【注文住宅とフラット35】 メリットとデメリットと流れを解説します

注文住宅建築の際に検討したいフラット35とはどのようなものなの？

「フラット35」を簡単に説明

「フラット35」とは、住宅金融支援機構が、民間の金融機関が融資した債権を買い取り、信託銀行などに信託した後、それを担保として資産担保証券を発行し、投資家から債券発行代金を受け取るという仕組みを言います。

2003年10月から、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携により登場した証券化ローン「フラット35」には「買取型」と「保証型」があります。

「買取型」とは、証券化した「フラット35」を、機関投資家から得た長期資金を金融機関へ供給したものを指します。

「保証型」は、民間の金融機関が住宅ローンを住宅金融支援機構に売却せず、独自に証券化し、住宅金融支援機構がローン債権の元利金の支払いを保証するものを言います。

「フラット35」以外に「フラット20」や「フラット50」などもあります。「フラット35」との違いは返済期間の長さや融資限度額で、それ以外は変わりがありません。

利用できる年齢について

申込時の年齢が満70歳未満であることが条件です。但し、親子リレーをする場合は70歳以上でも申し込みが可能です。

融資を受けられる資格について

日本国籍を有している者、または永住資格を持っている外国人、特別永住者なら融資対象者になります。

当然のことながら、正社員は融資対象者になりますし、パートやアルバイト、派遣社員でも借入審査の申し込みは可能です。

返済期間について

最短15年から最長35年までに返済が完了していなければなりません。

申込時の年齢が60才以上の場合は、返済期間は10年以上で、最長返済期間は「80歳」－「申込本人の申込時の年齢（1歳未満切り上げ）」の年数になります。

親子リレーでの返済を利用する場合は、後継者である子の年齢を元に算出されます。また、親子リレーで返済する場合には、提示された要件に合致していなければなりません。

• 親子リレー返済の申し込みをされるご本人の子又はその孫等（お申込みご本人の直系卑属）や子・孫の配偶者でかつ定期的収入のある方
• お申込時の年齢が満70歳未満の方
• 連帯債務者になる方（1名のみとなります。）

以上3つの要件を満たす必要があります。

金利について

「フラット35」の金利タイプは適用する全期間「固定金利」又は「段階金利型」です。金利の上昇局面を受けないので安心感はあると思います。

注意すべき点は基本民間金融機関の適応金利での扱いになるため、金融機関によっては若干の差額は出てしまいます。

注文住宅建築における「フラット35」のメリットとデメリット

住宅建築におけるフラット35のメリット

1:月額返済金の軽減ができる

長期固定金利型の「フラット35」と低利な5年固定金利型の「財形住宅融資」を同一の金融機関に申し込むと最初の5年間の返済が軽減できます。

また、民間の金融機関の短期固定金利型を組み合わせて同一の金融機関に申し込むと当初の返済が軽減できます。

「フラット35」を利用していて、月々の返済が困難になった時には、「返済特例」や「中ゆとり」、「ボーナス返済の見直し」等を利用することが出来ます。

条件に合致した場合には、月々の返済額を減らすことが出来ますが、総返済額が増加するので、十分検討してから実行されることをお勧めします。

これ以外に「繰り上げ返済」をすることで月々の返済額を減らすことも可能です。

2:金利上昇のリスクがない

「フラット35」は長期固定金利型ですので、金利の上昇による月々の返済額が変わることはありません。融資金利は、融資実行時の金利が採用され、利用する金融機関ごとに金利が違います。

返済期間が20年以内と21年以上では金利が変わり、固定金利型は変動金利型より高めに設定されます。

3:保証料がいらない

「フラット35」では、保証人や保証料は入りません。「フラット35」を申し込む時に必要となる書類は、申し込む本人の2年分の公的収入証明書が必要です。

連帯債務者がいる場合は、同様に2年分提出しなければなりません。

給与所得者の場合は、市町村が発行する「公的収入証明書」を提出。給与所得者以外は、「住民税の課税証明書」又は、「納税証明書」、「確定申告書」を提出します。

これ以外に本人確認のための資料「運転免許証」、「パスポート」、「健康保険証」等をコピーしたものが必要です。

申込日の2か月以内に発行した「土地登記事項証明書」、「建物登記事項証明書」の原本、融資対象が土地取得費の場合は「土地売買契約書」、戸建て住宅又は分譲マンションの場合は「売買契約書」、住宅建築資金が対象の場合は、「7工事請負契約書」の原本か写しの提出も必要となります。

