マンション売却における専属専任媒介契約のメリット・デメリット

マンション売却における媒介契約について

マンションを売却する場合、自ら買主を探すことが困難なことから、ほとんどの人が不動産会社に仲介を依頼します。この際に結ぶ契約が媒介契約です。

マンション売却における媒介契約とは

不動産会社は、マンションの売却を依頼された場合、依頼者と不動産売買の媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約書は、宅地建物取引業法に定められたもので、依頼者を保護し取引を円滑に進めるために結ばれる契約書です。

媒介契約書には、不動産会社が行うべき義務や報酬金額を始め、様々な取り決めが書き込まれており、仲介業務のトラブルを避ける役割を果たしています。

この媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類の形態があります。契約の形態によって、依頼者と不動産会社の権利と義務が異なってきます。

一般媒介契約書は、複数の不動産会社と契約を交わせますが、専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社の不動産会社としか契約が交わせません。

この、1社としか契約できないところに、大きな意味があります。不動産会社の立場からすれば、売却ができれば確実に仲介手数料が入ってくるのですから、マンションの売却活動も熱心に行ってくれることになります。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約についてみていきましょう。はたして専属専任媒介契約には、どのようなメリットがあるのでしょうか。またデメリットはないのでしょうか。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社とのみ契約するもので、契約の有効期限は3か月です。

1社契約のため、マンション売却を促すための様々な義務が、不動産会社に課せられています。ひとつは、1週間に1回以上、販売情報の報告義務が課せられていることです。文書かメールで報告されます。

またレインズへの物件登録を、契約締結の翌日から5日以内に行うことが義務づけられています。

レインズというのは、不動産流通機構が運営しているコンピューター・ネットワーク・システムです。ここに登録することによって、売却したい不動産の情報が広く知れわたります。

一方で、依頼主自らが買主を見つけたとしても、専属専任媒介契約においては、不動産会社を媒介した形の取引にすることが、義務づけられています。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約は、契約を結んだ不動産会社のみが売却活動ができるので、売買契約が成立すれば、不動産会社は確実に手数料が確保できます。

買主も不動産会社が自らの手で見つければ、売主と買主両方から手数料が入ってくるので、広告に費用をかけてでも積極的に売り出しを行います。

そのため、他の契約方法よりも早く好条件の買主が見つかるというメリットがあります。

専属専任媒介契約は、不動産会社にとってもメリットが大きいために、様々なサービスを付加してくれることがよくあります。

たとえば物件の見学にきた買主の印象をよくするために、マンションのクリーニングや補修費用を負担する特典をつけてくれる会社もあります。

また、契約期間中に買主が見つからなかった場合には、予め決められた金額で買い取ってくれる「買取保証」を設定している不動産会社もあります。

このように、専属専任媒介契約をしてくれる依頼主は、不動産会社にとって、上客になることから、仲介手数料についても交渉の余地があります。

仲介手数料は法律上、上限しか定めがないために、不動産会社の裁量で自由に料金が設定できるのです。

この他、1週間に1回以上は販売情報報告が入ってくるので、状況をこちらから確認しないですむというのもメリットです。

そのうえ、専属専任媒介契約は、窓口となる不動産会社が1社だけなので、あちこちの不動産会社と連絡をとる必要もなく、精神的な負担が軽減できるという点もメリットといえるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

反対に、1社しか契約できないことが、デメリットにつながることもあります。

たとえば、契約後に不動産会社が思った程の働きをしてくれないことに気づいても、他の会社に変更することはできません。

いざ販売が始まると、同じマンションで他の物件が売れたのに、自分のところは一向に売れないということがあります。不動産会社の販売力が劣ると気がついても、変更することができないのです。

このため、専属専任媒介契約に際しては、事前に情報を入手して、不動産会社の実力を把握しておくことも重要です。

また、不動産会社があえて売ろうとしないこともあります。レインズで情報を得た他の不動産会社からの問い合わせがあっても、商談中であるとか、契約直前であることを理由に情報開示を断るのです。

不動産会社としては、自らが買主を見つければ、売主と買主の両方から手数料を得られるので、あえてこのような行いをする場合もあるようです。「囲い込み」と呼ばれる手法で、ひとつの社会問題にもなっています。

