マンションの築年数ごとの売却ポイントを解説！

マンションの築年数による価値の変化について

マンションはいくら築年数が経っていても価値が0にはなることはない

皆さんは「マンションの寿命は47年である」という話を耳にしたことはありませんか？

実は、この47年という数字はマンションの法定耐用年数を表したものであり、寿命を示す数字ではありません。

マンションの法定耐用年とは、税務上における減価償却資産の利用可能な年数のことを指します。

マンションは躯体と設備で耐用年数が分かれており、居住用マンションの躯体の法定耐用年数は47年です。

よって、居住用のマンションは47年で償却となりますが、この期間にマンションが物理的な寿命を迎えるわけではありません。

では、マンションの物理的な寿命はどれくらいでしょうか？

マンションは、最新の建築技術や耐震設計をもってすれば、物理的耐用年数は約100年とも言われています。

そして、マンションは土地の持ち分があるため、いくら築年数が経っても資産価値が0になることはないので、その点もポイントとしておさえておきましょう。

マンションの価値は築年数によって均等に下がるわけではない

マンションを売却する際の査定において、築年数は査定額を左右する大きなポイントになります。

実は、マンションの価値は購入した時点で、購入価格より約10%下がると言われています。

新築マンションを購入すると、内装や設備に対するアフターサービスを受けられることが多いのですが、このアフターサービスは二次取得者には適用されないケースがほとんどです。

アフターサービス以外にも物件によっては間取りの変更ができるなど、新築マンションならではのメリットは多くあります。

したがって、マンションの価値は購入した時点で、これらのプレミアが差し引かれることになるのです。

その後、購入したマンションの価値は5年ごとに約10%ずつ下落していくと言われています。

そして、マンションの成約価格は、築15年を経過した時点で一気に落ち込み、築16年から下落率は緩やかになります。

したがって、マンションの価値は築年数ごとに均等に下がるわけではありません。

マンションの築年数ごとの特徴と売却のポイント

築年数が3年未満のマンションの特徴

築年数が3年未満のマンションは、市場に出回る物件数が少ないため希少価値が高いと言えます。

なぜならこの年式のマンションが売却される場合は、転勤などでやむを得ず手放さなければいけないなど、稀なケースが多いためです。

また、新築マンションとの時代的な乖離がほとんどない上、設備仕様の陳腐化の影響もほぼ受けることがありません。

よってこの年式のマンションは、立地条件や設備要件などが良ければ、新築時とほぼ変わらない価格での売却が期待できます。

稀ですが、経済状況によっては新築購入時よりも高値での売却ができる場合もあるため、それを見越して短期間での売買を繰り返し、住み替えをする方もいます。

ただ、早期売却を行うと「物件になにか欠陥があるのでは？」といった訳アリなイメージを持たれる恐れもあるので、売却理由をきちんと明示した上で売却活動を行うと良いでしょう。

