任意売却の事例や不動産投資用に任意売却物件を購入する際のポイント

不動産投資失敗の解決策として任意売却が選ばれるケースについて

ローンが返済不能に陥ったために、解決手段として自宅を任意売却する人がいることは、比較的広く知られてきました。この任意売却が、不動産投資の失敗の解決策として行われることがあるのをご存知でしょうか。具体的にどのようなものなのか、みていきましょう。

不動産投資失敗により物件を任意売却したさまざまな事例

不動産投資をする場合、多くの人は、不動産投資ローンを借りて収益物件を購入します。しかし、なかなか想定どおりに事が進まずに失敗する人も少なくありません。不動産の任意売却につながった不動産投資の失敗事例をいくつかご紹介しましょう。

事例1

最初は、60代の夫婦のケースです。

大手会社の管理職をしていた夫が、人から勧められて区分マンションを自己資金とローンで購入しました。退職後は家賃収入でのんびりと過ごしたいと考えていたからです。

マンション購入後は一定の利益が上がっていました。

その後、リスクを分散した方がいいとの忠告に従い、さらにもう１件区分マンションを購入することにしましたが、設定した家賃では借り手がつかず、やむを得ず家賃を下げることになりました。

2件目の物件は、最初から赤字状態でした。しかも、最初の物件も借主が退去することになり、空室の状態が長く続きました。それでもサラリーマンとしての収入もあり、なんとかやり繰りはできていたのです。

ところが、夫は定年退職した後に、定職に就かなかったため、赤字は退職金や預金を切り崩して補填していました。

しかしついに夫の貯蓄が底をついて、ローンの返済が不能になってしまったのです。

事例2

次に30代の男性のケースをご紹介しましょう。

この男性は、当初自己居住用に購入したマンションを、賃貸に出すことにしました。元々、一人暮らしには少し広すぎたということもあり、自らは賃料の安いワンルームマンションを借りることにしたのです。

家賃収入をローンの返済や自分の家賃に充ててもまだ余剰金があったので、生活も以前に比べて余裕ができました。

しかし、仕事の方がうまくいかず、やがて退職を余儀なくされます。退職後、いろいろと職を探しましたが、コンビニのパートとして勤めることしかできませんでした。

このため、購入したマンションのローンの返済が滞るようになり、ついに返済不能に陥ってしまったのです。

事例3

40代前半の男性のケースをご紹介しましょう。

この男性は、不動産投資に興味があり、以前から収益物件を所有していました。結婚を機会に自宅用にもう一軒マンションを購入することなり、こちらは自己資金と住宅ローンで購入しました。

しかし、やがて住宅ローンと不動産投資ローンの二重債務の返済が厳しくなり、ついに不動産投資ローンの返済が不能に陥ってしまったのです。

この3件の事例は、いずれも任意売却により、経済的危機を切り抜けることになりました。居住用の物件でばかりでなく、このような投資用物件や収益物件であっても任意売却は可能です。

しかも、ローンの残債が少ない場合だと、任意売却であっても完済できたという実例は多くありますから、不動産投資の失敗の事後処理としては、有意義な方法だといえるでしょう。

また、競売開始決定通知が裁判所から届いたとしても、債権者の同意のもとに任意売却を行って、無事に売却できれば、債権者が競売の申し立てを取り下げることで競売の手続は止められます。

ただし、取り下げができるのは、入札期間後に行う開札の日の2日前までという期限があります。

この期限までは、通知が届いてから5～6カ月しか猶予がありませんから、任意売却までの段取りを手際よく進めないと、間に合わなくなる厳しいスケジュールだといえるでしょう。

それでも、競売開始決定通知が届いて、初めて任意売却のことを知り、結果的に競売を免れたという事例はたくさんあります。何より最後まで諦めないことが肝心です。

投資用不動産に居住者がいる場合の任意売却

投資用不動産を購入する場合のローンは、「不動産投資用ローン」「マンションローン」「アパートローン」と呼ばれるもので、マイホームを建てるときに利用する住宅ローンとは異なったものです。

金利は住宅ローンに比べて高目に設定されていますが、融資の上限額が住宅ローンよりも高いので、条件によってはかなり高額の不動産を取得することが可能です。

ただし、不動産投資ローンは審査が厳しいため、条件によっては融資をしてもらえないこともあります。それだけに、任意売却にでもなれば、金融機関のダメージは大きいといえます。

