マンション売却の際に掛かるリフォーム代

マンション売却時のリフォームは成約率を高めることができるのか？

マンションの売却では、買主が物件に求めている条件が合致することで成約となります。

この条件には、マンションの築年数や価格、住宅設備などがありますが、中古マンション選びでは一般的に、築年数が重視されることが多いようです。

リフォームについては、実施した方が成約率が高まるのは確かですが、あくまで物件を選ぶのは買主のため、リフォームをしたからといって確実にマンションが売却できるとは限りません。

とはいえ、老朽化した内装のまま売りに出すよりは、リフォーム済み物件の方が人気が高いのは確かです。

マンション売却時のリフォームについては、築年数によって行った方が良い場合と、行わなくても良い場合がありますので、まずは築年数別の条件を見てみましょう。

築年数1年～10年

築年数が10年以下のマンションは、「新古物件」や「築浅物件」と呼ばれており、新築に次ぐ人気となっています。

これは、この程度の年数なら新築と比べても建物の傷みがほとんどなく、価格は新築より安価なことが理由です。

こういった築年数の短い物件については、リフォームを行わなくとも人気があり、売買契約が成約する可能性が高いため、リフォームをするかどうかは物件の売れ行きを見てから考えると良いでしょう。

また、このような物件は買い手が見つからなかった場合も、リフォームを行うよりも、リフォーム費用分を売却価格の引き下げに回した方が効果的だと言われています。

築年数11年～15年

築年数が約10年を超える物件については、価格が新築時より大幅に下落しているにも関わらず、ある程度建物そのものの状態が良いため、売れ筋の物件とされています。

価格については、築15年時点での下落率は約50％と新築時の半額が相場となるため、価格的に手を出しやすいのも人気の理由です。

一般的に中古マンションの購入を考えている方が最初に見るのもこのあたりの築年数なので、リフォームを行うことで他物件との差別化ができ、より成約率を高めることができるでしょう。

築年数16年～20年

築年数が15年を超えると、マンション評価額は下落率の下げ幅が小さくなる傾向があり、築20年時点での下落率は新築時の約60％が相場とされています。

この下落率は物件価格のほぼ底値に近く、購入希望者もより安価で良い物件を探している方が中心です。

また、住宅設備等の耐用年数を考えた場合、築年数が約20年となるとほとんどの設備が耐用年数を超えている状況となるため、リフォームよりリノベーションや修繕が必要となるでしょう。

一方、この築年数の物件でも、スケルトンリノベーションを施して全体的にリフレッシュしている場合は、相場より高値で売れる可能性が高くなります。

築年数21年～35年

築年数が約21年を超える物件に付いては、売却価格が底値となっているため、リノベーションを施して自分好みの住まいにするという目的で物件を探している方が買主の中心です。

つまり、リフォームを施さない方が物件の買い手が付きやすいという逆転現象が起こります。

この築年数のマンションを売却する際には、修繕やリフォームを行わず、そのままの状態で安価に売却することが、成約率を高めるコツと言えるでしょう。

マンションの売却目的でのリフォームによるメリット・デメリット

マンションを売却する際のリフォームではどのようなメリットとデメリットが考えられるのでしょうか？

マンション売却時にリフォームを行うメリット

売却時にマンションをリフォームする一番のメリットは、買主の手間がかからないため、購入してすぐに住めることです。

買主がリフォーム後に入居する場合、工事が完了するまで新居に暮らすことができないため、その期間中の家賃や税金といったコストがかかってしまいます。

リフォーム済み物件なら、これらの費用を考えなくても済むため、購入希望者への強いアピールとなるでしょう。

マンション売却時にリフォームを行うデメリット

マンションの売却時にリフォームを行うことのデメリットはどのようなものが考えられるのでしょうか？

基本的に、内装等がきれいな状態の方が物件の売れ行きは良くなる傾向があります。

しかし、築年数によっては購入後に自分好みのデザインへとリノベーションを施す目的で物件を探している顧客が多い場合があり、このような条件下ではリフォームを行うと逆に売れにくくなってしまいます。

マンションを売却する際には、築年数とあわせた顧客のニーズを把握し、リフォームを実施するかどうか判断すると良いでしょう。

マンション売却前に行うリフォームの費用と相場

マンションの売却前にリフォームを行う場合の費用の相場についてご紹介します。

まず、トイレのリフォームについては、マンション用の基本的なタイプで内装と設備一式を交換した場合、価格は約30万円が相場です。

キッチンリフォームについては、使用するシステムキッチンによって価格が大きく変わりますが、スタンダードな製品を利用し、内装の入れ替えまで行うなら約240万円が相場とされています。

浴室のリフォームでは、ユニットバスの入れ替えで約60万円が相場です。

フローリング、天井、壁紙などの内装リフォームについては、フローリング張替えが6畳で約10万円から、天井及び内装のクロス貼替えは、1平方メートルあたり約1,000円からが相場の目安です。

どの部位のリフォームについても、使用する機材や材質、工事内容、規模によって大きく費用が変わってきますので、まずはリフォーム会社に見積もりを依頼し、ある程度の費用について概算してもらうと良いでしょう。

マンション売却時のリフォーム費用の相場に関する注意点

マンションを売却する際にリフォームを行う場合、いくつか注意しなければならないことがあります。

リフォーム費用を全額売却価格に上乗せすることはできない

売却を目的にマンションをリフォームした場合、リフォームにかかった費用を売却価格に全て上乗せすることはできません。

リフォーム費用を上乗せすることにより、市場価格の相場より売却価格が高額になってしまうため、買い手が見つかる可能性が下がってしまうことが理由です。

リフォーム費用の相場を把握して費用の上限を決めておく

リフォーム費用を売却価格に全額上乗せすることができないため、リフォーム費用についても売主の負担が大きくなりすぎないよう、ある程度の上限を決めておくようにしましょう。

リフォーム費用の上限については、リフォーム費用の相場をよく調べておくことも重要です。

リフォームする場所の優先度を吟味する

マンションを売却する際は、水回りなどの傷みやすい場所を重点的に確認しておきます。

設備が壊れてしまった際の被害が大きいので、内覧時の重要ポイントになるからです。

このことから、マンション売却時にリフォームを行う際には、水回りを中心に費用を配分していくと良いとされています。

しかし、建物の傷みについては物件ごとに傾向が変わってくるため、理想的なリフォーム箇所は物件によって変わってきます。

まずは物件全体の状況を調査し、リフォームが必要な箇所と予算を詳細に分配していくと良いでしょう。

マンション売却時のリフォームを依頼する業者の探し方

マンションの売却時にリフォームを依頼する場合、業者はどうやって探せば良いのでしょうか？

リフォーム業者選びでは、複数の業者に見積もりを依頼して対応や費用を比較する「相見積もり」を行うと良いでしょう。

相見積もりの際には、見積もり条件を同じものにしておけば、より価格面での比較を行いやすくなります。

その他にも、それぞれの業者に同じ質問をして、対応を見るのも効果的です。

また、価格だけで業者を選ぶのではなく、施工費用について納得できる説明ができる業者を選ぶことも重要です。

丁寧で良い材料を使った施工を行う場合、どうしても施工費用を割り引くことができません。

なぜ見積もりがこの価格になるのか、多少高くても細かく説明してくれる業者を選ぶことで、手抜き工事などによる完成後のトラブルを防げる可能性が高まります。