住宅を売却する際に知っておきたいポイントを解説！

住宅の売却方法と流れについて

まずは、住宅を売却する際の全体像を抑えておきましょう。どのようにして売却するのか、具体的な方法と一連の流れをご説明します。

住宅の売買契約が成立するまでの流れ

住宅を売りに出し、買い手が見つかって売買契約が成立するまでの主な流れは次のようになります。実際に行動する前に把握しておきましょう。

1. 売却活動の開始～仲介業者による経過報告
2. 購入希望者による内覧
3. 売買条件の交渉
4. 売買契約の締結

1．売却活動の開始～仲介業者による経過報告

一般的に住宅の売却は不動産仲介会社に買い手探しを依頼することになります。不動産一括査定サイトなどを利用し、複数の不動産会社から適当な業者を選び、正式に依頼します。

担当者から一定期間ごとに販売活動の経過報告を受け、様子を見ながら売却活動を進めていきます。

【必要となる資料】

• 購入時の物件パンフレット
• 住宅ローンの償還表

2．購入希望者による内覧

インターネットやチラシなどの広告を見て、興味を持った購入希望者が内覧に訪れます。立ち会いは必要ですが、細かな説明などは不動産会社の担当者に任せるかたちとなります。

基本的な整理整頓、掃除は大前提です。必要であればクリーニングを専門業者に依頼するのも良いでしょう。

3．売買条件の交渉

購入者が決まったら売買契約の前に条件を交渉、確認しておきます。この時、引き渡し日や売却代金の振込みなども含めて話し合うのが一般的です。

4．売買契約の締結

双方が条件に同意して売買契約が締結されます。このタイミングでの必要書類は下記の通りです。手元にない場合は、購入時の担当不動産会社に尋ねるなど、できる限り揃えて買い主に渡せるようにしましょう。

【必要となる書類】

• 印鑑証明書
• 住民票
• 売買契約書
• 権利書（登記済権利書または登記識別情報）
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証、検査済証
• 境界確認書、土地測量図
• 設備の仕様書、取扱説明書
• 建築設計図、物件図面、工事記録書など

住宅の引き渡しまでの流れ

売買契約が無事締結したら、基本的にあとは引き渡しのみとなります。住宅引き渡しまでの流れは次のようになります。

1. 売却代金と諸費用の精算
2. 引越しの準備～不動産の引き渡し
3. 税金の支払い

1．売却代金と諸費用の精算

売買契約の決済にて売却代金を受け取り、仲介手数料などの費用を清算します。決済日に下記の書類が必要になります。

【必要となる書類】

• 固定資産税評価証明書
• 司法書士関連書類（委任状、登記原因証明情報など）

2．引越しの準備～不動産の引き渡し

いよいよ新居への引っ越しと同時に、買い手への引き渡しとなり、売却も終わりに近づきます。

3．税金の支払い

売却によって得た譲渡所得にかかる税金や、所得税、住民税の支払いも必要です。譲渡所得税の計算方法など、詳しくは次の章で詳しくご説明していきます。

住宅の売却時にかかる税金や費用について

住宅売却時にかかる税金や費用について、具体的に解説していきます。

売却して得た利益にかかる税金

売却益にかかる税金は、所得税と住民税、譲渡所得税の3つで、人によっては消費税の納税義務が発生します。また、売買契約書に貼る印紙税もあり、支払いが必要となる税金は以上の4〜5つとなっています。

それぞれの税金については、後ほど詳しくご説明します。

住宅の売却時にかかる費用について

住宅を売却する際にかかる費用には、以下のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 印紙税（売買契約書に課税）
• 登記費用（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬）
• その他（測量費、解体費、廃棄物処分費など）
• 引越し費用

仲介手数料

仲介手数料は、売却を依頼した不動産会社に支払う手数料です。成功報酬という意味合いで、売買契約時に半額、残りを引渡し時に支払うのが一般的になります。

金額は「売却価格×3％＋6万円（＋消費税）」の式で算出されますが、これはあくまでも上限額であり、割引対応している不動産会社もあります。

印紙税（売買契約書に課税）

印紙税は売買契約書に貼ることになっており、納税の印でもあります。契約書に記載されている売買金額によって税額が異なります。

通常、契約書は売り手分と買い手分の2通が用意されますが、各々で印紙を用意するのが一般的です。

登記費用（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬）

不動産売却のために抵当権を抹消する必要があり、その際の抵当権抹消登記の費用がかかります。

ほとんどの場合、司法書士などの専門家に報酬を支払って任せ、報酬金額の相場はおよそ約2〜3万円、その他に登録免許税も負担することになっています。

その他（測量費、解体費、廃棄物処分費など）

その他にも、土地の測量を依頼する費用や建物の解体費用、廃棄物処分費用など、諸々の費用が発生する可能性もあります。詳しくは、後ほど説明する【必要に応じてかかる費用】をご覧ください。

