マンション売却における専任媒介契約のメリット・デメリットは？

マンション売却における媒介契約について

マンション売却をスムーズに行うために、媒介契約を知ることはとても重要です。では、マンション売却における媒介契約についてどのような方法や決まりがあるのかをご紹介します。

マンション売却における媒介契約とは

マンション売却における媒介契約とは、物件などの不動産を売却するときに個人だけでは買い手を探すことが難しくなるため、不動産会社を仲介して買い手を探す契約のことです。

依頼を受けた不動産会社は、マンションを売却する条件や成約時の報酬金額などの内容を決めた「媒介契約」を結び媒介契約書を交わすことによって、正式に依頼主と媒介契約を結びます。

その後、不動産会社は媒介契約の報酬として仲介手数料を受け取ることができます。また仲介の依頼を受けた不動産会社は、宅地建物取引業法によって売手の不利にならないような売買契約を結ぶことが義務付けられています。

依頼者は適切な媒介契約を交わすことによって、仲介業務に関するトラブルを未然に防止することが可能です。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、それぞれ内容が違います。

マンションをどのような方法で売却したいか、不動産会社とどのように関わっていきたいかなどの方針によって選択できます。今回は専任媒介契約に焦点を当て、詳細を見ていきましょう。

マンション売却における専任媒介契約の特徴とメリットデメリット

マンション売却における専任媒介契約の特徴とメリットデメリットをご紹介します。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は専属の契約になるため契約する不動産会社の数は1社ですが、自分で見つけた買い主とも直接契約できます。また専任媒介契約は制限の程度が、一般媒介契約と専属専任媒介契約との中間にあたります。

専任媒介契約の特徴は以下の通りです。

• 契約する不動産会社の数：1社のみ
• 契約期間：3カ月
• レインズ(不動産流通機構)※への登録義務：ある。媒介契約後7日以内
• 不動産会社から受ける活動報告の頻度：2週間に1回以上
• 買い手を自分で見つけた場合：直接契約することが可能

※レインズとは不動産流通機構のことで、物件の詳細が掲載された不動産サイトのことです。不動産会社のみ閲覧でき、情報交換されます

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは以下の通りです。

• 不動産会社と専属で契約するため、3カ月間は他の不動産会社に契約される心配がなく確実に仲介手数料が得られるため、広告費などが確保でき積極的な売却活動が望める
• 専任契約をすると小規模な補修費用やクリーニングサービスなどの特典を受けられることがある
• 買取期限を設けていて期限内に売却できない場合、相場より価格は低くなるが買取を行う不動産会社もある
• 2週間に一度売却状況を報告されるため依頼主の負担が少ない
• 自分で買い手を見つけたら直接契約できる

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは以下の通りです。

• 契約期間の3カ月の間は不動産会社に不満があったとしても、不動産会社の変更ができない
• 契約できる不動産会社が1社だけなので、物件の売れ行きなど不動産の販売力に左右されやすい
• 不動産会社が売り手と買い手から手数料を受け取るために、売却を依頼された物件を公開しなかったり他社からの物件紹介に応じないなどの「囲い込み」をされることがある
• 専属専任媒介契約よりレインズの登録が2日間遅れる
• 専属専任媒介契約より販売状況の報告が少なくなる

専任媒介契約と専属専任媒介契約や一般媒介契約との違いは？

専任媒介契約は、専属専任媒介契約や一般媒介契約とどのような点が異なるのでしょうか。専属専任媒介契約と専任媒介契約の特徴をそれぞれ見ていきましょう。

専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約の特徴は、専任媒介契約と同じく契約期間が3カ月である点と不動産会社に1社のみと契約するという点です。

専任媒介契約との違いは専任媒介契約より制限が強く、自分で買い手を見つけたとしても不動産会社を仲介して取引を行わなければなりません。

その他にレインズへの登録義務は媒介後約5日間以内と決められており、専任媒介契約よりも2日早い登録を行います。これにより、専任媒介契約より長くレインズに掲載できるため販売活動に有利になる可能性があります。

また、不動産会社から活動報告を受ける頻度は1週間に一度以上と専任媒介契約よりも報告を受ける頻度が多く、不動産の販売状況をより知ることができます。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の特徴は、契約期間に規定はなく(行政指導に従い3カ月が一般的)自分で見つけた買い手と不動産会社の仲介せずに契約を結べることです。

初めての不動産売却活動の際は、不動産会社や担当者の販売活動などをみるべく、一般媒介契約を先に締結して、活動状況をみて信頼できると判断できた後に専任媒介契約へ切り替えるなどがおすすめです。

その他には、レインズの登録義務が任意だったり販売状況を報告する義務が無いのが特徴です。

また、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があります。「明示型」は契約先の不動産会社を知らせる方法で「非明示型」は、契約先の不動産会社を知らせずに依頼する方法になりどちらか選ぶことができます。

マンション売却時に専任媒介契約を結ぶ際のポイント

マンション売却時に専任媒介契約を結ぶ際のポイントをご紹介します。

マンション売却時に専任媒介契約を選ぶと良いケースは？

マンションの売却を急いでいたり、売却するマンションが好条件(立地や間取り、価格など)でない場合、専任媒介契約を選ぶことでレインズに登録・掲載されるため、一般媒介契約より高値で早く売却できる可能性があります。

また専任媒介契約は1社のみとの契約になるため、不動産会社も一般媒介契約より広告費などをかけることができるため販売活動が活発になります。

専属専任媒介契約と迷ってしまう場合は、自分で買い手を見つけることができるか否かで判断すると良いでしょう。

マンション売却時に専任媒介契約を選ぶ不動産会社を選ぶ際のポイント

まず、売却するマンションの周辺で中古マンションの売買をメインに営業している不動産会社があるのか探します。

近隣の不動産会社が見つかったら、近隣でマンションを探している顧客がどの程度いるのかを聞いてみましょう。

その他に売却したいマンションと同じ地域での売買実績があるか、また売り出し中の物件に対して広告の影響があるのかを不動産会社に聞き、不動産会社に集客力があるのか確認します。

誠実に対応してくれるような信頼できる不動産会社と担当者を見極めながら選んでいくといいでしょう。