離婚によりマンションを売却して財産分与する場合のポイントは？

離婚による財産分与でマンションを売却する際に知っておくべきポイント

離婚によって財産を分けなければならない場合の、マンション売却におけるポイントについてご説明していきます。

清算的財産分与をする場合マンションは共有財産となる

夫婦の離婚における財産分与には、次のような種類があります。

• 清算的財産分与
• 扶養的財産分与
• 慰謝料的財産分与

清算的財産分与について

夫婦であった期間に形成、あるいは維持してきた財産は、名義がどちらであっても「夫婦の共有財産」となります。清算的財産分与とは離婚の際に、貢献度に応じて公平分配されるべきである、という考え方です。

不動産自体が夫婦どちらかの単独名義で、かつローンの返済もどちらかが単独で行っていたとしても、共有財産であることに変わりはありません。離婚の原因によらず、公平な財産分配が行われる方法です。

扶養的財産分与について

扶養的財産分与とは離婚することで夫婦のどちらかに、経済的に生活が厳しくなるなどの可能性がある場合、もう片方が生活を援助する方法です。

専業主婦などで稼ぎがない場合に見られるケースで、離婚した後も一定額を相手から定期的にもらうのが、一般的です。

慰謝料的財産分与について

離婚原因によっては慰謝料を請求されることもあります。本来であれば財産と慰謝料は別なものとして扱われますが、慰謝料的財産分与では「金銭的な事項」としてまとめ、慰謝料分与に財産を含めて請求できる方法です。

マンションを売却して財産分与する場合の名義について

不動産を夫婦で所有している場合、離婚における財産分与では名義がとても大切な要素となってきます。マンションを売却し、財産を分与する際の名義について、詳しくご紹介していきます。

不動産の名義が夫だけの場合、妻は連帯保証人になっているケースがほとんどです。このままの状態で離婚することになると、夫がローン返済できなくなった際に連帯保証人の妻へと返済義務が移ります。

共同名義のマンションを売却する場合は双方の同意が必要

不動産が夫婦の共同名義になっている場合、離婚後にはマンションを所有する側に名義を変更する必要があります。

ただし、夫婦の連帯債務でローンを組んでいる場合、離婚によって共同名義を解消し、ローン名義も変更するというのは極めて難しくなります。

単純に二人分の収入が一人分に減ると同時に、与信も一人分となるため、金融機関の審査も通りにくくなってしまうからです。

こうしたトラブルを避けるためにも、共有名義や連帯保証人として夫婦の登録がある不動産は、双方の同意を得てから売却するのが妥当と言われています。

不動産売却によって経済的に生活が困窮してしまう、という場合には連帯保証人から外れられないか、銀行など金融機関と話し合いを持つことをおすすめします。

離婚による財産分与で不動産を売却する方法について

離婚時の財産分与で不動産を売却する際には、住宅ローンが残っている物件と、完済している物件では、売却方法が異なります。その異なる売却方法について詳しくご説明しましょう。

住宅ローンを完済している場合の不動産の売却方法

住宅ローンを完済している不動産を売却する方法として、通常は物件を売却し現金化してから、代金を財産分与します。夫婦二人で二等分するだけなので、シンプルです。

流れ は一般的な不動産売却の方法と同じで、親戚や知人など個人的な売却以外であれば、買取と仲介という2つの方法から選択することになります。

買取と仲介について

買取と呼ばれている不動産会社に直接不動産を売却する方法は、買い手を探す時間と手間が省けるため、すぐに売ることができます。

その反面、売却価格は仲介よりも安くなりがちです。具体的には仲介での売却価格の約7〜8割ほどとされています。

一方、仲介は不動産会社に買い手との間を繋いでもらうやり方で、ネット上やチラシなどに広告を打ちながら買い手を募集します。比較的時間に余裕がある場合に選ばれる売却方法で、不動産会社へ仲介手数料を支払わなければいけません。

スピード重視の場合は買取、長期戦になっても売却価格を高くしたい場合は仲介、を選ぶのが無難と言われています。

住宅ローンの残債がある不動産の売却方法

住宅ローンの残債がある場合には、住宅ローンを完済している場合に比べて複雑な流れになります。抵当権を外して物件を売却するためには、住宅ローンの完済が必須だからです。

しかし、住宅ローンが残っていても売却できる方法もあります。それは不動産を売却して住宅ローンを返済する方法です。ローンを返済し余るようであればそれを分配します。

売却代金で住宅ローンが完済できなかった場合は、お互いにお金を出して残額を支払えばいいのですが、もし貯金や資産などがなく、ローンの支払いに当てることができない場合には、任意売却という方法を取ることになります。

任意売却とは

ローンの支払いができない不動産を売却する方法です。競売にかけられる前に、競売よりも高い金額で売却できるため、住宅ローンを融資している金融機関も合意しやすい傾向にあります。

ただ、通常のローン返済で得られる利益がなくなってしまうため、金融機関によっては応じない場合もあるようです。競売にかけられるまでの期間内であれば任意売却に切り替えられますが、早めに相談することをおすすめします。

不動産売却の際には譲渡所得税に注意する

不動産売却の際に忘れてはいけないのが、税金についてです。離婚に関する財産分与では、明らかに高額である場合や相続税などの税金対策だと認識された場合などを除き、通常課税されないことになっています。

ただし、財産分与時の不動産時価が、不動産取得時の時価よりも高い場合には、財産分与する側、つまり名義人に対して譲渡所得が課税されます。

居住用の不動産であれば、親族などに譲る以外は3,000万円までは非課税になるという、譲渡所得特別控除が対象となります。また、夫婦間での贈与の場合、配偶者控除として2,000万円までは贈与税が非課税とされます。

譲渡所得特別控除は離婚後の譲渡で有効で、配偶者控除は離婚前に譲渡する必要があります。このように、上記控除には離婚前後のタイミングが関係していますので注意しましょう。

マンションの価値を知るには訪問査定を依頼する

財産分与でマンションを売却するにあたり、相場がどのくらいなのかを知っておく必要があります。所有の不動産について、不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。その際、近隣の売却事例や、最近の類似物件取引情報などを参考に、売却できそうな価格、残債状況などを把握することで資金計画を立てることが可能です。