マンションの建て替えと売却について詳しく解説！

マンションの建て替えについて知っておくべきこと

マンションの建て替えについて知っておくべきこととはどのようなことがあるのでしょうか。

知っておきたいマンションの寿命

有形減価償却資産の耐用年数表で、RC造マンションの寿命は約50年と言われています。しかし、これは建物の価値が約50年でゼロになるということなので「約50年経過したら住めなくなる」というわけではありません。

近年の研究では「マンションの寿命は約120年、またメンテナンスをすると約140年まで伸ばすことができる」という説もあります。

しかし、マンションの建て替えが行われる築年数は約33.4年と耐用年数より短いことが分かりました。

耐用年数よりも築年数が短い理由は、高度成長期に建設されたRC造りマンションの配管設備の多くがコンクリートに配管を埋め込んでいたため交換ができず、建て替えを余儀なくされたからと言われています。

建て替え可能なマンションの特徴

建て替えを実施できるマンションは極めて少なく、平成28年時点で建て替え準備および実施中のマンションは約252棟ほどしかありません。

マンションの建て替え実施が低い理由に、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要なことと、住民の建て替え負担金が大きいことが挙げられます。

では、建て替えに成功したマンションにはどのような特徴があるのか見ていきましょう。

建て替えに成功したマンションの特徴

• 容積率※制限に余裕があったため建て替えが可能だった
• 容積率を緩和できたため建て替えが可能だった
• 好立地でマンション希望者が多く、建て替え費用を補うことができたため、建て替えが可能だった
• 建て替え時に戸数を増やすことができ、建て替え費用を補うことができたため、建て替えが可能だった

※容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。

上記を見ると、マンションの容積率や新しい入居者の確保ができたことによって、マンションを建て替えることが可能だったと分かります。

一方、建て替えが不可能なマンションにはどのような特徴があるのか見ていきましょう。

建て替えが不可能なマンションの特徴

• 前回の大規模修繕で積立金を使い果たしているため建て替えができない
• 修繕計画の項目に機械式駐車場やエレベーターなどの取り替えが含まれていないため、建て替え費用が高額になり住人の賛成が得づらい
• 住民が入れ替わらず高齢化が進んでしまっているため住人の賛成が得づらい
• マンションを修繕するために融資を受けているため建て替え費用が捻出できない
• マンションの容積率に余裕がなく建て替えができない
• 徒歩圏内に主要な公的機関がないため新しい入居者が集まらず、建て替え費用を補うことができないため建て替えできない

建て替えが不可能なマンションの特徴を見ると、住民の賛成を得られたとしてもマンションを建て替えることが容易ではないことが分かります。

マンション建て替えの流れや費用について

次にマンション建て替えの流れや費用についてご紹介します。

マンション建て替えの流れ

マンション建て替え計画は、マンションの耐用年数の約10年前くらいから計画を立てる必要があります。また、マンションの建て替えは原則的に「マンション建替え円滑化法」によって進められます。

「マンション建替え円滑化法」とは、老朽化したマンションに居住する区分所有者にとって快適な住環境を備えたマンションへの建て替えが円滑にできるよう定められた法律のことです。

では、マンションを建て替えるときの具体的な流れを見ていきましょう。

マンション建て替えの流れ

1. 建て替えが本当に必要なのか専門家に相談しながら建て替えを検討する
2. マンション管理組合の中で建て替えを検討する
3. 住民とマンション建て替え計画の相談・検討をする
4. マンション建て替え計画の進行と決議を行う
5. 新たに建て替え組合を設立し具体的に話し合う。また不参加住民に対して権利の売渡請求などを行う
6. 抵当権や借地権などの権利を再建するマンションへ移行する許可を国に申請する
7. マンションを取り壊し新築マンションを建設する

マンションの建て替えにかかる費用

マンションを建て替えるときにかかる費用は、戸数によって住民の負担額が変わることがあります。既存マンションの戸数と新築マンションの戸数が同じ場合、建て替え費用は住民の全額負担となります。

またマンションの建て替えにかかる費用は、一戸あたり約1000万円～2000万円が相場です。

マンション建て替えには住民の賛成が一定数以上必要になりますが、住民の自己負担額が1000万円を超えると高齢者などの反対が多くなるため、建て替えができないマンションが増えてくるようです。

道路拡幅などの影響で建て替えを行う必要がある物件などは、補助金などがでる可能性がありマンション建て替えが比較的スムーズに進むケースなどもあります。

マンションは売却するという選択肢も

マンションが老朽化しているのに建て替え不可や、建て替え時の費用が高額なため用意できない場合は、マンションを「売却」する選択肢もあります。

マンションの寿命に不安がある場合は売却価格を把握しておく

マンションの寿命に不安がある場合、マンションの売却価格相場がどれくらいなのか確認すると良いでしょう。

なぜなら、近年不動産価格が高騰する傾向にあり、不動産のプロも査定が難しいほどの値上がりを見せているからです。そのため、マンションが高く売却できる可能性があります。

もし理想的な売却価格でマンションが売却できなかったとしても、月々の維持費や不動産価値の下落などのリスクから開放されるため、精神的な負担が少なくなるでしょう。

築15年以下のマンションであれば高く売却できる可能性がある

所有するマンションが築10年以下の場合、築浅マンションとして需要があるため高い価格で売却できる可能性があります。

また、築15年ほどで2000年以降に建築されたマンションは、設備条件が良いケースが多いため価格の下落は少ないケースが多いようです。