その任意売却ですが、自宅を売却する場合と違い、投資用不動産は、現に住んでいる居住者がいることを念頭におく必要があります。

任意売却の選択をした際には、居住者に対して、自分の置かれた状況を誠実に説明して、場合によっては、内覧があることも話さなくてはいけません。

また手続き上の説明も必要です。任意売却により、オーナーが変更することになりますから、家賃の振込先の変更や賃貸借契約などの手続が必要になります。

この手続きは、任意売却と一緒に行う必要があるので、賃貸居住者の協力は欠かせません。

区分マンションの場合は、当該居住者のみの説明でいいのですが、一棟収益物件の場合は、住居者全員に、これらの事情を通知する必要があります。

一棟収益物件は、収益が上がっているときには、一度に多くの収入が入ってくるのですが、空室率が上がると、たちまち赤字に転落するリスクがあります。さらには、一棟すべてが空室になる危険もあります。

たとえば、学生をあてにして、大学の近くにマンションを購入したとします。しかし大学が移転でもしたら、たちまち空室だらけになるのです。一棟収益物件は十分にリサーチをしたうえで購入をする必要があります。

いずれのケースにおいても、任意売却になれば、賃貸居住者にも少なからず迷惑をかけるということを忘れてはいけません。

不動産投資用に任意売却物件を購入する際のポイントについて

それでは、任意売却物件は、どのようにすれば購入できるのでしょうか。そのポイントを探る前に、まずは、任意売却物件を購入するメリットとデメリットを見てみましょう

不動産投資用に任意売却物件を購入するメリット

任意売却物件の購入については、なにより一般の物件よりも安く手に入るのがメリットです。売主側も、売り急いでいる状況にありますから、一般価格よりも安いことを承知で交渉に応じてくれるのです。

安く購入できることで、不動産投資の効果が上がることは、数字にも表れます。
不動産投資に対するリターンを表す指標として利回りというものがあります。

利回りは「満室時の一年間の家賃収入／購入価格」により算出され、数字が大きいほどリターンが大きいことになります。

つまり、任意売却物件は、購入価格を安く抑えることができるので、高利回りになるということなのです。

また任意売却では、競売物件でよく問題になる、居住者の居座りや、大量ごみの残留といったトラブルが想定される物件は出回りません。

こうしたトラブルが予測される物件は、金融機関としても、競売手続を進めて淡々と処理した方がリスクの回避ができるため、任意売却に同意しないのです。

任意売却では、事前に内覧ができることからも、そうしたリスクの予兆をチェックすることも可能です。そうした点も、任意売却のメリットといえるでしょう。

物件売却者とリースバックで賃貸契約が行える可能性がある点も、メリットといえます。リースバックとは、任意売却をした前所有者が、引き続き賃貸人として同じ家に住み続ける不動産取引です。

これにより、新たに賃貸人を探す手間が省けるうえに、長期的な居住が見込めます。さらには、前所有者に将来的に買い戻す意思があれば、収支面でプラスになる可能性が非常に高くなります。

不動産投資用に任意売却物件を購入するデメリット

いっぽうで、通常の不動産売買であれば、売主と買主が合意すれば売買が成立しますが、任意売却物件の場合は、債権者の同意が必要になります。購入金額の折衝については、売主よりもむしろ債権者の思惑が鍵を握っています。

このように、売主以外に交渉相手が存在する点が任意売却のデメリットだといえるでしょう。しかも債権者の立場上、債権額よりも安くする値引きは基本的に不可能です。

さらに、任意売却には、瑕疵担保責任がありません。購入後に重大な欠陥が見つかったとしても、それは自己責任で修繕をすることになるのです。そのリスクを含めて購入しないといけない点もデメリットです。

また債務者は、これまでよりも規模の小さい住居に住むことが多く、置き場のない家具や電気製品などの残留物が、住居内に放置されたままの状態の物件もあります。

これらの残留物は「残留物の処分は買主に一任します」と売買契約書の中に盛り込んだうえで、自費で処分することになるのが一般的です。

通常の売却物件よりも懸念点が多い点がデメリットであるといえます。そのデメリットを上回る安さかどうかを気にしながら慎重に任意売却の物件は購入する必要があります。

任意売却物件を購入するためのポイント

任意売却物件を購入するには、まず任意売却を扱っている不動産会社を探すことが必要です。

任意売却では、債務者と金融機関、買主の三者と対応しなくてはいけないため、大手の不動産会社は敬遠する傾向があります。

そのため、任意売却物件の情報を持っているのは、面倒な手続きをしっかり行うことができる中堅の不動産会社である場合が多いです。

任意売却物件は購入に時間を要したり、途中で破談になったりすることが多く、そうしたリスクを十分に覚悟している人にしか情報が回ってきません。任意売却物件を購入したい場合は、意思を率直に伝えましょう。