自宅売却時に発生する固定資産税の清算方法や注意点について

自宅売却時にかかる税金について

大きな買い物となる自宅を購入するとなった際に節税対策について調べる人は多くいます。

しかし、様々な情報を得てお得に購入した自宅であっても、事情があって手放さなければならない場合もあるかもしれません。

意外に知られていないのが自宅を売却する際にも、場合により税金がかかるということです。

ここでは、自宅売却に伴って関わってくる税金について説明します。

自宅売却には税金がかかる

自宅売却の際には売却益に目が行きがちになります。法律的には自宅売却を譲渡と言います。

譲渡による所得には、所得税と住民税が課せられます。課せられる所得税と住民税は自宅の所有期間によって税率が異なります。

所有期間が5年以下の場合、税率は高くなります。10年以上になれば税率が軽減されます。

不動産売却による譲渡所得は、一般的な給与所得とは異なります。

分離課税なので、自宅を売却をした時は確定申告をする必要があります。

固定資産税

固定資産税とは自宅など不動産を所有している人に対して課される税金です。自宅を売却しても固定資産税は納付しなければなりません。

固定資産税は、毎年1月1日時点の納税者に課せられることになっています。

1月1日から12月31日の1年の間に家を売却したとしても、納税義務者は元の所有者のままなので固定資産税の納税通知書は1月1日時点の納税者となっている家の売主のところに送られます。

固定資産税は元の所有者が支払わなければなりませんが、年の途中に売却して所有者が変わったにも関わらず1年分の固定資産税を元の所有者が支払うのは納得がいかないのも当然です。

