マンション売却でかかる費用＆手取りの計算！

マンション売却に必ずかかる費用とは？

マンションの売却を行う際には、段階ごとにさまざまな費用が必要となります。

契約時、決算時、引き渡し時など、段階別に必要となる費用について見てみましょう。

売買契約を締結する際に必要となる費用

売買契約を結ぶ際に必要となる費用は、契約書に貼る収入印紙代、仲介業者である不動産会社に支払う手数料です。

印紙税とは、契約書などの公的な書面を作成する際に、金額に合わせて支払わなければならない税金で、書面に収入印紙を貼り付ける形で納めることになります。

印紙税の額は記載されている金額によって変わり、不動産売買契約書の場合は500万円以上1,000万円以下で5,000円、1,000万円から5,000万円までが1万円です。

一方、仲介手数料は、不動産会社に物件の販売を仲介してもらった場合に支払う費用です。

ただし、支払いを行うタイミングは契約次第で変わり、媒介契約時に全額を支払う場合や、媒介契約時と決算時の2回に分ける場合、決算時に一括で支払う場合もあるようです。

決算・引き渡し時に必要となる費用

決算および引き渡しの際に必要となる費用は、印紙税、仲介手数料、登録免許税、一括返済繰上手数料などです。

印紙税は契約時にも必要となる、書類に関する税金で、仲介手数料は決算時に支払う契約の場合、このタイミングで支払うことになります。

登録免許税については、抵当権の抹消費用や登記費用などです。

この手続きを司法書士に依頼する場合は、一般的に司法書士費用が追加で約3万円かかります。

一括返済繰上手数料については、住宅ローンが残っている場合などに、売却益からローンを繰上返済した場合にかかる費用です。

ローンを組んでいる金融機関によって必要となる手数料の額が変わってきますので、売却を行う前にどの程度かかるか必ず確認をとっておきましょう。

マンション売却にかかる諸経費とは？

マンションを売却する際には、基本となる費用の他にさまざまな経費が必要となる場合があります。

例えば、仲介契約で売買する際には、建物がきれいな方が売れやすい傾向があるため、リフォームやリノベーション、ハウスクリーニングなどを行う費用が必要となるでしょう。

また、マンション売却でも瑕疵担保責任について免責とならない場合には、引き渡し後に設備等に問題があった際に売主負担で修繕を行わなければならなくなります。

あらかじめ引き渡し前に修繕を済ませておいた方が、後から修繕を行う場合に比べてトラブルになりにくいので、設備が古い場合などは販売経費として考えておくと良いでしょう。

建物に関するものの他にかかる費用としては、広告費があります。

不動産会社と媒介契約を結んでいる場合、手数料に広告費は含まれているのですが、追加で広告を出す場合や特別な広告を作成する場合などは追加の費用が必要です。

これらの費用はあくまで売却の目的を達成しやすくするために、追加費用として使用するものです。

経費を抑えたい場合には、使用しないという選択肢もありますので、目的に合わせて使うかどうか選択すると良いでしょう。

マンション売却後に発生する税金の計算

マンションを売却した際に得られた売却益には、どのような税金が発生するのでしょうか？

マンション売却後に課せられる税金について見てみましょう。

譲渡益課税について

譲渡益課税とは、不動産を売却することによって利益が得られた場合にかかる税金です。

税金の対象となる部分は譲渡所得と呼ばれ、売却価格から取得費と売却にかかった費用を引いたものです。

この取得費とは、物件の購入費、建物を建てた場合は建築費、購入時の手数料などです。

また、リフォーム費用や設備の修繕費や、土地の造成にかかった費用なども取得費に含まれます。

譲渡益課税の税率は、不動産を所有している期間によって変わり、物件を購入して5年以内なら「短期譲渡所得」となり、税率は39％。

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われ、税率は20％となります。

所有年数は売却を行った年の1月1日までの期間で計算することになるため、購入からちょうど5年で売却した場合、5年以内として計算されてしまうので、注意してください。

譲渡益課税の税率を下げたい場合には、購入して5年目の翌年1月1日以降に手続きを行うようにすると良いでしょう。

その他の注意点として、相続したマンションの場合は、以前の権利者が死亡して3年10カ月以内に売却すると、取得費に相続税を追加することができるようになります。

相続と同時にマンションを売却する場合については、相続税等で税金の計算が複雑になってしまうため、経費はかかりますが、相続関連に強い弁護士や税理士に依頼して正確な数字を計算してもらうと良いでしょう。

マンション売却時の税金に関する特別控除について

所有者が自ら居住しているマンションを売却した場合には、特別控除を受けることができます。

この特別控除は、自己居住用マンションを10年以上所有していた場合に対象となるもので、譲渡所得から3,000万円が控除される仕組みです。

この控除の対象は1人あたりの額となるため、夫婦名義で売却すれば2人分の控除を受けることができます。

注意点として、この制度を利用した場合、売却年から2年間の間に住宅を購入すると、新しい住居に対しての住宅ローン減税が受けられません。

また、マンションの売却によって得られた手取りが、取得費より少なく、トータルで赤字となってしまった場合については、特例として所得税から控除が可能です。

この控除は、売却を行った年から4年間にわたり繰り越すことができますので、確定申告の際に必ず損益通算を行っておきましょう。

マンション売却で得られる手取額はいくら？

マンションの売却を行う際に気になるのが手取り額です。

実際にマンションを売却する前に、手取り額を知ることはできるのでしょうか？

売却時の手取り額は、どれだけの価格で物件が売れたか、経費や費用はどれだけかかったかによって変わってきます。

そのため、実際に手続きが終わるまでどれだけの手取り額となるのかはわかりません。

しかし、あらかじめ物件の査定を行い、必要となる費用について見積もりを立ててもらえば、ある程度手取り額についての概算を得ることができます。