2024年01月11日更新

監修記事

不動産売却でつなぎ融資を受ける場合のメリット・デメリットを解説!

不動産売却でのつなぎ融資の利用について

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そもそも「つなぎ融資」とは

「つなぎ融資」とは、居住用建物の買替えの際、居住していた不動産の売却が完了する前に、新居を購入するための一時的な資金の融資を受けられるローンのことを指します。

つなぎ融資は、注文住宅購入の際に住宅ローンが利用できるまでの資金として利用する場合と、先に新居を購入し買替え前の不動産が売却できるまでの資金として利用する場合との2種類があります。

注文住宅を購入する場合、完成後でなければ住宅ローンは利用できません。

そこで完成前の費用に充当する資金を賄う目的としてつなぎ融資を受けることが可能です。

また、マンションに買替える場合であっても、買替え前の不動産を売却し収入を得るまでの必要な資金をつなぎ融資で立替えることができます。

つなぎ融資を受けるには

つなぎ融資を受ける条件として、一般的に、返済は不動産の売却代金から一括で行う方法がとられます。

また、金利については、通常の住宅ローンよりも割高になることが一般的です。

つなぎ融資の担保については、不動産、担保不動産の火災保険請求権への質権設定のほか、連帯保証人を必要とする場合もありますので、事前に確認しましょう。

買い先行と売り先行

不動産の買替えに際して、現在所有する不動産の売却と新たな不動産の購入のうち、どちらを優先すべきかという悩みが生じるかもしれませんが、それぞれのメリット・デメリットを知っておくことが大切です。

現在所有している不動産の売却よりも前に、新居を購入することを「買い先行」と呼びます。

逆に、先に現在所有している不動産を売却し、その後に新居を購入することを「売り先行」と呼びます。

<買い先行のメリット・デメリット>

現在の住まいに居ながら新居を探すことができるため、購入しやすいことに加え、新居への引越後に住んでいた建物を内覧してもらうことができるため、落ち着いて物事を進められます。

