【二世帯住宅の資金計画】ローンと減税について解説！

1 二世帯住宅の資金計画前に知っておくべきこととは？
2 「ペアローン」による二世帯住宅の資金計画
3 「リレーローン」による二世帯住宅の資金計画
4 二世帯住宅の資金計画を立てる際に留意すべきこととは

二世帯住宅の資金計画前に知っておくべきこととは？

資金が大きくなる二世帯住宅の建設にあたっては、住宅ローンの利用を検討する方も多いでしょう。

しかし、利用する住宅ローンの種類によっては、建てられる二世帯住宅のタイプが限定されたり、必要な登記が異なる場合もあります。

そのため、二世帯住宅の資金計画を建てるにあたっては「二世帯住宅の種類」「必要になる登記の種類」「利用できるローンの種類」について知っておくことが大切です。

それぞれについて詳しくご紹介します。

二世帯住宅の種類

まずは「二世帯住宅の種類」について詳しく見ていきましょう。そもそも二世帯住宅というのはどのような住宅のことを指すのでしょうか。

二世帯住宅は各世帯がどのように生活するかでタイプが分類されており、「完全同居型」「部分共有型」「完全分離型」の3種類があります。

「完全同居型」は玄関・キッチンなどを含めて共有

完全同居型とは、リビングルーム、キッチンやバスルームなどの水回りを含めて、寝室以外のほとんどの部屋を共有するタイプの二世帯住宅です。

二世帯が一緒に過ごす時間が多く、親世帯が孫の面倒を見たり、子世帯が親の介護をしたりするなど、二世帯間の距離が近い暮らしができます。

世帯間で助け合えるというメリットがある一方で、それぞれのプライベートが確保しにくいというデメリットがあります。

「部分共有型」は生活スペースの一部を共有

部分共有型の二世帯住宅とは、スペースの一部を共有するというタイプで、その共有の仕方にはバリエーションがいろいろあります。

玄関とリビングルームは共有し、キッチンやバスルームは世帯ごとに設置する住宅や、キッチンは共有するものリビングは各世帯に設けるなど、それぞれの暮らし方に合わせたプランニングが可能です。

部分共有型は、各世帯がそれぞれのプライバシーを確保しつつも程よい距離感で生活できるというメリットがある一方で、共有する部屋の使用時間帯などでトラブルになる可能性があるというデメリットがあります。

「完全分離型」は二世帯が独立して暮らす住宅

完全分離型の二世帯住宅とは、各世帯が完全に独立して暮らせるように設計された住宅のことです。

玄関やリビング、キッチンなどの水回りも各世帯に設けられていますが、住宅の内部で各世帯の部屋を行き来できるようなっています。

お互いのプライバシーがしっかりと確保でき、生活習慣や生活パターンが違う世帯同士でも暮らしやすいというメリットがありますが、積極的にお互いが顔を合わせる機会を作らなければ距離感が遠くなるでしょう。

また、建築費用も他の二世帯住宅より約1.5～1.8倍になるというデメリットがあります。

二世帯住宅完成で必要な登記の種類

二世帯住宅が完成した後に行う「登記」とは、土地や建物などの不動産を所有した場合に法務局に届け出て登録することです。

二世帯住宅で行える登記には「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3つがあります。

登記書類は、住宅ローンの融資を受けるときにも必要になるため、事前に登記の種類とそれぞれの特徴を知っておきましょう。

「単独登記」

「単独登記」は、二世帯住宅の名義を親もしくは子のどちらかにして登記を行います。二世帯住宅を1戸の住宅として登記するので、贈与などで名義を移す場合には贈与税が発生します。

「共有登記」

「共有登記」とは、親と子の両名義で二世帯住宅を登記する方法です。共有登記ではどちらがどれだけ所有しているのかを明確にする持分割合を決めます。

共有登記にすることで、住宅ローンを組んだ場合、住宅ローン控除（減税）をそれぞれ受けることができます。

「区分登記」

「区分登記」とは、完全分離型の二世帯住宅だけができる登記方法で、二世帯住宅を2戸として考え、親世帯と子世帯がそれぞれの住居空間に対して登記を行います。

住宅ローンの控除や不動産所得税の軽減措置なども親と子がそれぞれ受けられるというメリットがありますが、登記の際の登録免許税や手数料も2世帯分必要になるというデメリットがあります。

