売れないマンションを売却する解決策とは

売却したいマンションが売れないとどうなるのか

売却したいマンションが、なかなか売れないと思われる期間とはどのくらいでしょうか。

一般的に３か月を超えると、売れ残っているイメージを持たれることが多くなります。

マンション購入予定者は、不動産広告を常にチェックしています。

３か月、同じ物件が売れずに掲載されていると、単に売れ残っているということ以外に、何か見えない問題があるのではないか？と考えられてしまうことも十分あり得ます。

そのため、３か月以内に売却することを意識しないと、ますます売れない物件となってしまう可能性があります。

さらに長い期間、売れなかった場合は、どうなるのでしょうか。

売れない場合は、売却ではなく買取を選択する方法はあります。

この場合は、買い取ってもらえる可能性は高くなりますが、売却価格は低くなります。

マンションを売却する場合、できるだけ高く売却することも目標ですから、こちらは最後の手段と言えます。

売れないからと言って、そのまま何もしないのはいけません。

管理費や固定資産税などの経費はずっとかかりますし、売れ残っているというイメージから、ますます売れなくなり、時間を重ねると、不動産としての価値もどんどん下がってしまいます。

ですから、なぜ売れないのかを検証し、見直すべきところを見直し、できる限り早い売却を目指すべきです。

マンションが売れない要因はどこにあると考えられるか

マンションが売れない要因として、「売却価格の設定が高すぎる」「近隣の不動産市場の状況」「不動産業者の販売活動の状況」が考えられます。

相場と売却価格が合っていない

この場合の多くは、相場に対して価格が高すぎることが原因です。

販売当初は、相場を調べて決めた価格であっても、近隣の販売状況の変化などで、相場が変わる場合もあります。

類似物件が市場に多く出回っている

たとえば、同じマンションに複数の売却物件が出た場合や、近隣で同じような条件のマンションが売却されている場合、価格や条件の差で他の物件が先に決まってしまい、売れないということがあります。

また、競合物件が多いと価格も下がる傾向にあるため、売却価格が相場に合わなくなっている可能性もあります。

不動産業者が囲い込みをしている

その他に考えられる要因として、買主にマンション情報が届いていないことが考えられます。

不動産業者の販売活動が不足しているということもあり得ます。

不動産業者は、売主と買主のどちらからも媒介手数料を得れば、利益が大きくなります。

これを「両手仲介」といいます。

そのため、売却マンションを自社の顧客に販売したいと考える場合があります。

ほかの業者の顧客で決まってしまうと手数料が半分しか入りませんから、他社からの問い合わせを断ってしまい、売却のチャンスを逃している可能性があります。

売れないマンションを売却するために見直したい物件のポイントとは

売却価格の再設定する

マンションを販売する際に、価格設定は重要です。マンションがなかなか売れない場合、価格設定が高くなっていないかを確認することが必須です。

新築マンションが近くにできた、同じマンション内に販売物件が出たなど、相場に影響する、市場の変動があったかもしれません。

値下げ交渉を見越して、もともとの売出価格が高すぎる設定になっていたかもしれません。

近隣に同等の条件のマンションが売り出されていないかを調べ、売り出されている場合は価格を確認します。

また、場合によってはインターネットの一括査定サービスをもう一度利用して、相場の確認をします。

もし、相場に価格が合っていなかった場合、不動産業者と相談して、価格を再設定します。

物件の清掃状態を確認する

広告への問い合わせはあるものの、内覧後に決定に至らない場合は、内覧時に物件が魅力的に見えていないことが原因かもしれません。

物が散らかっていると、部屋が狭く感じますので、可能な限り片付けます。

また、明るい方が印象がよいので、内覧時にはカーテンを開け、照明もつけるとよいでしょう。

部屋がきれいであれば、印象がよくなります。

なかなか売却が決まらない場合は、プロに清掃を頼む（ハウスクリーニングをおこなう）ことで、解決することがあります。

インターネットで掲載する写真を撮り直す

広告に対して問い合わせ自体が少ない場合は、広告の印象をよくします。

物件の魅力を、項目できちんと伝えられているでしょうか。

ほかに、インターネットに掲載される写真が、購入を検討したいと思ってもらえるような写真になっているでしょうか。

この写真がよく見えない状態では、なかなか問い合わせにつながりません。

明るく、広く見えるように、もう一度写真を撮り直すことで、問い合わせにつながることがあります。

売れないマンションを売却するための販売方法の見直しとは

媒介契約を締結する不動産会社の変更

不動産会社の販売活動やアドバイスは、マンションの売却にも、大きな力になります。

ここに力を入れてもらえない場合は、不動産会社を変更することも考えます。

媒介契約には「一般」「専任」「専属専任」の3種類があります。

「一般媒介契約」は、複数業者と媒介契約を結ぶことができます。

契約期間は定められていません。

複数の業者と契約ができ、情報も広がりますが、販売活動などの報告の義務もなく、どれだけ販売活動をしてもらえるかわかりません。

「専任媒介契約」は、1社だけと契約します。

あなたの会社だけにお願いしますので、しっかり売ってくださいという意味になります。

販売活動の報告の義務もあり、不動産会社の情報ネットワーク「レインズ」に情報を登録する義務もあります。

契約期間は3カ月以内で、依頼者側からしか更新ができません。

最後に「専属専売媒介契約」ですが、ほぼ「専任」と条件は似ているのですが、こちらは売り主が自分で買主を探すこともしない場合に契約します。

1社だけが販売するイメージに近くなりますので、報告も密になり、「レインズ」の登録までの期間も短くなります。

現在の不動産会社との契約がどの種類なのかにより、3ヵ月を区切りに、ほかの業者に変更したり、媒介契約の種類を変更したりすることを検討します。

売却を一度中止する

近隣で似たような物件が出ていたり、新築マンションが分譲されたりすると、競合する物件が増え、価格が下がって売りにくい状況になることがあります。

一度、相場に合わせて価格を下げると、もう元に戻すことはできなくなります。

急いで売却する必要がない場合は、売却を中止して、タイミングを計って再度、売却することも考えられます。

売れないマンションを買い手にとって魅力的な物件にする方法とは

売却価格の値下げ

売却価格の値下げは、インパクトがあるものです。

買い手が相場より安く感じれば、売れる可能性は高くなります。

ただし、安くしすぎると警戒されることもありますので、いかにお得感のある、魅力的な価格に設定できるかが重要になります。

また、値下げの時期も、近隣の売却物件状況を考えて決めたいところです。

価格や時期については、不動産業者とよく相談して決定します。

トイレまわりだけでもリフォームする

さまざまな対策をしても効果が得られない場合、内覧時に特に目が行くトイレまわりだけをリフォームしてみるという方法もあります。

せっかく物件に興味を持っても、内覧の印象が悪いと決まりません。

買主は、清潔さももちろんですが、部屋のにおいなども気にします。

もしも、トイレが臭うようでしたら、リフォームをしてにおいを消すと、印象がずいぶん変わるかもしれません。

売れないまま、管理費などの経費を払い続けるのであれば、トイレのリフォームを施して、できるだけ早く売り切るという考えもあります。

価格の値下げや、リフォームは、ほかの対策をしても効果がなかった場合の最後の手段と考えるべきです。

できることはほかにもあるはずです。

契約した不動産会社とよく相談したうえで、見直せる箇所を見直し、売れ残りイメージになる前に売却することを目標にします。