不動産売却にかかる費用を徹底調査！

不動産売却にかかる費用とは？

不動産売却をするときにかかる費用は多く、事前に確認しておくことで費用の準備ができます。住宅や土地などの不動産の売却時には以下の費用がかかります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消登録費用(司法書士への報酬)
• 住宅ローン返済(残債の支払い)
• 引越し費用(引越し業者への費用など)
• 測量費など(境界確定測量などの費用)
• 譲渡益課税(譲渡所得への課税)

仲介手数料について

仲介手数料とは、不動産売却時に不動産会社に支払う費用のことです。支払うタイミングは媒介契約を締結したときではなく、不動産の売却が成立した際の成功報酬として支払います。

不動産の売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の費用は宅地建物取引業法で定められている上限額は以下の方法で算出されます。

仲介手数料=不動産の売買価格×3％+6万円+消費税

印紙税について

印紙税とは、売買契約書に貼り付ける印紙のことです。決められた額の印紙を貼り、印鑑で割印することで納税済みとみなされます。

売買契約書に貼る印紙税額は、租税特別措置法により、軽減措置が講じられており、不動産の売買価格により以下の通りです。

• 100万円超500万円以下：1000円
• 500万円超100万円以下：5000円
• 1000万円超5000万円以下：1万円
• 5000万円超1億円以下：3万円
• 1億円超5億円以下：6万円

不動産売却の際場合によって生じる費用

不動産売却時に場合によって生じる費用があります。どのような費用がどのような場合に生じるのか見ていきましょう。

抵当権抹消登録費用

不動産売却時に住宅ローンが残っていた場合、「抵当権抹消登記」をしなければなりません。抵当権を抹消するためには、司法書士に支払う報酬と登録免許税が必要です。

これらの費用はケースによって変わりますが、約2～3万円程度です。

利益が出た場合に課せられる譲渡益課税

不動産を売却するときに発生した譲渡所得(利益)は課税対象となります。

所得税と住民税が課税される

不動産を売却し譲渡所得が発生した場合は、所得税と住民税が課税されます。また住宅などの不動産の売却で得た所得は、事業所得や給与所得など他の所得とは分けて決められた税率によって課税されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得について

譲渡所得は、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに分けられます。

【短期譲渡所得】

• 不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの
• 税率：所得税　30.63％、住民税　9％

【長期譲渡所得】

• 不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年超えるもの
• 税率：所得税　15.315％、住民税　5％

※復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）を含む

ローンを繰り上げ返済するときは手数料が必要

不動産売却時にローンの残債を一括で返済したい場合、事務手数料が約3000円～約5000円かかることがあります。金融機関によって手数料は様々です。

土地を含めて売却する場合は測量費が必要

土地を含めて不動産を売却する場合、敷地を実測したり境界線を確定する必要があるため、測量費が必要な場合があります。

引越し費用

居住する物件を売却する場合、新居へ引っ越す必要があるため引っ越し費用がかかるでしょう。引っ越し費用には業者に依頼し家具などを運送する費用や家電や家具を新調する場合の費用などもかかります。

その他にかかる費用

その他にも、必要に応じてかかる費用があります。

• 建物の解体費
• 証明書発行費用(印鑑登録証明書、住民票、ローン残高証明書など)
• ハウスクリーニング・不用品撤去費用（売却条件により発生）

など

ケースによってかかる費用も変わってくるため、不動産を売却する前にどのようなことにどれくらいの費用がかかるのか不動産仲介業者に確認しておくといいでしょう。

不動産を売却するときの流れ

不動産を売却するときの流れは以下の通りです。

1. 不動産会社に査定してもらう
   所有している不動産の売却活動を行ってくれる不動産会社を探し、物件の査定を依頼します。物件近隣相場や市場動向、買い手のイメージなどを担当者からヒアリングし、信頼できる担当者を見つけることが売却活動の第一歩です。物件についての詳細や過去にあった買主に伝えるべきことなど漏れなく担当者に伝える必要があります。不動産価格の相場を知るために複数社に査定依頼するのでもいいでしょう。
2. 売却活動を依頼する不動産会社を決める
   不動産会社が決まり査定をしてもらったら、正式に不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あります。
   • 専任媒介契約：売却促進の営業や物件登録義務など専任で依頼する契約
   • 専属専任媒介契約：売却促進の営業や物件登録義務などを行い、売主が買主を見つけた場合媒介を依頼する契約
   • 一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼できるが、契約次第他の不動産会社に報告する義務が発生する契約

   自分が行いたい不動産の売却方法などを踏まえて上記の契約を結ぶといいでしょう。

3. 不動産の営業が始まる
   売り出し価格は売却活動に影響するため、不動産会社の査定価格や市場の動向、周辺の売却例などを熟考した上で売却担当者と相談をし決めます。お問合せ状況により価格の見直しなども必要です。
4. 売買契約書を交わす
   買主が決まり売買条件を合意したら、売買契約を結びます。このとき仲介手数料の半分を不動産会社に支払います。また、契約書に貼る印紙代も用意しておきましょう。
5. 引き渡し
   不動産の売却代金を受け取り、所有権の移転や抵当権抹消手続きなどを行います。また、ローンの残債は全額返済し、仲介手数料の残金は一括の場合引き渡し時に支払います。

固定資産税・都市計画税について

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の登記上の所有者に課税されます。例え売却した月が3月だとしても5月頃に納付書が「売主」宛に届きます。買主が固都税を支払うのは、不動産売却年の翌年以降となります。

売主は1年分の固都税を支払わなければなりません。買主に引き渡し後からの日割り分の税額を受け取れるように、日割精算をすることが一般的です。

固定資産税の日割り計算をするときは、起算日によって負担割合に差が出ることがあります。起算日は1月1日または4月1日の主に2種類あり、どちらを適用するかは不動産会社や地域性によって異なります。

起算日が1月1日の場合の例を見ていきましょう。
(例)1月1日の場合

• 1月1日から引き渡し日まで：売主が負担
• 引き渡し日以降：買主が負担