マンション売却の際に不動産に払う手数料はどれくらい？

マンション売却にかかる不動産会社への手数料について

はじめに、マンション売却にかかる不動産会社への手数料について、具体的にご説明していきます。

マンション売却時の仲介手数料とは？

仲介手数料とは、媒介契約に基づいて宅地建物取引業者（不動産仲介会社）が、売却依頼者から受け取る報酬のことです。マンションなど不動産の売却時に、仲介してもらう不動産会社に、支払う費用を指しています。

不動産の売却では一般的に、買主を探してもらうために、不動産会社に仲介に入ってもらうことが多いです。仲介手数料は、売却を依頼する際ではなく、買主が見つかり、売買の契約が成立した時点で、売主が不動産仲介会社に支払うルールになっています。

つまり、仲介手数料は不動産仲介会社の成果報酬という訳です。

マンション売却時の仲介手数料の詳細

次に、マンション売却にかかる仲介手数料について、具体的な金額の算出方法や支払うタイミングについて見ていきます。

仲介手数料の計算方法

マンション売却時の仲介手数料は、基本的には次の計算式によって算出されます。売買価格（税込み金額）によって上限割合が異なり、次のように定められています。

• 200万円以下の部分：5％（＋消費税）
• 200万円〜400万円以下の部分：4％（＋消費税）
• 400万円を超える部分：3％（＋消費税）

具体的な計算例で考えてみましょう。
売買価格が税込み2,000万円の物件の場合

• 200万円×5％＝10万円
• 200万円（200万円〜400万円の部分）×4％＝8万円
• 1,600万円（400万円を超える部分）×3％＝48万円

合計　66万円（消費税込み　712,800円）

不動産の売却価格は、多くの物件が400万円を超えるので、速算用の公式もあります。

• 200万円以下の部分：5％（＋消費税）
• 200万円〜400万円以下：4%＋2万円 （＋消費税）
• 400万円超：3%＋6万円（＋消費税）

先程の2,000万円の物件で計算すると、
2,000万円×3％＋6万円＝66万円
計算結果は同じになります。

発生するタイミング

仲介手数料が発生するタイミングは、物件売買の契約締結後になります。不動産会社に仲介を依頼しても、売却が正式に決まって契約が成立するまでは、支払い義務はありません。

一般的には、契約時に仲介手数料を半分だけ支払い、残代金をもらい物件の引き渡しが完了した時に残りの手数料半金を支払います。

いつ支払うのか？

物件の売却が決まり、契約が締結されてはじめて、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生するため、このタイミングで支払うことになります。

支払い方法は、現金払いだけでなく、小切手、クレジットカードの分割払いや口座振り込みが選べる不動産会社もあります。

大きな金額になりますので、現金を持参するのが不安、という人は支払い方法を事前に相談してみましょう。

どれくらい払うのか？

仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律によって、上限額が決められています。この上限額を超える仲介手数料を、不動産会社が要求する、あるいは受け取ることは違法となります。

先ほど解説した上限額をあらかじめ知っておくと、安心して不動産会社に仲介を依頼できるので、覚えておくと良いでしょう。

手数料に含まれるもの

仲介手数料には、不動産会社側の人件費や広告費も含まれています。そのため、イレギュラーな依頼をしない限りは、その他の費用を請求されることはありません。

例えば、依頼者側の希望による通常の販促活動以外の行為に関わる費用や、遠い場所にいる購入希望者に交渉するための出張費用などは、仲介手数料には含まれず、不動産会社から別途請求される場合がほとんどです。

値引きはできるのか？

不動産会社によっては、仲介手数料の値引きをしてくれるケースもあります。売却を依頼する会社を決めかねており、数社を比較している段階などでは、仲介手数料の割引を、交渉条件として提案される場合もあるようです。

ただ、仲介手数料は不動産会社の唯一の報酬です。大幅な値引きができるということは、買主側からも手数料を取る可能性も考えられます。

取引がすすんでからではなく、物件の価格査定を依頼する際など、事前に仲介手数料の設定を不動産会社に確認しておきましょう。

仲介手数料以外にかかる費用について

マンション売却時には、仲介手数料以外にも費用がかかります。支払うべき各費用について、ご紹介します。

収入印紙

不動産売却時に交わす売買契約書には、国税のひとつである印紙税を収入印紙で貼り付け、納税しなければなりません。収入印紙の金額は、売却価格により異なっており、通常は売主、買主それぞれが契約書を保管するため、2枚必要です。

しかし、売主が契約書の原本コピーを保管するのであれば、収入印紙は1枚で済み、費用を節約できます。

物件引渡しにかかる費用

マンション売却によって出た利益は、譲渡所得と呼ばれ、所得税と住民税がかかります。毎年3月までに、確定申告の際に譲渡所得を報告し、その内容によって税額が決められます。

マンションの場合、経年数に応じて資産価値の低下分と、売却によって得た金額、売却費用を引いた分が譲渡所得となります。

そのため、ほとんどの場合で時間が経つにつれ、資産価値は下がっていくため、譲渡所得分の税金が発生することは珍しいでしょう。

また、毎年1月1日時点での不動産所有者に課せられる固定資産税も、売主が支払う義務があります。通常は売却日を基準に、日割り計算で算出した税額を、売主と買主それぞれが負担するようになっています。

登記費用

物件売却によって、不動産の所有者が移る際に必要な税金に、登録免許税があります。「所有権移転登記」とも呼ばれるこの税は、基本的には売主が負担します。高額な売却においては、買主が負担するケースもあります。

司法書士へ報酬（約10,000円〜15,000円が相場）を払って依頼し、手続きするのが一般的です。

ローン残金返済に関する手数料

売却によって得たお金で、住宅ローンを繰り上げ返済する場合に手数料が必要になる場合があります。金融機関の公式サイトなどで確認しておきましょう。

引越し代金

新しい家への引越し費用も必要です。売却が決定してから、早いうちに業者に見積を取るなどして、準備していきましょう。複数の引越し業者から見積もりを取っておくと、引越し費用を抑えやすくなります。

クリーニング

売却価格を上げるために、リフォームやクリーニングを行うのも有効です。特に、お風呂やキッチンなど水回りの設備は、新しくすることで、物件の価値を大幅に上げられる可能性も出てきますが、設備購入の費用と売却できそうな価格を比較しつつ、なるべくコストを抑えてきれいに見せる方法をとることが効果的です。

プロにクリーニングを依頼する場合、お風呂、トイレ、洗面所、キッチンの水回りだけなら約5万円〜15万円、床やクロスなども含めるなら、約10万円〜50万円が相場です。

自分ですべて行うことも不可能ではありませんので、できそうな場合には費用を節約して、セルフクリーニングで済ませても良いでしょう。

マンション売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料について知っておきたいこと

マンション売却時の仲介手数料について、知っておきたい注意点をまとめていきます。

売却を依頼する不動産会社選びは、マンション売却の上で、最も重要なポイントとなります。不動産会社によって、価格だけでなく、やりとりの効率の良さなども変わってきます。
その他の不動産取引なども継続して頼めそうな、信頼できる不動産会社と担当者に売却を依頼しましょう。

通常の売却過程における広告費用は、不動産会社が負担することになっています。別途、宣伝費用として請求されることはルールに反しますので、注意しましょう。

契約が締結され、仲介手数料も支払った後に、売却がキャンセルされ、契約解除となってしまった場合、不動産会社の報酬請求権もなくなります。それまでのやりとりで時間や手間はかかっても、売買自体が解除されてしまった場合は、報酬請求権が発生しなくなります。