4:繰り上げ返済手数料がかからない

「フラット35」では100万円以上から繰り上げ返済が出来ます。

実際に繰り上げ返済をするには事前の手続きが必要で、1か月前までに、取扱い金融機関に申し出なければなりません。

これ以外に住宅金融支援機構のインターネットサービス「住・My Note」を利用すると、
10万円以上で一部繰り上げ返済が可能です。

条件として、期間短縮型の場合は1か月分以上の元金で、ボーナス払いがある時は毎月払い6回分＋ボーナス払い1回分以上の入金が必要となります。

この手続きに関する手数料が発生しないのが「フラット35」の特徴一つと言えるでしょう。

5:保証人不要で審査が通りやすい

住宅金融支援機構の審査基準は、民間の金融機関よりは低い基準と言われています。

「フラット35」を申し込むにあたり、取扱金融機関から「借入申込書」を取り寄せ、2年分の収入を記入します。申し込みの後、事前審査として民間の金融機関の審査が入ります。この審査でチェックされることは

• ブラックリストに掲載されていないか
• 収入に対して借入金の割合

などです。結果は約1～2週間後くらいに通知が送られてきます。事前審査が通ると住宅金融支援機構の本審査をします。

その際に必要となるのは、住宅金融支援機構の定めた技術基準に適合する住宅であることを証明する「適合証明書」です。この「適合証明書」が通れば、契約に進むことが出来ます。

6:団体信用生命保険への加入が任意

団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済途中で、契約者本人の死亡や高度障害などの不測の状況が起きた場合に、保険金でローンが支払われ、残った家族が住宅ローンの負債から解放される保険です。

「フラット35」ではこの団体信用生命保険への加入は強制ではないので、契約者の判断に委ねられています。健康で、障害を患う事もないと思えば、加入しなくてもいいという事です。

住宅金融支援機構では3種類の団体信用生命保険を設定しています。

• 機構団信は通常の団体信用生命保険と同じ

加入できる年齢は満15歳以上、満51歳未満が対象で、三大疾病の保障は最長で満75歳迄、死亡・高度障害の保障は最長満80歳まで保証されます。夫婦での加入も可能で、特約料は一人加入の約1.56倍となります。

• 3大疾病付機構団信

現代の3大疾病と言われる「がん」、「急性心筋梗塞」、「脳卒中」が原因で一定の要件に該当した場合、残りの住宅ローンを全額弁済する制度です。

長い人生で、どのようなことが起きるか分からない現代では、このような保険に加入しておくことが、家族のためにもなると思います。

住宅建築におけるフラット35のデメリット

変動型融資より金利が高い

「フラット35」は長期固定金利型であるため、変動金利型に比べて初期の金利が若干高めに設定されています。

変動金利型は、半年ごとに金利が見直され、金利が下がれば返済額は下がりますが、金利が上がると返済額も増えます。一般的には5年ごとに返済額の変更が行われるので、その都度一喜一憂することになるでしょう。

但し、変動金利型は一般の金利の中で一番低く設定されています。

固定金利型は、最初に民間の金融機関が設定した金利が最後まで続くので、返済計画が立てやすいメリットがある代わりに、「初期の金利が高いこと」「変動金利型の方が返済の総額が安くなっていること」などがデメリットとして挙げられます。

繰り上げ返済の最低額が決められている

前項の「繰り上げ返済手数料がかからない」で繰り上げ返済出来る金額を書きましたが、「100万円以上」でないと受け付けて貰えないので、ご自身の判断で金額を決めないように、事前に取扱金融機関にご相談されることをお勧めします。

物件に条件がある

「フラット35」を申しむ際に、住宅金融支援機構が独自に設定した住宅建築に関する技術基準があります。住宅金融支援機構では、

• 住宅の敷地は、原則として一般の交通の用に供する道に2m以上接すること

家を建てる土地に接する道の幅が2ｍ以上ないと審査不適合になります。

• 戸建て住宅の面積が70㎡以上

マンションは、30㎡以上 でなければいけません。

• 建築費が1億円以上は審査が通らない。

最低でもこの3つの条件に合わなければ、融資は受けられないと思ってください。

自己資金が無いと金利が上がる

「フラット35」で受けられる融資は、総建築費の9割です。残り1割だけ頭金を用意すればいいのかというと、それは違います。

工事費以外に事務手数料や諸費用が加算されるので、出来れば総建築費の2割は最低頭金として用意しておくのが現在の相場と言えます。

「フラット35」でかかる諸費用は約60万円から170万円と幅が広く、これに引っ越し費用や新しい家具、照明、電気製品などが加算されます。

例えば、諸費用を含めて融資を受けると融資額が膨らみ、金利もそれに伴うので月々の返済額が増えます。

多少のゆとりある生活を維持するためには、総建築費の2割+諸費用の総額分の頭金を用意しておくと良いでしょう。

注文住宅建築にフラット35を利用した場合の流れ

不動産の所有を考える際に、早急に決断することはあまりありません。何年も前から、家を建てることやマンションの購入を考えているものです。

この項目では、土地の購入から、融資を受ける時までを簡易的に説明します。

1.土地と建築業者と金融機関を決める

家を建てようと決めたらまず資金計画を立て、希望の地域での土地を探した後、建築業者を選定し、住宅ローンを組むための金融機関を決めます。

資金計画で重要なことは、建築費用だけではなく、融資手数料や土地の地盤調査費、敷地調査費など諸経費もかかりますので、事前に充分な下調べをしておかなければなりません。