築年数が5年未満のマンションの特徴

築年数が5年未満のマンションも設備仕様の陳腐化の影響をあまり受けず、築浅というイメージが強いのが特徴です。

また、中古マンション市場において築年数が5年未満のマンションは、新築マンション市場の価格動向とリンクする部分があります。

よって、立地条件や設備要件によっては、新築とほぼ変わらない価格での売却が期待でき、状況によってはそれ以上の価格で売却できる可能性もあるのです。

その一方、売却価格が高額になることで購入希望者側のローン審査が下りず、成約に至らないというケースもあることを理解しておきましょう。

よって、この年式のマンションを売却する際には、売却期間が長くなることも想定し、多くの購入希望者の中から優良な買い手を探すことが重要になります。

現在、築年数が浅い物件にお住まいでこの先売却を検討している方は、築5年を1つの節目として考え、4年目あたりで一度査定を依頼してみると良いでしょう。

築年数が10年未満のマンションの特徴

築年数が10年未満のマンションは、中古マンション市場において最もライバルとなる物件数が多いと言えます。

この年式のマンションは中古マンション市場においては比較的新しく、価格は新築よりも下がるため人気が高いのです。

評価額は立地や設備要件により異なりますが、新築購入時の約80%程度での売却が期待できます。

一方で、同じ条件で売り出し中のマンションが多いことを鑑みると、強気な価格設定では買い手が付かない恐れもあります。

そこで、この年式のマンションは、ライバル物件の価格動向などを理解し具体的な販売戦略を持つ仲介業者に売却を依頼することが重要です。

また、築10年を超えると内覧希望者が格段に減るため、売却を決めている場合は早めに準備を始めると良いでしょう。

加えて、所有期間が５年以上のマンションは長期譲渡所得に該当するため、売却益や損失に対して税制面での優遇を受けられる可能性があります。

築年数が15年未満のマンションの特徴

築年数が15年未満のマンションは、中古マンション市場に溢れています。

マンションの管理状況や使用状況によって経年劣化が目立ってくる年式で、一度目の大規模修繕工事が検討される時期でもあります。

そこで、工事費用に充てる修繕積立金が足りない場合には、買い手側が負担することになったり、マンションの劣化状況などによってはその後の修繕積立金が増額になったりするケースも多い時期です。

また、一般的に最長の住宅ローンは35年で、住宅ローンは法定耐用年数を超える期間での借入ができないため、築年数が12年以上のマンションは最長ローンを組むことができません。

以上のように買い手側にとって懸念材料が多い年式になり、以降も修繕リスクなどが高まる一方なので、売却するのであれば早期検討をした方が良い年式と言えます。

査定の際には、売却したいマンションの細かな部分を鑑みて根拠のある査定額を提示してくれる業者を選ぶことが大切です。

築年数が20年未満のマンションの特徴

築年数が20年未満のマンションは、修繕や設備の陳腐化のリスクが高まるため、評価額は築浅物件と比べて6〜7割程度に落ち込みます。

また、この年式のマンションは、リフォームを前提に購入されるケースがほとんどです。

よって、売却する際にはリフォーム目的で物件を探している購入希望者にアプローチできる仲介業者を選ぶと良いでしょう。

また、この年式のマンションは同じマンションの住居者に売却を勧めるという方法も駆使して売り出すと、成約が決まりやすくなる場合があります。

お子さんの結婚などをきっかけに、同じマンションの別の部屋を購入したいといったニーズも意外とあるからです。

築30年以上のマンションの特徴

築30年以上のマンションは、購入以降10～15年もつ程度に自由にリフォームして住みたいというニーズが多いのが特徴です。

したがって、リフォーム費用を鑑みるとマンションの上物の評価額は0に近い金額になり、売却価格は土地の評価額程度になる可能性が高くなります。

加えて築年数が30年以上のマンションは、1981年に耐震基準が改正される前に建てられているものも多いため、大規模な地震に耐えられないとみなれされます。

また、長期の住宅ローンを組めないため、現金払いや短期ローンを組める物件を探している高齢の購入希望者などに向けて売却活動を行うことが必要です。

築年数から見るマンション売却の目安となるタイミング

早期売却を検討しているなら10年以内がベスト

所有しているマンションの早期売却を検討しているのであれば、築年数が10年を超える前に売却できるよう準備しておくと良いでしょう。

現在、中古マンションの購入希望者の約60%以上が、物件検索サイトなどで「築10年以内」の物件を探していると言われています。

築年数が11年になった時点で、物件情報がそれだけの購入希望者の目に入らなくなることを考えると、10年以内の段階で売却に踏み切った方が良いと言えるでしょう。

また、築年数が10年未満のマンションは、買い手側にとってはコストパフォーマンスが良く、売り手側にとっては税制面での優遇を受けられる可能性があるため、売却に際してお互いにメリットがあります。

さらに、買い手側が最長の住宅ローンを組める築年数を鑑みると、築12年以内に売却すると良いでしょう。

成約価格が落ち込む15年以内に売却する

「マンションの築年帯別平均成約価格」のデータを見ると、築年数が15年を過ぎた時点で成約価格が格段と落ちていることがわかります。

そして、築年数が16年を超えるとマンションの上物の価値は、落ち切ると言えます。

したがって、築年数が15年より前に売却することも1つの目安としておさえておくと良いでしょう。

マンションをより高値で売却するポイント

売却費用を抑えて売却価格を高く設定する

マンションを売却する上での大きな費用の一つに仲介手数料があります。

マンションを売却するにあたり、仲介業者へ支払う仲介手数料の金額は、宅建業法で上限価格が定められています。

宅建業法における仲介手数料の上限価格は「売買価格×3%+6万円+消費税」で算出することができます。割引で対応できる不動産会社を利用することで、売却コストの大幅な軽減をうけることができます。