二世帯住宅ならではのローン

二世帯住宅の建設では、「ペアローン」や「リレーローン」などの二世帯住宅ならではのローンを利用することができます。

親世帯と子世帯がどの割合でどのように資金を出すかどうかで、選ぶべきローンが決まってきます。

ただし、これらのローンはすべての金融機関で提供しているわけではないため、利用を検討する金融機関に事前に確認するようにしましょう。

また、融資を受けられる登記の種類や必要な条件なども金融機関によって異なるので、契約前に詳細をよく確認しておくことが大切です。

「ペアローン」による二世帯住宅の資金計画

「ペアローン」とは、親と子のそれぞれ住宅ローンを組み、同時に返済していくタイプのローンです。お互いがそれぞれのローンの連帯債務者となるので、親子双方が団体信用生命保険に加入します。

またペアローンは親子だけでなく、共働きでそれぞれに収入がある夫婦でも利用することができます。

ペアローンのメリット

ペアローンのメリットは、それぞれがローンを組むことになるため、一度に多額の借り入れを行える点でしょう。また、住宅ローンの控除や減税措置もそれぞれが受けられるため、ローン返済時の負担を減らすことができます。

ペアローンの注意点

ペアローンを組むにあたっては、金融機関によっては「区分登記」を条件として課していることがある点に注意が必要です。

また住宅ローンの契約のための諸経費は親と子それぞれにかかるため、金額が大きくなる点にも注意しておきましょう。

事務手数料や保証料、抵当権設置登記の登録免許税などの諸経費の合計は約50万～90万円ほどになり、親と子がそれぞれローンを組む場合は、この2倍の諸経費が必要になります。

さらにペアローンでは借入金額が大きくなる傾向があるため、将来的に返済が難しくなるケースも考えられます。ペアローンを組む場合には、長期的な見通しを立てたうえで契約するようにしましょう。

「リレーローン」による二世帯住宅の資金計画

「リレーローン」とは、最初に親が債務者となって住宅ローンの返済を始め、その後、子が残債を引き継いで返済していくタイプのローンです。

親がローンの返済をしている間、子は親の連帯債務者となります。親が支払うべき金額の住宅ローンを支払い終わるか、収入がなくなるなどして支払えなくなった時に、子が残りの住宅ローンの返済を行います。

リレーローンのメリット

リレーローンのメリットは、十分に収入のある親が先に住宅ローンの返済を始めて、子が十分な収入を得られるようになった時点からローン返済を引き継げる点です。

それぞれが経済的に余裕のある段階でローン返済を行えるので、負担が少なく感じられるでしょう。

リレーローンの注意点

リレーローンの契約において注意すべきことは、二世帯住宅の登記の形態が共有登記か区分登記に限定されていることです。

また、残りの返済額次第では、教育ローンや自動車ローンなどの別のローンを組むことができない場合があります。

さらに途中で別居することになった場合や、子が先立つような不幸があった場合にはローンの完済が難しくなることも考えられます。

リレーローンでは他のローンを組むことができないなどの注意点も多いので、どのようなローン商品であるのかをよく調べ、吟味したうえで契約をすることをおすすめします。

二世帯住宅の資金計画を立てる際に留意すべきこととは

二世帯住宅の建設にあたって住宅ローンを組む場合には、注意すべき点がいくつかあります。

ひとつは、親子で組むことのできる住宅ローンは、1世帯だけでは借り入れられないような高額なローンを組むことができる一方で、将来、収入が減ったときに返済が難しくなるいうリスクも負う可能性があるということです。

また、同居を解消するような事態が起きたとしても、住宅ローンの支払いは存続します。そのため別居した場合でも、子世帯もしくは親世帯のどちらかがローン支払いの負担を負わなくてはなりません。

親世帯の世帯主が亡くなって二世帯住宅を相続しなくてはならない場合には、親の返済分が残りますので、それを子世帯が引き継がなくてはならないケースもあります。

二世帯で組む住宅ローンは借入額が大きくなるので、将来に備えてどのようなことが起こるのかについても想定しておき、住宅ローンが支払えなくなった場合にはどのような回避方法があるのかを事前に話し合っておく必要があります。

住宅ローン全額の返済が保証されている団体信用生命保険へ加入するなど、万が一に備えて準備しておくと安心です。

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