マンション売却にかかる費用。手数料や税金について

マンション売却にかかる費用

マンションの売却準備時、売却中にどれだけ費用がかかるか見てみましょう。

マンション売却準備の際にかかる費用

マンションの売却を行う際には、不動産物件の売り出しを行う前にリフォームやハウスクリーニングなどの準備を行っておかなければなりません。

この費用は物件の状態によっても大きく変わりますが、ハウスクリーニングのみの場合は4LDKで約10万円が相場です。

この費用は作業面積によって多少変動し、2DKの場合は約5万円、3LDKなら約8万円が相場となります。

リフォームについてはどこまでリフォームを行うかによって費用が変わり、壁紙やフローリングの交換を行う場合は約20万円、水回り配管までリフォームする場合は約50万円が目安です。

マンション売却中にかかる費用

物件を売りに出している間には、光熱費やマンションの管理費、修繕積立金などがかかります。

また、広告戦略によっては追加の広告費を仲介業者から請求される場合もありますが、基本的に売主が仲介業者に特別な販促活動を依頼しない場合、この費用は発生しません。

もし、契約時にこのような依頼をしていないにも関わらず広告費を請求された場合には、何故広告費が必要なのか十分な説明を求めるようにしましょう。

売買契約時・決算引き渡し時にかかる費用

不動産の売買契約時、決算引き渡し時にかかる費用をそれぞれご紹介します。

売買契約時にかかる費用

仲介業者と契約して販売を依頼していた場合には、この時点で仲介手数料を支払います。

ただし、仲介手数料については媒介契約時に支払い方法を決めておくことが多く、売買契約の際と決算の際に分割して支払うことも多いようです。

また、仲介手数料については上限が定められています。

仲介手数料の上限額は、売却額が200万円以下の部分が売値の5％まで、200万円以上400万円以下の部分が4％まで、400万円以上の部分については3％までです。

例えば、販売価格が1,000万円なら、200万円の部分が5％で10万円、200万円以上400万円以下の部分が8万円、それ以上の部分が残りの600万円に3％をかけた18万円となり、合計36万円が手数料の上限となります。

仲介手数料の上限については、販売価格×3％＋6万円でも計算可能です。

1,000万円の物件で計算すると、1,000万円の3％が30万円、これに6万円で個別に計算した場合と同じ36万円になります。

この計算はあくまで法律で定められた上限額になりますので、仲介業者によってはもっと安価な場合もありますし、値引き交渉も可能です。

仲介契約の内容でも値引きや特典が受けられる可能性もありますので、不動産会社の紹介サイトや一括比較サイトなどで調査を行い、条件の良い仲介業者を選ぶと良いでしょう。

決算・引き渡しの際にかかる費用

決算・引き渡しの際にかかる費用は、仲介手数料、印紙税、登録免許税などがかかります。

仲介手数料については媒介契約時の内容にもよりますが、売買契約時と分割する場合は残りの金額を、決算時に支払う場合は一括での金額の支払いを行うのが一般的です。

印紙税については、不動産売買契約書や領収書などの公的書類を作成する際に必要となります。

登録免許税とは、不動産の登記を行う際にかかる税金のことで、土地の所有権の移転登記が固定資産税の評価額の2.0％です。

抵当権の抹消については、司法書士費用を含めて約3万円が相場となります。

売却益でローンを一括返済する場合にかかる費用

不動産を売却した際の利益で住宅ローンを一括返済する場合については、金融機関ごとに定められた一括繰上返済手数料が必要です。

また、もし売却益が住宅ローン残債に満たない場合については、残ったローンをそのまま支払い続けるか、自己資金で一括返済するかを選択するかたちとなります。

ローンの支払いを続ける場合についても、手数料がかかったとしても繰上返済を行えば利息が減り、合計支払い額を減らすことができますので、ある程度返済の負担を抑えることができるでしょう。

売却後に発生する費用について

不動産を売買して住宅ローンを返済しても売却益が残っている場合には、譲渡益課税として売却益に税金がかかる点に注意が必要です。

ただし、この課税については特別控除ができる特例があり、適用要件に当てはまるマイホームを売却した場合については3,000万円までが売却益から差し引くことができます。

また、5年以上居住したマイホームを売却した際に損失が発生した場合については、その他の所得と損益通算をすることが可能です。

もし、売却年度の所得で通算しきれなかった場合については、翌年以降最大3年まで所得から繰越控除を行うことができます。

売却後に発生する税金については、控除や軽減税率などの特例で計算が複雑になりますので、税務署や税理士に相談して正確な税金額を計算するようにしましょう。

マンション売却後に戻ってくる費用

マンションを売却すると、購入時や居住時に支払っていた一部の費用が返済されます。

返済される費用はさまざまですので、一般的に戻ってくることが多い費用について見てみましょう。

ひとつめは、住宅ローンを利用して物件を購入していた場合の住宅ローン保証で収めた保証金です。

あらかじめ保証金を一括で前払いしていた場合、一括返済で残り期間分の保証金が返金されます。

ふたつめは固定資産税や都市計画税などの税金です。

これらの税金は、1月1日時点で1年分を支払う必要がありますが、1年の途中で物件を売却した場合、残りの期間分については買主が差額を支払うことになります。

同様に、マンション管理費や修繕積立金についても、前払いを行っている場合は引き渡し日を基準として日割り計算を行い、その差額が売主へと払い戻されるのが一般的です。

火災保険についても、契約期間内に解約した場合は残り期間分の保険金が返金されますので、必ず売却後に解約しておきましょう。

税金や管理費などについては契約時に不動産会社や行政書士が一括して手続きを行ってくれる場合が多いのですが、火災保険については加入者が申し出を行う必要があります。

もし、解約を忘れてしまうと、売却から解約までの期間分が返金されませんし、解約しなければそのまま保険契約が続いてしまい、返金を受けることができません。

マンション名義が複数の場合の費用分担

マンションの名義人が複数の場合、売却にかかる費用はどのように分担すると良いのでしょうか？

まず、大前提として売却を行う際には名義人全ての合意が必要です。その上で費用については、共有持分を元に分担することになります。