マンション売却の媒介契約はこれで決まり！

マンション売却の流れとコツ

マンションの売却を考えたら、まずは全体の流れをつかみましょう。購入時とは違い、物件が確定している状況ですので、該当の物件に対して売るべきか売らないべきか、どのように売却活動をすすめていくかなど落ち着いて検討して売却活動を開始しましょう。

マンション売却の流れ

売却の流れを大きく分類すると、以下のような流れになります。査定～引渡しまでが順調に進めば、約２か月～６か月で完了します。ただし、地域や物件によって、多少の差はあります。

1：マンションの査定依頼

価格査定は、不動産の売却価格目線を知るだけではなく、売却活動を共にするパートナーを探すことにつながります。信頼できる企業か、いい担当者の方かどうかを、価格査定の中で判断しましょう。

同一物件の成約価格状況、近隣の競合物件、当初募集価格と目標の成約価格、物件の状況により買い手となる方がどのような方が想定できるのかなど、おおまかな売却活動の方針をこの価格査定の段階でイメージできると、後の動きがスムーズになります。

2：媒介契約

査定結果を受け、売却依頼をする際に締結する媒介契約には次の3つの契約方法があります。

3：広告・売却活動

不動産会社がチラシやインターネットなどで、買主を募集する期間です。

4：売買契約

売主・買主双方で、価格や引渡し日程などの合意に至ったら、売買契約を締結します。

5：引渡し・決済

通常、買主が住宅ローンを組んだ銀行で引渡し手続きを行います。売却にかかる費用（仲介手数料の残金や司法書士報酬など）を引渡し時に支払います。

媒介契約が大きなポイントに

物件の室内状況や売却事情によって、また依頼をする不動産会社や担当者との信頼関係によって、最適な媒介契約は変わります。最初は一般媒介で契約をし、売却活動状況をみたうえで、途中から専任媒介に切り替えるという方法がおすすめです。

マンション売却に向いた媒介契約はあるのか？

• 初めての自宅売却の際は一般媒介契約
• 複数回取引をしたことがある信頼できる担当者とは専任媒介契約

同じマンションの人が紹介してくれる可能性もある

引越しでマンションを売却するとき、同じマンションの住人に引越すことを話したら「買いたい」という人を紹介してくれた。もしくは隣人から買いたいという話がくることもあります。

このようなケースでは、不動産会社を通さずに契約を結ぶことで、売主も買主も仲介手数料を節約できます。一般媒介契約や専任媒介契約なら、不動産会社と契約を結んでいても、買主と直接取引が可能です。仲介会社を通さずに、個人間売買を行う際、トラブルとなるケースもあるので注意が必要です。専属専任媒介契約では、直接取引は禁止されています。

買主との直接取引について

売主が買主を探し、直接取引をすることは違法ではありません。宅建業法でも、個人間の不動産売買に制限を設けていません。

それでも、書類作成の煩雑さ、引き渡し後のトラブルなど、一般の方にはハードルが高いことが多く、あまりおすすめはできません。

しかし、最近になって、インターネット上で物件調査や書類作成を代行する会社が登場し、不動産取引が徐々ですが多様化しています。

トラブル回避のため、弁護士や司法書士にバックアップしてもらうなどして、個人売買を行う人も今後増えてくる可能性はあります。

マンション売却で一般媒介契約がおすすめのケース

一般媒介契約と専任媒介契約。どちらがご自分のマンション売却に向いているのか、メリットとデメリットをふまえながら、掘り下げて解説します。

一般媒介契約のメリット

• 自分で買い手を見つけることができる
• 不動産会社の営業活動など比較することができる

一般媒介契約のデメリット

• 不動産会社に販売活動の報告義務がないので、販売状況が見えづらいことがある
• 複数の不動産会社に依頼する場合は事務連絡が面倒

一般媒介契約が向いているケース

• 初めての不動産売却活動を行う
• どの不動産会社がよいか分からないので比べたい
• 知人などに買い手が見つかるかもしれない

以上のようなケースでは、専任媒介よりも一般媒介の方がメリットが大きいでしょう。

マンション売却で専任媒介契約がおすすめのケース

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも売主と不動産会社、一対一の契約となります。専任と専属専任の大きな違いは、売主が買主を見つけてきても、直接の取引ができないという点です。

専任媒介契約のメリット

• 最低でも2週間に一度、販売活動の報告があるので販売状況を把握しやすい
• 積極的に広告活動をしてもらえる
• 物件情報は必ず、流通機構に登録される
• 自分で買い手を見つけることもできる

専任媒介契約のデメリット

• 売却情報を他の業者に開示しない「囲い込み」という不正が起こる可能性がある

専任媒介が向いているケース

• 早期に売却したい（期限がある）
• 信頼できる不動産会社と担当者がいる
• 販売状況をしっかり把握したい

しっかりと売却に力を入れて欲しいという人で、信頼できる不動産会社と担当者の方がいる場合、一般媒介契約よりも専任媒介契約の方が向いています。

専任媒介契約で起こる懸念がある「囲い込み」とは

囲い込みとは、不動産会社が利益を増やしたいために、物件の情報を他社に流さない行為のことです。専任媒介契約は流通機構に物件情報を登録するため、他社でも買主を探して契約に結び付けることができます。

あくまで「売主と一対一」なのであって、買主はどの会社が探してきてもよいのです。売主が依頼した不動産会社は「売却」の仲介手数料を、買主が依頼した不動産会社は「購入」の仲介手数料を、利益として受け取ります。

もし、売却も購入も同じ不動産会社が成立させたとしたら、その不動産会社は「売却」と「購入」のそれぞれから、仲介手数料を受け取ることになります。

囲い込みは、双方から仲介手数料を受け取りたい売却側の不動産会社が、他社に物件を紹介しない状態です。売れるチャンスを、不動産会社の都合でふいにするのですから、売主には大きなデメリットになります。