引越し費用

不動産会社に売却を依頼する段階から、引っ越しについても準備を始めましょう。査定依頼と同じように複数の引っ越し業者に見積を依頼し、比較検討しながら決めるのが一般的です。

新居が決まっておらず仮住まいになる場合、そこから新居への引っ越しを含め2度引っ越しすることを覚えておきましょう。

必要に応じてかかる費用

上記の他にも、必要に応じて次のような費用が発生します。それぞれの具体的な費用の目安とともに頭に入れておくと良いでしょう。

• 廃棄物の処分にかかる費用：約10〜50万円
• 敷地の測量にかかる費用：約50〜80万円
• 建物解体にかかる費用：約100〜300万円
• ハウスクリーニング費用：約3〜20万円

こういった諸経費については、仲介業者などに相談すると詳しく説明してくれるでしょう。依頼できる優良な会社も紹介してもらえるはずです。

自分で探す場合は、インターネットでも十分な情報が出てくるので見てみましょう。その際には、作業内容など細かくチェックすることを忘れないようにしましょう。

課税譲渡所得とは

住宅売却によって得た利益に対してかかる税金は、所得税、住民税、そして譲渡所得税の3つです。譲渡所得税は、売却で得た所得のことを指し、3,000万円を超えた場合に譲渡所得税が課税されます。

不動産売却時の譲渡所得にかかる税金は「分離課税」と呼ばれ、他の所得とは分けて計算されることになっています。

課税譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得どちらに当てはまるか、また特例による減税や控除の対象かなどで異なるので、確定申告時に適切な手続きを行う必要があります。

ちなみに、借地権、耕作権といった権利を持つ場合や、海外の不動産に関しても譲渡所得の課税対象となります。忘れずに申告しましょう。

課税譲渡所得金額の計算方法について

譲渡所得は次の計算式で出すことができます。

譲渡所得＝売却代金-(取得時の購入価格＋譲渡費用)

「不動産取得時の購入価格」には土地の代金や不動産会社へ支払った仲介手数料、登録免許税など購入時にかかった費用すべてを含みます。

ただ、建物自体は経年による価値の減少を考慮するため、減価償却費控除が適用されています。その金額は次の計算式で算出します。

不動産購入価格×0.9×償却率×経過年数

償却率は建物の種類によって異なり、木造の場合0.031、軽量鉄骨だと0.025、鉄筋コンクリートは0.015と定められています。土地と建物を一括で購入した場合、建物の代金にのみ減価償却が考慮され、土地の代金は当時の金額のままで計算します。

「譲渡費用」も、同じように売却時の仲介手数料や登記費用、印紙代金、測量費、解体費用などがすべて含まれます。

もし所得額が不明だった場合は、売却した際の価格の5％に相当する金額を、取得時の購入金額として計算するのが一般的です。

課税譲渡所得金額の税率について

譲渡所得税額は、不動産の所有期間によって税率が異なります。5年を堺とし、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得に分類されます。

所有期間の計算は、売却した年の1月1日現在で算出するため、5年近く所有している不動産を売却する際には、所有期間を正しく計算するように注意しましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得それぞれの税率は、下記のとおりです。

• 長期譲渡所得：所得税15％　住民税5％
• 短期譲渡所得：所得税30％　住民税9％

居住用住宅を売却して譲渡益がある場合の特別控除について

住宅売却時に譲渡益が出た場合、特別控除が設けられています。課税譲渡所得の計算上、最大3,000万円までは控除されることになっており、譲渡所得から3,000万円を差し引いた残りに税率をかけた分が、課税額となります。

対象となる物件は、住まなくなってから3年以内に売却する不動産に限られています。もし住宅を解体した場合、1年以内に売買契約を結ぶという条件のもとで、この特別控除を利用することができます。賃貸として貸し出している住宅も対象となります。

ただ、前年か前々年に適用された場合は、特別控除を利用できませんので注意してください。また、買い替え特例や譲渡損失の繰越控除、住宅ローン控除といった特例とは併用不可となっています。

対象条件に当てはまる場合は、節税対策にもなるでしょう。

居住用住宅を売却して譲渡損失が発生した場合の繰越控除について

住宅売却価格が住宅ローンの残債よりも少なく、譲渡損失が発生した場合、繰越控除が受けられることがあります。一定の条件を満たしていれば、損失分を収入から当てることにより、所得税や住民税を控除できるという制度です。

