マンショ売却は専任・一般どちらが有利？

マンション売却の流れ

マンションを売却する際には、まず仲介業者による査定を行い、媒介契約を結びます。

その後、仲介業者が「マイソク」や「レインズ」などの不動産ネットワークに物件を登録し、さらに広告や売買サイトで物件を紹介、それを見た購入希望者が内覧を実施し、価格面や条件で折り合いがつけば契約という流れが一般的です。

決済については、ローンを組むか一括で支払うかによって多少変わりますが、タイミングとしては契約以降となります。

マンション売却の媒介契約

マンション売却の際に結ぶ媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

それぞれの契約ごとの違いについて見てみましょう。

一般媒介による契約

一般媒介とは、複数の仲介業者と契約を結ぶことができる契約形態です。

自分で買主を探すこともでき、自由度が高く、手広く買主を探したい、初めての不動産売却活動をするという方におすすめとなります。2社以上に媒介を依頼もできますが、事務連絡など煩雑になるため避けた方がいいでしょう。

しかし、レインズ（指定流通機構）への登録義務や、媒介業者からの活動報告の頻度に法令上の定めがないため、場合によっては売却に時間がかかってしまう可能性がある点には注意が必要です。

専任媒介による契約

専任媒介は、仲介を1社に絞って行う契約です。

こちらも自分で買主を探すことができますが、複数の仲介業者と契約を結ぶことができません。

しかし、活動報告の頻度は2週間に1回以上、レインズへの物件登録についても契約から1週間以内に行うといった法令上の義務が定められていますので、その点では安心して仲介を任せることができるでしょう。

専属専任媒介による契約

こちらは専任媒介契約よりさらに緊密に仲介業者とやりとりを行う契約です。

契約は1社のみ、自力の買主探しもできませんが、活動報告は週1回以上受けられますし、レインズへの登録も5日以内です。

買主探しを自分で行うことができませんが、販売戦略などの状況をこまめに知ることができるため、仲介業者に全て任せたいという方におすすめの契約方法と言えます。

媒介契約の選び方

マンションを売却するにあたり、仲介業者との媒介契約はどうやって決めると良いのでしょうか？

それぞれの立場から契約の違いによるメリットやデメリットを見てみましょう。

売主から見た契約方法による違い

売主から見た場合、まずは1社と一般契約を締結して売却活動をスタートさせることがおすすめです。信頼できる不動産会社か、担当者との相性はいいかなど、まずは一般媒介契約を締結して、販売活動状況をみるといいでしょう。

その後、信頼できると思えた場合、一般媒介から専任媒介、専任専属媒介で契約しなおすことで、売却時に必ず仲介業者へと手数料が入るため、さらに買主探しをより積極的に行ってくれるでしょう。

また、これらの契約形態は仲介業者にとってメリットが大きいため、契約時にさまざまな特典が付いたり、手数料が値下げになることもあり、その点も売主側のメリットとなります。

買主から見た契約方法による違い

買主から見た場合のメリット、デメリットについては、売主に比べると特に違いはありません。

仲介業者から見た契約方法ごとの違い

仲介業者視点で見た場合、 専任媒介や専任専属媒介なら、売買時に仲介手数料が確実に得られるため、業者としても販売戦略に力を入れやすくなります。

そのため、なるべく専任媒介や専属専任媒介での募集活動をしたいとする不動産会社が多いです。

物件やケースごとの契約形態の選び方とは

実際に仲介契約を結ぶにあたり、契約形態はどれを選べば良いのでしょうか？

まずは1社と一般契約を締結して売却活動をスタートさせることがおすすめです。 専任媒介、専任専属媒介について、依頼する業者へのメリットは大きいのですが、売主目線からは、まずは不動産業者や担当者を見極めるために一般媒介での募集スタートがおすすめです。

信頼できる不動産会社と判断できた場合、専任媒介いや専任専属媒介などでの契約がおすすめです。

不動産会社の選び方

媒介契約時の不動産会社選びは、売れるまでの期間や販売価格に大きく影響します。

一括査定サイトを用いて複数の不動産会社へアプローチする方法はありますが、査定価格を相場よりも高い金額で提示して媒介契約を勝ち取ろうとする動きなどを誘発するので避けた方がいいでしょう。

また、できる限り急いで売却したいという場合には、仲介の他に物件の買取を行っているかどうか、依頼をする不動産会社の担当者にヒアリングしてみましょう。

住み替え目的でマンションを売却する場合については、スケジュール調整などがスムーズにすすむよう、購入予定の物件の仲介をしてもらっている担当者に併せて売却を依頼するというのも良いでしょう。