一方、デメリットとして、売却の目途が立たなければ資金計画が立てにくいため、購入しにくいことが挙げられます。

<売り先行のメリット・デメリット>

売り先行のメリットとしては、すでに売却代金によって資金が確保されるため、資金計画を立てやすいことが挙げられます。

一方、デメリットは、現在居住している状態の物件を内覧されてしまうことや、売却のために一時的に賃貸で住居を確保する手間や費用が発生してしまうことが挙げられます。

つなぎ融資のメリット

頭金が用意できるため先に新居を買いやすい

手元にまとまった資金がない場合でも、頭金や購入資金をつなぎ融資で用意できるため、不動産の売却よりも先に新居を購入することができます。

購入を先行することで、現在の住まいに住みながらじっくりと新居を探すことができます。

また、不動産の売却を待たずにすぐに購入することができますので、良い物件が見つかった場合にも逃さずにすみます。

引っ越し後の綺麗な状態を内覧してもらえるため売りやすい

先に新居を購入し、引っ越しをすることができます。

そのため、現在住んでいる不動産を空き家にし、綺麗にした状態で内覧してもらうことができます。

住んだままですとどうしても生活感が溢れてしまいますし、内覧の予定が入るたびに片付けるのは大変です。

また、購入希望者からみても、綺麗になった空き家の方が好印象を与えるケースが多いようです。

つなぎ融資のデメリット

売れなかったときに市場価格よりも損する可能性がある

金融機関側からみたとき、つなぎ融資には売却時期という不確定な部分があります。

これを補うために、ローンの条件として不動産会社の買取保証をセットにすることがほとんどです。

買取保証は融資金額を決めるためであると同時に、売却時期も決めることができるからです。

そして長期的に売れなかった場合には、不動産会社が直接不動産を買い取ることがつなぎ融資の条件となっていることが大半です。

不動産会社の買取保証金額は、一般的に市場価格の約70~80%です。

そのため、売却ができなかった場合には、大きな損失となってしまします。

ローン期間中に売却する必要がある

つなぎ融資のローン期間は長くても12カ月であることがほとんどです。

この1年間の間に売却できなければ、上記のように不動産会社による買取となります。

売却活動ができる期限が決まっているので注意が必要です。

つなぎ融資をする金融機関は少なく金利も高い

つなぎ融資を行っている金融機関は少数です。また、住宅ローンよりも金利が高くなっています。

一般的に、つなぎ融資の金利は住宅ローンの金利に数%上乗せしたものになります。

短期間の融資ではありますが、支払い金額もきちんと確認しておきましょう。

つなぎ融資の注意点

マンション売却でのつなぎ融資について、注意点とその対策は以下のようになります。

しっかりと把握して、住まいの買い替えを成功させましょう。

一括査定サービスを利用してマンションの売りやすさを把握する

つなぎ融資のデメリットで見てきたように、ローン期間中に売却できない場合は損をしてしまう可能性があります。

そのため、所有しているマンションが売れやすいのか売れにくいのかを事前に把握しておくことが大切です。

マンションの売れやすさについて、ご自身で判断するのは難しいものです。

また、不動産会社1社だけに査定を依頼した場合、その会社の査定金額が正しいのかどうかがわかりません。

そこで、複数の不動産会社に査定してもらうことで、所有しているマンションがどのくらいの売りやすさなのかを把握することができます。

以前であれば、複数の不動産会社に査定依頼をするのは大変でしたが、今はインターネットで複数の不動産会社に一括で査定依頼をするサービスがいくつもあります。

一括査定サービスを利用して、マンションの売りやすさを把握しておきましょう。

つなぎ融資をしてくれる金融機関の条件を精査する

つなぎ融資をしてくれる金融機関は多くはありませんが、1社だけというわけではありません。

金融機関によって融資の条件は異なりますので、つなぎ融資を行っている複数の金融機関の条件を確認しましょう。

例えば、抵当権設定費用や返済方法などが違ってきます。

マンションの査定金額や新居購入後の住宅ローンの条件や金利などを総合的に判断して、ご自身にあった金融機関を利用することが大切です。

なお、買い替えでのつなぎ融資は、不動産会社を通して行うことがほとんどです。そのため実質的には複数の不動産会社への相談になります。

条件次第では、金融機関と直接依頼できることもある

所有しているマンションの資産価値やあなたの与信状況など、条件によっては上記のように不動産会社を通さずに、直接金融機関につなぎ融資を依頼できるケースもあります。

融資が通りやすくなる条件として、以下のような場合が考えられます。

  • 住宅ローンの残債が少ない
  • 世帯年収や属性がよくローン余力が十分に高い
  • 他にローンがない
  • ローンの返済の事故履歴がない

まずは、現在住宅ローンを借りている銀行に相談することをおすすめします。

また、つなぎ融資を行っている複数の金融機関にも話を聞いてみましょう。

不動産売却でつなぎ融資を受ける場合の流れや必要書類について

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つなぎ融資の流れについて

不動産売却によるつなぎ融資の流れは、つなぎ融資を利用する対象によって変わります。

つなぎ融資の流れについて、一戸建てとマンションに分けて紹介します。

一戸建てを購入する場合のつなぎ融資の流れ

購入する土地が決まったら、土地購入の売買契約を行います。

この際、融資の審査が通らなかった場合には売買契約が無効となるように、融資特約条項を付けておきましょう。

建築業者を決めて建築見積もりを受領したら、つなぎ融資を受けることのできる不動産業者を通じて、融資の審査を受けます。

融資の見込みが立ったら、建築の請負契約に加え、融資も契約を締結します。

つなぎ融資で受け取った資金を、新居のための土地代金の決済、建築の着工費用と中間金の支払いに充当します。

新居の完成後に設定する住宅ローンから、つなぎ融資の返済を行います。

マンションを購入する場合のつなぎ融資の流れ

つなぎ融資を受けることのできる不動産業者との間で、売却する住居の媒介契約を締結するとともに、新居の住宅ローンとつなぎ融資の審査を受けます。

購入するマンションが決まったら売買契約を行い、決済日を決めます。

売買契約は、住宅ローンとつなぎ融資の審査が通らなかった場合には売買契約が無効となるよう、融資特約条項を付けておきましょう。

購入マンションの決済日に、つなぎ融資で購入代金の残金を支払い、物件の引渡しを受けます。

新居に引っ越した後に、売却の活動を開始します。

売却が決まれば、売却不動産について売買契約を締結し、決済日を決めます。売却の決済日には、つなぎ融資の元金を一括で返済します。

つなぎ融資に必要な書類について

つなぎ融資を受けるために必要な書類について、一戸建てとマンションに分けて紹介します。

一戸建ての場合の必要書類

土地に関して、売買契約書、重要事項説明書、建築確認申請書、建築確認済証、物件の配置図・平面図・求積図、身分証明書、住民票、印鑑証明、つなぎ融資契約書、金銭消費賃借契約証書などが必要です。

また、建築の着工に関して、工事請負契約書、着工検査書類が必要なほか、中間金の支払いに関しては中間検査書類も必要です。

マンションの場合の必要書類

売買契約書、重要事項説明書、建築確認申請書、建築確認済証、マンションの配置図・平面図・求積図、身分証明書、住民票、印鑑証明書、つなぎ融資契約書、金銭消費賃借契約証書といった書類が必要です。

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不動産売却に対応する優良な不動産会社を見つけるには?

ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

そのとき大事なのが、複数社に査定依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちに不動産売却をする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない売却をするためにも、不動産会社選びは慎重に行いましょう!

この記事の監修者プロフィール

【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平

株式会社worth style home

濵田昭平

2005年より東京急行電鉄株式会社財務戦略室主計部にて都市開発における多様な事業セグメントの業務を経験。2012年1月より都心部で高級マンション賃貸仲介業を展開する株式会社ModernStandardへ転職し、賃貸仲介営業職での最短トップ記録樹立。2014年1月より「株式会社worth style home」での総合不動産業をスタート。1,000万円~10億のマンション・土地等の売買仲介業務を行う。

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