マンション売却と不動産業者選定の重要性について

不動産業者を介してマンション売却はどのように進んでいくのか

まず、マンションを売却するときに、不動産業者の選定から売却までが、どのような流れになるかを確認します。

1. 不動産業者に訪問査定を依頼

売主は、事前にインターネットで、売却したいマンションの価格の相場を調べます。同時に、不動産業者を調べ、売却したいマンションに適した業者を選定します。

選定した不動産業者に、訪問査定を依頼し、不動産業者が実際に物件を確認して、より正確な査定金額を提示してもらいます。

不動産業者の営業担当者とも顔合わせしますので、担当者との相性も確認しておきましょう。査定金額の根拠を説明してもらったうえで不動産業者の得意分野を見極め、査定金額に納得できるかも判断します。

2. 不動産業者の選定

不動産業者にはそれぞれ得意な分野がありますので、マンション販売が得意な不動産業者の中から、売却したいマンションにあわせて、そこの地域に強い不動産業者を選定します。

査定金額や、営業担当者も加味したうえで、1社の不動産業者を選ぶと良いでしょう。

3. 媒介契約の締結

媒介契約の内容を決定します。

「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の中から媒介契約を選択し、媒介契約を締結します。営業活動状況などはかるべく、まずは一般媒介契約を選択することをおすすめします。

4. 不動産業者の販売活動開始

不動産業者と売主で、査定金額を参考に販売開始価格を決定します。

不動産業者は、不動産指定流通機構「レインズ」への登録や、新聞折込チラシ、インターネットなどによる販売活動をおこないます。

その販売活動の状況は、売主に報告されます。媒介契約によって、報告の間隔や義務かどうかは異なります。

5. 内覧

購入検討者が現れれば、内覧をおこなう連絡が不動産業者から売主にあります。

売主は、内覧に備えて事前に、部屋を片付けて掃除をしておきましょう。場合によっては、部分的にハウスクリーニングを頼むのも効果的です。

6. 購入希望者との交渉

内覧後に購入したいと申し出があれば、不動産業者から買主の詳細な希望が記載された購入申込書を受け取ります。

売主は、担当の不動産業者と相談、調整をおこないます。

7. 売買契約の締結

売却価格や引き渡し日などについて、売主と買主が合意すれば、不動産業者は、買主に事前に交付した書面を確認しながら、重要事項の説明をおこないます。

重要事項説明書の作成と説明は、宅地建物取引主任者の資格取得者しかおこなうことができません。

不動産売買契約書に、買主と売主双方で署名捺印をして、売買契約を締結します。

8. 清算

税金や管理費の清算をおこないます。

売主は規定日から1年分の、固定資産税や住民税を支払いますので、引き渡し日から以降を日割りして清算することになります。同様に管理費についてもすでに支払った金額から、日割りで清算します。

支払いが完了し、マンションのカギを引渡して、売買が完了します。
不動産業者には、仲介手数料を支払います。

マンション売却の手段と不動産業者の役割とは

マンション売却の方法として、売却と買取、買取保証があり、それぞれの不動産業者の役割をご説明します。

売却

マンションを売却する際に、真っ先に思い浮かぶ方法は、不動産業者に仲介を依頼し、買主へと売却する方法です。

仲介の場合、不動産業者はどのような役割を担うのでしょうか。

マンションを査定する

マンションを実際に見て、過去の同じような条件のマンションと照らし合わせ、査定金額を算出します。
不動産業者にとって、最初の重要な業務になります。

販売活動をおこなう

売主との媒介契約締結後、不動産業者は販売開始価格を売り主と決定し、販売活動をおこないます。

販売活動は、不動産指定流通機構「レインズ」への登録や、新聞折込チラシ、店頭での案内、インターネットへの情報掲載などがおこなわれます。

不動産業者は販売活動の状況を、媒介契約の形態によって決まっているペースで売り主に報告します。

内覧をおこなう

購入検討者が現れたら、不動産業者は物件を説明し、内覧をおこないます。

購入申込書を受け取り調整する

購入を希望されれば、条件が記載された購入申込書を、受け取ります。
不動産業者は購入申込書に記載された内容を、売主と確認・調整します。

重要事項説明書を作成する

売主と買主の合意ができれば、不動産業者は重要事項説明書を作成し、事前に買主に交付します。

売買契約に立ち会う

不動産業者は事前に用意が必要な書類などを売主に伝え、売買契約書の作成などのサポートをします。売買契約当日は、不動産業者が買主に重要事項の説明をおこないます。

決算、鍵の引き渡しに立ち会う

買主から物件の代金を受け取り、決算が完了したら、物件のカギを引き渡します。このときも、不動産業者が立ち会いサポートします。

このように、媒介契約の締結から、マンションの売却が完了するまで、不動産業者は買主と売主を仲介し、契約の締結に必要なやり取りや書類の作成をおこないます。

売買契約には、専門的な知識も必要になり、重要事項の説明は宅地建物取引主任者の資格が必要です。買主を探す販売活動も重要な役割ですが、一般的に売主が難しいと感じる部分を、不動産業者がフォローして売買契約までサポートしてくれる役割の方が大きいといえるでしょう。

