家はどうやって売却すればいい？不動産売却の基礎知識

家を売却する流れと売却にかかる期間

家を売却する際には、どのような流れで手続きが進んでいくのでしょうか？

基本的な住宅売却の流れをご紹介します。

1.家の売却に必要な書類などの準備

まず、住宅の売却に使用する書類を集めておきます。

登記事項証明書や購入時の重要事項説明書、土地の測量図、境界確認書などを用意しておきましょう。

2.家の査定

書類の用意ができたら、不動産会社に査定を依頼し、家がどれくらいの価格で売却できるか概算を出してもらいます。

査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、机上査定は短期間、訪問査定は高精度という特徴がありますので、目的に合わせて査定方法を選択すると良いでしょう。

3.家の売却を依頼する仲介業者を選定

査定結果を比較し、価格や対応、実績などを元に仲介業者を選んでいきます。

4.家の媒介契約を締結

仲介業者を決め、その業者と媒介契約を結び、買主探しを行ってもらいます。

5.家の販売開始

仲介業者と媒介契約を結ぶと、仲介業者は広告等の宣伝活動を行い、物件の購入希望者を探します。

6.購入希望者による家の内覧

宣伝等で購入希望者が現れれば、実際に家を訪問して確認する内覧を行います。

7.購入希望者と家の価格交渉

内覧者が家の購入を希望する場合は、仲介業者を介して価格などの条件について交渉を行っていきます。

8.家の売買契約締結

条件面で売主と買主の合意が得られた後、契約書を作成し、不動産売買契約を締結します。

9.清算

契約締結後に仲介手数料の半金、手付金、経費等を支払います。

10.家の引渡し

契約書に記載されている引き渡し日までに引っ越しや名義の変更等の手続きを完了させ、買主に家を引き渡します。

この時、売却価格の残金と、仲介手数料の残金、追加で費用がかかった場合にはこの費用も精算し、手続きは完了です。

売却までにかかる期間は、買主が見つかるまでの状況によって変わりますが、平均して約1カ月で買主が見つかり、交渉と諸々の手続きに約1カ月、引き渡しまでに約1カ月が目安とされています。

ただし、買主が1カ月以内に見つからない、交渉に時間がかかる、引っ越し等の都合で引き渡し日が先延ばしになるなどの理由で、売却に約1年かかったという事例もあります。

ここまで長期間かかるというのは珍しいですが、もしものことを考え、家の売却にはある程度、猶予を持っておくと良いでしょう。

家を売却する際の相場はどうやって調べれば良いのか？

家を売却する際に、どれくらいの価格で売ることができるか気になりますよね。

住宅の売却価格は、同じような物件ならば近い水準の価格で売れる傾向があるため、不動産売買サイトや広告などで調査すれば、ある程度の目安を付けることができます。

しかし、色々調査しても同条件の物件が見つからないこともあるでしょう。

家の売却価格は周辺環境や家の状態などによっても左右されるので、正確な査定結果を得たい場合には、実際に家まで訪問して周辺環境などの調査も行う「訪問査定」を依頼すると良いでしょう。

訪問査定を複数社に申し込むという方法も可能です。その際、同じ日に訪問査定を依頼して結果を同時にもらうことも効果的です。

家を売却する際に課せられる税金とは

家を売却した場合、どのような税金が課せられるのでしょうか？

家の売却益には所得税が課せられる

家を売却した場合に課せられる税金は「譲渡所得税」と言い、所得税と住民税に別れているのですが、家を所有している期間によって税率が変わります。

この制度は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」と言い、住宅を取得してから売却までの期間が5年以下なら短期譲渡所得、それ以上の場合は長期譲渡所得として扱われる仕組みです。

税率は、短期譲渡所得の場合、所得税と住民税を合わせて合計約40％、長期譲渡所得の場合は合計で約20％となるため、家を売る際には、できるだけ長期譲渡所得の対象となってからの方が良いでしょう。

注意点として、この制度では家の所有期間が1月1日を基準として計算することとなっています。

つまり、4月1日に家を購入し、5年後の4月1日に売却した場合、カレンダー上では5年所有となりますが、制度上1月1日が基準となるため、4年所有として扱われるのです。

そのため、長期譲渡所得の対象となるためには、翌年の1月1日以降に売却しなければなりません。

その他に課せられる税金とは

家を売却すると譲渡所得税が課せられますが、これ以外にはどのような税金が課せられるのでしょうか？

売買契約を結ぶ際には、高額の取引となるため、売却価格に合わせた印紙税が必要です。

印紙税とは印紙税法で定められた文書に対して課せられる税金で、不動産取引の場合は売買契約書やローン借入の契約書などに用いられます。

納付は収入印紙を貼り付ける形で行われ、不動産売買契約書なら1,000万円以下で5,000円、5,000万円以下なら10,000円です。

その他の税金として、消費税もありますが、これについては仲介手数料や、司法書士に手続きを代行してもらった際の報酬に課せられるため、売買代金については対象外となっています。