建築業者もハウスメーカー、設計事務所、地元の工務店などから選定し、打ち合わせを重ねる必要があります。この際に、住みたい家のイメージを具体的に伝えることでスムーズに話が運びます。

次に、建築に関する総費用を金融機関の住宅ローンを使う場合は、どこの金融機関にするか決めなければなりません。

通常は口座を持ち、定期預金をしているような金融機関を使うのが一般的ですが、金利が各金融機関で違いますので、新たに探すのも良いでしょう。

2.建築プランを決め請負契約を交わす

建物のプランが決まると施工する建築業者から契約時に「工事請負契約書」、「工事請負締結契約書」、「見積書」、「設計図書」の4つの書類を渡されます。

出来れば、この4つの書類の写しを事前に貰っておき、よく確認して気になる箇所は契約前に相談、確認をしておくと、後々もめることがありません。

3.フラット35借入申込み

土地と建築のプランが決まると借り入れに必要な金額が判ります。「フラット35」の申し込みに必要な書類は

• 「借入申込書」
• 「住宅取得以外の借入内容に関する申出書」
• 給与所得だけの方は「特別徴収税額の通知書」、「住民税納税通知書」、「住民税課税証明書等の公的収入証明書」。
  自営業などの給与所得以外の方は「納税証明書（所得金額用）」、「確定申告書（写）」。
• 「建設費が確認できる書類」
  土地の取得に関する借入希望者は「土地の売買契約書（写）」
• 土地の登記事項証明書

以上の書類をそろえて取扱金融機関に提出、審査をしてもらいます。

4.審査結果のお知らせ

「フラット35」の融資が受けられるか否かは取扱金融機関を通して住宅金融支援機構で審査され、約1～2週間後に通知書が届きます。

この審査で落ちる場合とは、「適合証明書」が取得できない物件だったり、物件の資産価値に対して借入申請額が過剰な場合ですので、気を付けましょう。

5.設計検査の申請

住宅金融支援機構が指定した検査機関に「設計検査申請書」を建築業者を介して提出して審査を受けます。結果は約1週間位で通知され、設計検査で合格すると工事の着工に入ることが出来ます。

例外として、住宅性能表示制度を利用した新築住宅で、「建設住宅性能評価書」を取得する場合は設計・中間現場検査の手続きを省略出来るようになりました。

6.工事着工

家を建てるには、一連の工事の流れがあります。最初の45日くらいは地盤改良や地盤補強工事、地鎮祭の後基礎工事に入ります。

基礎工事が終了した後、60日～90日くらいかけて建て方や上棟式行い躯体・屋根・外壁・内部工事に入ります。

最後の45日～60日くらいをかけて内装工事や外壁の塗装工事等を行い、完了です。

7.中間現場検査の申請

屋根工事が完了した時点で、一戸建てのみですが、中間現場検査の実施を建築業者が検査機関に申請し、現場調査をします。

この検査の目的は、住宅金融支援機構の定めている基準に適合しているか、直接現場で確認するものです。

8.竣工現場検査の申請

全ての工事が完了した時点で、建築業者が検査機関に竣工工事現場の検査を申請します。

検査期間は工事現場に直接赴き、住宅金融支援機構の定めている技術基準に適合しているか調べます。この検査に合格すると、適合証明書が発行されます。

9.融資の契約

「適合証明書」を取扱金融機関に提出して、借り入れ契約を行い、資金を受け取ります。同時に、「抵当権設定」の手続きも行います。

借り入れの返済終了までの間、借り入れの対象となる住宅には、火災保険に加入しなければなりません。

注文住宅建築でフラット35を利用した際つなぎ融資は必要となるの？

「つなぎ融資」とは「フラット35」の融資が実行される前に行う一時的な借り入れを言います。

「フラット35」の融資が始まるのは、建築工事が完了し、検査機関から「適合証明書」が発行され建物の引き渡しが完了した後からです。

家が完成するまでの間には、土地の購入費や建築請負契約の成立時に建築会社へ支払う手付金、着工金や棟上の終了時に支払う中間金を支払わなければなりません。

「フラット35」の融資の実行を待っていては間に合わないために、一時的に融資を受けることから「つなぎ融資」と言われるようになりました。

自己資金が少ない場合や全く資金に余裕のない場合は、「つなぎ融資」を受ける必要があります。問題点は、住宅ローンより金利が割高であること、住宅ローン控除に「つなぎ融資」は適用されないことです。

「つなぎ融資」の申請は「フラット35」の申し込みをした取扱金融機関になります。「つなぎ融資」だけ別の金融機関に申請することは出来ないと思ってください。

「フラット35」の融資が始まるのは工事完了、引き渡し後になります。それまでに支払わなければならない費用を「つなぎ融資」で賄うケースが多くあるようです。

「つなぎ融資」も返済は、公的融資の実行前は、利息だけを支払い、公的融資が始まった段階で返済するのが一般的と言われています。