買取

買取は、販売活動をおこなわずに不動産業者が物件を買い取る方法です。この場合の不動産業者の役割はどのようなものになるのでしょうか。

・ マンションを査定する

不動産業者は、買取をする金額を査定し、買取価格を提示します。

・ 売買契約書を作成する

売主と価格や引き渡し条件の調整をおこない、売主が合意すれば売買契約を締結します。

買取保証

買取保証は、不動産業者との契約後、一定期間は仲介による販売活動をおこないます。決められた期間の間に売却が決まらなかった場合は、不動産業者が物件を買い取ります。

そのため、不動産業者の役割は、期間内に売却が決まれば、前述の「売却」と同じになり、期間内の売却が決まらなかった場合は、「買取」をすることになります。

マンション売却の際に結ぶ媒介契約とは

不動産業者にマンション売却の仲介を頼むとき、媒介契約を結びます。媒介契約を締結するときに、決めなくてはならないのが、媒介契約の種類です。

媒介契約は3種類あり、不動産業者からどのようなサービスが受けられるかに違いがありますので、それぞれの特徴をまとめます。

一般媒介契約

一般媒介契約は、売主本人が、買主を探すことが可能です。 一般媒介契約は、複数の不動産業者と契約ができますが、複数窓口によりやり取りが煩雑となるため、まずは１社に販売活動を依頼したほうがいいでしょう。

また、「レインズ」の登録や、販売活動の状況を売り主に報告する義務がありません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産業者と媒介契約を結びます。売主本人が、買主を探すことも可能で契約の有効期限は3カ月以内です。

専属媒介契約では、不動産業者は他者との競争がなく、売却が完了すれば仲介手数料を確実に受け取れます。そのため、契約期限の3カ月以内に売却できるように、販売活動を活発にしてもらえる可能性が高くなるでしょう。

不動産業者は、契約の締結から7日以内に「レインズ」の登録義務があり、販売活動の状況報告も、2週間に1回以上しなければなりません。

ただし、契約は1社だけになりますので、不動産業者の選定は慎重におこなう必要があります。

専属専任媒介契約

似たような名前ですが、専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、売主本人が、買主を探すことができないという点です。自分で買主をみつけたとしても、不動産業者を通さなくてはなりません。

不動産業者はより売却に責任をもつことになります。よって、契約から5日以内に「レインズ」に登録する義務があるので早く物件情報が全国に流れることになります。

また、不動産業者は、販売活動の状況報告を1週間に1回以上する義務があるため、売主は専任媒介契約よりも、販売状況をより詳細に把握することが可能となるでしょう。

マンション売却を依頼する不動産業者はどのように探せばいい？

不動産業者をよく知っているという売主は少なく、どのようにして売却したいマンションに適した不動産業者を探せばよいのかと考える方が多いのが現実です。

最寄りの主要駅の周辺にある不動産業者に、訪問してみるのも一つの方法です。

しかし、不動産業者には、賃貸、戸建て住宅の売買、新築・中古マンションの売買と得意な分野があります。いきなり訪問してみても、中古マンションの売却を得意としていない場合もあるでしょう。

売却活動を親身に行ってもらえるか、査定価格の根拠など納得感あるか、知人にいい営業担当の方を紹介してもらえるかなど動いてみましょう。

マンション売却の際、不動産業者を選ぶ注意点とは

たまたま門をたたいた不動産業者でそのまま契約するのではなく、必ず複数社に訪問査定を依頼して比較検討することが大切になります。

このとき、査定金額ももちろんですが、営業担当者の対応や手数料、会社に対する評判なども比較しましょう。比較検討がしやすいのは、各担当者に同じ質問をしてみることです。
どのような販売活動をおこなってもらえるか
同じような物件の販売経験があるか
売却までの平均期間はどのくらいか
など、質問を決めておくとよいでしょう。

不動産業者は、必ず得意な分野があり、マンションの販売に、多くの経験のある不動産業者は、売るためのノウハウも多く持っています。

たとえば、賃貸管理業務が得意な不動産業者に、マンション売却を頼んでも売却できる可能性は低くといえるでしょう。不動産業者だけでなく、営業担当者の能力も、売却に大きく影響します。スムーズな売却をするために、必ず数社の担当者を比較検討することをおすすめします。