

裁判所から「競売期間入札の通知」が届きます。
競売期間入札の通知書には、入札の開札日や期間などが記されています。
入札開札日までに競売を取り下げしないと、任意売却ができなくなります。
任意売却をすすめるには、まず債権者（金融機関・保証会社・債権回収会社など）が、裁判所に「競売の取り下げ書」を提出します。
競売の取り下げ書を提出するには、全ての債権者の同意が必要ですので、任意売却が可能な期間は、競売開札期日の2日前までです。
競売開札の前日までに競売を取り下げ、任意売却を成立させないと、住宅から強制退去となるので、競売の取り下げはとても重要です。

住宅を任意売却する場合の引越しのタイミング

住宅を任意売却するメリットは、強制退去にならず、引越しのタイミングを決めることができることです。

任意売却の住宅の売却から、引越しまでのポイントを知っておきましょう。

任意売却の場合、引越し時期を買主との相談で決めることができる

任意売却の場合、一般の不動産取引と同様、売買契約書を交わしてから引越しという流れになっています。

売買契約から引渡しまでの期間はおよそ１ヵ月前後で、引渡しまでに引越しをします。任意売却と競売の違いは、引越し時期を、住宅の買主と相談して決めることができることです。

引越しの日程の原則は、買い主から代金を受領し、物件引渡し前までの間に引っ越す必要があります。

売買契約前に引越しするケースは、アパートを借りる賃料負担があるためあまりありません。任意売却が成立せずに競売になった場合は、買主から強制退去を命じられるまで、住宅に住むことができます。

任意売却の期間に関する注意点

任意売却の際に、いつどのような手続きをするか、いつまでに手続きをしておかないといけないかなど、タイミングがとても重要です。

任意売却の期間に注意する点を知っておきましょう。

任意売却をスムーズにすすめるための注意点

債権者（金融機関・保証会社又は債権回収会社など）との交渉期間はおよそ１ヵ月必要です。債権者によっては、競売手続きとなった物件の任意売却に同意してもらえない可能性もあります。

また、任意売却の手続きが遅れると、債権者が競売手続きを始めてしまいます。

住宅ローンを滞納し、支払える見込みがなかったら、競売手続きに入る前の段階で任意売却の専門家に相談し、任意売却に踏み切りましょう。

また、早い段階で専門業者と専任媒介契約を結び、任意売却の受付をすることで、債権者による「競売の取り下げ書」の申請漏れを防ぐことができます。