元の所有者も納得できるように固定資産税の精算が行われる場合が多いです。

諸費用

自宅売却に伴って、様々な費用が必要となってきます。まず、売却をするにあたって仲介を依頼する不動産会社に支払う仲介手数料が挙げられます。

仲介の依頼を受けた不動産会社は、不動産売却のために広告を出したり、営業活動をしたりしてあらゆる方法を使って買主を探すよう活動してくれます。

売却のために不動産の抵当権を抹消するべきですが、登録権免許税など抵当権抹消費用も必要になります。

抵当権の抹消は司法書士に依頼する場合が多く、司法書士手数料も支払わなければなりません。

また、購入希望者が現れて契約となった時、売買契約書に貼付する印紙税も不動産売却で必要となる費用の一つです。

このように自宅売却には諸費用がかかるということを忘れてはなりません。

自宅売却時の固定資産税の精算方法について

自宅を売却したとしても売却主が固定資産税を支払わなければならないと述べましたが、手放したにも関わらず固定資産税を支払うのは不満でしょう。

固定資産税の精算が行われます。

固定資産税の精算とは、不動産の売却主と購入者の相談の下で固定資産税を公平に支払えるようにお互いの負担割合を決めて同意することです。

固定資産税はいつ課税されるの？

固定資産税の納税者の決定は1月1日時点の登記簿謄本に登録されている不動産所有者です。

つまり、1月1日に1年分が課税され、登記簿謄本に登録されている納税者に納税通知書が送付される場合が多いです。

納税通知書は市町村によって多少異なりますが5月から6月にかけて送付される場合がほとんどです。

家を売却する場合、1月1日に不動産の所有者が変更されるということは考えにくいので、大体の場合は家の売却主が固定資産税を負担することになります。

固定資産税の精算方法「日割り」について

手放した不動産であるにも関わらず、1月1日時点で所有者が売却主だったために固定資産税を支払わなければならないのは納得いかないという人がほとんどでしょう。

そこで売主と買主が公平に固定資産税を支払えるようにする固定資産税の精算が必要になりますが、精算方法は日割りでされる場合が一般的です。

不動産の売主と買主がそれぞれの所有期間を計算して固定資産税額を決めるという方法なので、固定資産税の負担は公平になります。

ただ、日割り計算の際の起算日には気を付ける必要があります。

起算日は1月1日にする場合と新年度が始まる4月1日にする場合の2種類があります。

選ぶ起算日の種類によって売主と買主の固定資産税の負担額が異なってきます。

売買時に不動産会社で取り決めるべきことですが、万が一起算日を取り決めずに精算してしまうとトラブルの原因になります。

地域の慣習によって起算日が決まっている場合もあるので確認しなければなりません。

固定資産税はどうやって支払うの？

固定資産税をはじめ各税金の納税通知書が届いたら納付期限までに金融機関やコンビニなどで支払わなければなりません。

口座引き落としにしている人もいるでしょう。

売却した後に納税通知書が届いたとしても、支払い義務があるのは売却主です。

納税を終えた後に不動産を売却することになったというケースもあるはずです。

売買契約書に固定資産税の精算の件をきちんと入れ、不動産の売却金額に固定資産税の買主が負担すべき金額を上乗せするなど調整します。

そうすることで売主が負担している買主が支払うべき分の固定資産税を回収できます。

固定資産税について知っておきたいポイントについて

税金に関して深い知識が無い人も多くいます。知らないと損をすることもあるので、家を売却する際には固定資産税の知っておくべきポイントをしっかり押さえておくべきです。

「固定資産税の精算」に法的な決まりはない

不動産売却の際に、固定資産税の精算といって売却者と購入者が公平に固定資産税を負担するための話し合いの場を設ける場合が多いです。

しかし、固定資産税の精算に法的な決まりはありません。

税法で定められていない限り必ず固定資産税の精算をしなければならないということではないので、税金を納付する市町村の役所から固定資産税の精算をするように言われることもありません。

市町村の固定資産税関連のHPなどでは一般的に不動産売買の際に固定資産税の精算が行われることを把握している上で負担はあくまで当事者間同士の合意という表記が見受けられます。

役所は請求した固定資産税さえ払ってもらえれば良いという姿勢です。

固定資産税を清算しないとどうなるの？

固定資産税の精算に法的な決まりがないということで、固定資産税の精算をしなかった場合は売主が不利になります。

固定資産税を清算しないと、1月1日時点の不動産所有者となっている売却主が1年分の固定資産税を全額支払うことになるからです。

しかし、不動産の購入者が売却主の身内である場合などは固定資産税を清算しないケースも有り得ます。

農地の固定資産税は安いとは限らない

農地の固定資産税は農地の区分によって評価方法が異なり、課税方法も異なります。

農村にあるような農地を一般農地と考えるとわかりやすいです。

農地として土地が使われる想定なので、土地の評価は農地方法、課税方法も農地課税となります。

一方、市街化された区域、もしくは市街化が予定されている区域にある農地を市街化区域農地と言います。

将来は宅地化される可能性が高いため、土地の評価は宅地並み評価、課税方法は農地に準じた課税となります。

農地に準じた課税ということで、一般農地にも適用される負担調整措置を適用しますが、宅地並み評価なので固定資産税の額は上がります。

不動産会社の仲介でスムーズに進めてもらえる

不動産の売却の過程では、素人にはわからない手続きや知らないこともたくさん出てきます。

実際に不動産売却で固定資産税を支払わなければならないという知識がない人もいます。

不動産会社に仲介を依頼することで、固定資産税の精算などを含め不動産会社にスムーズに手続きを進めてもらえます。

信頼できる不動産会社に依頼することが大切になります。

不動産売却を依頼する際の業者の選び方について

不動産売却は大きなお金が動きますし、業者選びに失敗すれば損をする可能性があります。

また、税金のことをはじめ不動産売却の手続きにおいて様々な専門知識が必要となってきます。

素人では対応しきれないので、信頼できる不動産業者を選ばなければなりません。

信頼できると思える不動産業者を選ぶには、自分たちの事情をしっかり聴いてくれるかどうかを見極めましょう。

また、初めての不動産売却の場合は知識が乏しくわからないこともあるはずです。

質問に真摯に答えてくれるかどうかもポイントです。

会社全体の信用性も大事ですが、直接会って話す機会の多い営業担当の人の信頼性を特に確認すべきです。

インターネットで検索すれば不動産業者の評判もわかるので、評判についても調べておいた方が良いでしょう。

有利に不動産売却を行うためには不動産業者の選び方も大切になりますが、不動産業者の選び方も含めて売却者がやるべきことがあります。

まずは一括査定を利用することです。

一括査定をすることで複数の不動産業者を見比べることができます。

また、内覧の際には内覧者に魅力的に見えるよう家を掃除したり、ハウスクリーニングを依頼したりして整えましょう。

ちょっとした準備が不動産の有利な売却に繋がります。