専属専任媒介契約の専任媒介契約や一般媒介契約との違い

それでは、専任媒介契約や一般媒介契約は、専属専任媒介契約と、どのような違いがあるのでしょうか。それぞれの特徴をみていきましょう。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約も、専属専任媒介契約と同じように、他社と媒介契約を結ぶことはできません。また、契約期間が3カ月という点も同じです。

レインズへの登録は、専属媒介契約の場合は7日以内とされています。また依頼主への販売情報報告も2週間に1回とされています。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の最も大きな違いは、専任媒介契約は売主自らが買主を見つけてきて、直接、売買をすることが可能だということでしょう。

このため、売却活動も、専属専任媒介契約ほどは熱心にやってくれないことがあります。

なお、売主自らが買主を見つけて直接売買した場合、不動産会社には手数料は入ってきませんが、売却活動に要した費用は、依頼主に請求することができます。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼することができるのが大きな特徴のひとつです。契約期間の規定はありませんが、行政指導にしたがって、3カ月としているのが一般的です。

一般媒介契約では、レインズへの登録義務はありません。販売情報報告についての規定もありません。

熱心に売却活動をしても他社と契約をされてしまったら、それまでの投資が無駄になりますから、一般的には、積極的に売却活動を行わないのも、一般媒介契約の特徴といえるでしょう。

一般媒介契約において複数の不動産会社と契約をする場合、他社の存在を知らせる方法と知らせない方法があります。知らせる方法を明示型、知らせない方法を非明示型と呼んでいます。

依頼者の意思で、どちらを選択することもできます。ただ、国土交通省の一般媒介契約書の書式を使った場合は明示型になりますので、非明示型にする場合は別途、条項を書き込む必要があります。

専属専任媒介契約を選ぶ際のポイント

専属専任契約を選ぶ際には、どのようなことに気をつければいいのでしょうか。状況によって、専属専任媒介契約が適している場合と、必ずしもそうとはいえない場合があります。ケースごとにみていきましょう。

専属専任媒介契約を選ぶのがベターなケース

専属専任媒介契約か専任媒介契約にするか迷っている場合は、自らが買主を見つけ出す可能性があるかないかが判断の決め手になるでしょう。

自ら買主を見つけ出す可能性が高いのであれば、専任媒介契約を選択した方がいいでしょう。買主を見つけ出すのが可能性はほとんどないのであれば、より積極的に売却活動を行ってくれる専属専任媒介契約の方がいいでしょう。

不動産会社を選ぶ際のチェックポイント

専属専任媒介契約にする場合、1社しか媒介契約ができないのですから、好条件で取引できるかは、不動産会社の実力にかかっているといっていいでしょう。それでは、どのような点に注意して不動産会社を選ばいいでしょうか。

まずは直接、不動産会社に足を運んで、会社がどのような営業スタイルなのか、来客対応など売却を任せることができるかどうかの感触を掴むことが大切です。

会社のみならず、物件の担当者も非常に重要です。売却活動を熱心にやってくれる担当者は、不動産に関する質問も間髪入れず的確に応えてくれるような姿勢であれば、有力な候補となり得るでしょう。

不動産会社には、得意としている物件があります。マンションの売却を依頼するのであれば、一戸建てを扱っている不動産会社よりも、中古マンションをメインで扱っている不動産会社の方がいいでしょう。

不動産会社には、得意としているエリアがある企業もあります。売却したい物件の周辺でマンションを探している客がいないかを聞いてみるのもいいでしょう。何人か候補者がいるようであれば、早い段階で契約が成立する可能性が高くなります。

不動産会社の方としても、自社で売主と買主の仲介ができるのですから、熱心に売却活動に励んでくれる可能性は高いと言えます。

また、同じ地域で成果実績を聞いてみるのもいいでしょう。成果がいくつかあれば、そのエリアを得意としている不動産会社の可能性があります。

同じ地域で売り出し中の物件に対して、反響があるかを尋ねるのもいいでしょう。他社の物件でも、問い合わせがあるのなら、営業を熱心に行っている不動産会社である可能性が高いということになります。