また、相続した不動産を売却する際には、相続税も課せられますので、家を売却する際には税理士などに相談し、どのような税金が課せられるのか確認しておくと良いでしょう。

家を売却した際には確定申告が必要

個人事業を営んでいる方や、経営者の方にはおなじみですが、収入があった場合には確定申告が必要です。

確定申告とは年間の収入と支出を記載して税金をどれだけ支払うかを申告する制度で、家を売却した際に得た収入についても確定申告を行わなければなりません。

確定申告では、売却益に関する税金に対して特例等の申告も行うことができるため、確定申告をすることで支払う税金を大幅に減らすことができるでしょう。

住宅ローンが残っていても家を売却することはできる？

住宅ローン残債がある場合、家を売却することはできるのでしょうか？

一般的な住宅売買の場合、住宅ローンが残っている状態でも売却は可能で、その売却代金を用いて住宅ローン残債を返済することになります。

もちろん、売却を行う際には抵当権の解除が必要になるため、あらかじめ金融機関と協議の上、返済計画を提示しておかなければなりません。

売却益で返済が完了する場合は、金融機関から却下されることはほぼありませんが、売却益で住宅ローンを返済しきれない場合には注意が必要です。

住宅ローンの返済が残っていると抵当権の解除が行われず、家を売却することができません。

もし、家を売却しても住宅ローンを完済できなければ、通常の売却ではなく「任意売却」または「競売」という方法が用いられます。

任意売却とは、家を売却しても住宅ローンを完済できず、残債を支払えない場合に、債権者の合意を得たうえで売却代金をローン返済にあて残った元本は分割で返済する方法です。

一方、競売は、債権者の訴えで裁判所が行う手続きのことで、家をそのまま売却し、債権者でその売却益を分け合う方法です。

どちらも住宅ローンの返済が滞った際に用いられる方法ですが、任意売却は通常の不動産取引に近い流れで手続きが進むため、比較的高値で売却できます。

また、周囲に返済が滞っていることを知られる可能性が少ないというメリットもあります。

信頼のおける不動産会社を探して媒介契約を結ぶ方法

家の売却は高額取引となるため、査定価格以上に信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

信頼できる不動産会社を選んで媒介契約を結ぶためにはどのような方法があるのでしょうか？

代表的な不動産会社の選び方についてご紹介します。

査定価格が適正なものとなっているか

複数の会社に訪問査定を依頼すると、各社それぞれの査定結果を得ることができます。

この時、それぞれの査定結果を比較し、他社と比べて価格に差が大きい場合は注意した方が良いでしょう。

しかしながら、査定価格が高いようであっても、販売実績や経験といった納得できる理由がある場合には、十分信頼できると考えられます。

自分の意見を聞き適切なアドバイスが得られるか

査定の際に各不動産会社に同じ質問を投げかけるのも効果的です。

質問内容について真摯に考え、適切なアドバイス、返答をもらえるならば信頼できる会社と考えられるでしょう。

販売実績について確認する

売却予定の家の地域で他に物件を売った実績があるかどうかについても重要な情報です。

以前に物件を販売した実績があるのなら、今回もきちんと物件を売却できる可能性が高まるでしょう。

不動産会社と行う媒介契約とはどのようなものなのか

不動産会社を利用して買主を探してもらう場合には、「媒介契約」というものを結びます。

この媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、それぞれ契約内容に違いがあります。

一般媒介契約

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、売主本人が見つけてきた買主と直接売買契約を結ぶこともできます。

自由度の高い契約ですが、そのかわり、不動産会社は不動産流通機構が運営する物件データベース「レインズ」への登録義務がなく、販売報告についても行う必要がありません。

専任媒介契約

こちらの契約では、売主は不動産会社1社のみの契約となりますが、買主との直接契約は可能です。

不動産会社側は、契約後1週間以内にレインズへの登録と、2週間に一度、売主に対して報告義務が課せられます。

専属専任媒介契約

こちらの媒介契約も1社専属の契約となるのは専任媒介契約と同じですが、買主との直接契約はできません。

不動産会社は契約後5日以内にレインズに登録し、1週間に一度の報告義務があります。

家がなかなか売れない場合の対処法

媒介契約の期間は3カ月が一般的ですが、この期間中に家が売却できなかった場合にはどうすれば良いのでしょうか？

そのまま仲介での売却を継続する場合には、価格設定を見直したり、リフォームを行ったりするなど、物件の魅力を高める努力をすると良いでしょう。

もし、特定の期日までに物件を売却したいという場合には、媒介契約の期限が切れた後不動産会社や不動産買取業者に家を買い取ってもらう「買取」という方法もあります。

買取をおこなうと、経費や不動産会社の利益の都合上、仲介に比べて売却価格が下がりますので、どうしても売りたいという場合に用いるのが良いでしょう。

また、売却期日まである程度時間がある場合には、媒介契約後に買取を行う保証を付ける「買取保証」という契約もあります。

この買取保証なら、家がなかなか売れなくても焦ることがなくなり、買取業者を改めて探す手間も省けます。

その他の対処法として、媒介契約を行う不動産会社を変え、販売戦略の見直しを行うのもおすすめです。

不動産会社によって得意分野や得意としている地域に違いがあるため、会社を変えることによって、買い手が見つかる可能性も出てくるでしょう。