最長で4年間（売却した年を含め）適用が可能です。譲渡損失が大きく、所得を超えている場合には、確定申告をしてこの制度を利用しましょう。

住宅ローンが残っている住宅を売却する方法

通常は住宅ローンを完済し、抵当権を外した上で不動産を売却するのが基本的なやり方です。諸事情により住宅ローンが残っている段階で売却したい場合は、売却で得た代金をローンの返済にあてることができます。

しかし、売却代金がローンの残債に満たない場合は、方法が少し異なります。

売却代金がローンの残債に満たないため、ローンが残ってしまう場合、自己資金を持ち出してローン返済に当てることも可能です。そうすれば、抵当権を外して通常通り売却することができます。

もし、自己資金でまかないきれず住宅ローンが残ってしまう場合、住み替えローンという手段があります。

住み替えローンとは

現在の自宅を売却し、新しい住宅を購入する際に、今までのローンを上乗せして新しいローンを借りる方法です。通常の住宅ローンと同じように、収入状況等に応じて異なる金利で借りることができます。

場合によっては、今までの住宅ローンよりも安い金利になる可能性もあるため、買い替え時の際には検討すると良いでしょう。

ただし、住宅ローンの支払い額が増える点や、過去の借り入れや年齢、年収といった条件によっては審査が通らず、利用できないこともあるので注意してください。

現在の支払いが厳しいからといって安易に住み替えローンを考えるのではなく、資金計画をしっかり立てるようにしましょう。

買い替え特約の利用

住み替えの際、新居の購入において買い替え特約を付けておくことをおすすめします。買い替え特約は、現在の物件が期限までに決められた金額で売却できなかった場合、新居の購入契約を撤回するという内容の契約です。

買い替え特約を結んでおけば、買い手の都合などで契約が解除になってしまった場合にも、手付金は戻ってきます。

住宅ローンが残ったまま住宅を売却する最終手段

住宅ローンが残っている住宅も、売却できる方法のひとつに、任意売却があります。任意売却は、競売にかけられる前の最終手段です。

住宅を任意売却する

任意売却とは、住宅ローンの滞納が続いてしまった物件でのみ使える売却方法で、ローンの残債がある場合に適用されます。ローン滞納後は一括返済しか選択肢がなくなるため、まとまった資金が必要となり、そのために物件を売却することになります。

住宅ローンの支払いが滞ると、物件を競売にかけて債権者の資金回収が行われていきますが、その前に任意売却に変更することができます。競売に出されている間でも、売却価格が決定する開札日の2日前までは、任意売却への移行が可能です。

もちろん、少しでも早く任意売却の手続きを始めた方が、スムーズな売却が行えることに変わりはありません。

住宅を任意売却するメリット

任意売却におけるメリットは、主に次のような点です。

• 競売よりも売却価格は高くなる
• 通常の不動産売却と同じ手順を踏むため、事情を知られずに売却ができる
• 必要な諸費用を売却代金から支払うことが認められている
• 債権者との交渉次第で最高で30万円の引越し費用を融通可能
• 親族間売買や投資家に購入を依頼し、リースバックできれば物件に住み続けられる可能性もある
• 引越し日は購入者と債権者との協議のもと設定できる

最も大きなメリットは、競売との売却価格の差にあります。競売では相場の約6〜7割で売れるところ、任意売却なら相場の約8〜9割で売却することができると言われています。

競売にかけられた場合、広告等で買い手を募集するため住宅ローンの滞納などの事情が広く知れ渡ることになります。しかし、任意売却では通常の不動産売却と同じ手順を踏むため、事情を知られる心配がありません。

第三者が物件を購入し、所有者はその後も住み続けることをリースバックと呼び、任意売却では家賃を支払いながら、今まで通り住み続けられる可能性があります。この場合、今後のトラブルを避けるためにも、信頼できる購入者と契約することが大切です。

住宅を任意売却するデメリット

一方、任意売却におけるデメリットもあります。主なデメリットは、下記の通りです。

• 債権者との交渉が必須で、確実に実現できるわけではない
• 売却代金がローンの残債を下回る可能性がある
• 限られた時間の中での交渉が必要
• 任意売却業者を自ら選ぶ必要がある
• 内覧への立ち合いが必要

任意売却は、債権者や連帯保証人の承諾を得てはじめて可能となります。個人の意思だけでは実行できないことを覚えておきましょう。

また、売却価格が相場よりも低くなってしまうことで、ローンの残高が残ってしまう可能性もあります。その場合は、貯金などからの支払いが発生します。

任意売却を依頼する専門業者は、自分で探して決めなければならず、期限内に売却が成立しなかった場合は、競売にかけられることになります。さらに、購入希望者の内覧は必須で、立ち会いも必要です。

こうしたデメリットも踏まえた上で、任意売却を行うようにしましょう。