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2019年06月28日更新

土地購入で大事なことは

高額な買い物となる土地の購入では、「こんなはずじゃなかった」という後悔だけは避けたいものです。希望条件に合った土地に理想の住宅を建てるためにも、土地購入の流れや資金計画の立て方、土地が持つ要素や法的制限などを知っておきましょう。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

土地購入の流れを知って動く

土地 購入 アドバイス

土地を購入するためには、土地探しと手続きの時間で、早ければ約1カ月、長くて約6カ月掛かることもあります。

時間をかけ過ぎて土地探しの費用がかさんだり、焦って希望しない土地を購入したりしないよう、土地購入の大まかな流れを知って動き始めましょう。

購入したい条件に合う土地探しのアドバイス

土地情報は不動産会社やハウスメーカーなどで入手できますが、購入前に必ずご自身で現地に赴き、土地の状態を確認しましょう。写真上は印象が良くても、実際に土地を訪れてみると、イメージと全く異なるかもしれません。

購入する土地が決まったら、土地の売主に「買付証明書」を提出して購入の意思を示します。買付証明書の提出後、仲介業者を介して売主と買主で交渉を行い、売買契約に進みます。

土地を購入するためにローンを組む場合は、売買契約に移る前に事前審査を行い、借入が可能か調べておきましょう。ただし、事前審査に通った場合でも、後の本審査で落ちるケースもあります。

土地購入の手続きに関するアドバイス

土地の購入条件に合意できたら、売主と買主で「不動産売買契約」を交わし、同時に住宅ローンの本審査が行われます。

なお、万が一契約後にローンの本審査を通らなかった場合、不動産売買契約書に「ローン特約」が盛り込まれていれば、契約解除時の違約金発生を防ぐことができます。必ずチェックしておきましょう。

土地購入の資金計画を立てる時のアドバイス

土地の購入では、現実的な資金計画を立てておくことがポイントです。

土地購入にかかる総予算に関するアドバイス

総予算は、大きく分けて以下2つの費用の合計として考えていきます。

土地の購入費用 + 住宅の建築費用

総予算のうち、土地の購入に予算を多く割けば、住宅の建築費用は少なくなってしまいます。反対に、住宅に予算を大きく使えば、土地購入の費用も限られてしまうでしょう。

従って、土地を購入する時は、購入後に建築する住宅の工事費用も、ある程度予測しておくことが大切です。

土地購入にかかる「諸費用」に関するアドバイス

土地の購入費用は、土地代の他に以下のような「諸費用」も発生する点に注意が必要です。

諸費用の種類 内容
印紙税 契約書に貼る印紙。契約金額によって印紙代は異なるが、土地購入時は約5千円〜3万円が相場。
司法書士への報酬 土地の名義変更など、登記情報の書き換えを依頼した司法書士に払う報酬。報酬には「登録免許税」も含まれる。
住宅ローンの諸費用 住宅ローンを組む金融機関に支払う事務手数料、抵当権設定費用など。
仲介手数料 土地を仲介した不動産会社に、買主と売主が支払う報酬。
インフラ整備費用 水道、電気、ガスなどを引き込む費用。
不動産取得税 土地・建物の購入後、一回だけ発生する税金。
固定資産税 土地・建物の購入後、毎年発生する税金。

諸費用は土地・建物の合計費用に応じて変動しますが、諸費用だけで約100〜200万円になることもあります。諸費用も含めた資金計画を立て、突然の支払いで慌てないようにしましょう。

土地購入の希望条件を整理するコツ

土地購入の希望条件は、購入する人によって様々です。ご自身の希望条件に最も近い土地を購入するために、希望条件を整理するコツを知っておきましょう。

土地購入に対する希望条件を書き出す

土地購入の希望条件は、メモ帳やスマートフォンなどに記録しておくと良いでしょう。紙に書き出しておくことで、土地探しの片手間に見返すことができ、次の「譲れない条件を明確にする」ステップも行いやすくなります。

「譲れない条件」を明確にする

あらゆる条件を満たす完璧な土地を見つけようとすると、膨大な時間がかかってしまいます。そのため土地探しでは、「妥協しても問題ない条件」と、「譲れない条件」をご自身の中で区別しておくことが大切です。

例えば、「日当たりの良い住宅を手に入れたい」が譲れない条件であれば、南向きや東向きにリビングを配置できる土地や、周りに高い建物がない土地などを優先的に探すようすることで条件に合わない土地を除外できます。



購入前に検討すべき「土地の要素」に関するアドバイス

土地が持つ要素は、住宅の間取りや入居後の生活にも影響します。購入前に、土地の要素を一通りチェックできるようになっておきましょう。

土地の登記情報

登記とは、不動産や個人に関する権利を管理・公開する制度のことです。土地の登記簿には、所有者や所在地、面積、情報の変更履歴などが記載されており、購入前に土地の情報を知ることが可能です。

不動産会社に登記簿の内容について質問し、購入の妨げとなる要素がないか確認しておきましょう。例えば、「農地」として登録されている土地に住宅を建てる場合は、「宅地」に変更するための手続きが発生します。

土地の面積

土地の面積は登記情報で確認できます。土地の大きさだけでなく、測量の結果と登記情報を照合し、隣地との境界を越えていないか確認しておきましょう。

また、土地の面積によって建築する住宅にも影響が出ます。庭を設けられるか、何台分の駐車場ができるか、平屋にできるかなど、面積が住居に与える影響は多岐に渡ります。

土地の形状

土地の総面積だけでなく、土地の形状も建物に影響します。例えば、道路との出入り口の位置や、玄関の間口などは土地の形状に合わせて設計しなければなりません。

その他、縦長の土地であれば奥行きが長い建物になったり、道路から玄関までの位置が遠くなったり、左右に建物があって日当たりが悪くなったりすることも考えられます。

土地の面積や形状による影響は、住居の建て方である程度カバーすることも可能です。土地探しの段階で住宅のプランを固めておき、土地の購入前にハウスメーカーや工務店とすり合わせておくと良いでしょう。

土地の立地

土地の立地は、購入者のライフスタイルによって好条件と悪条件が分かれます。例えば、車をお持ちであれば、道路の混雑状況や通勤ルートなどを確認しておく必要があるでしょう。

車を所有しておらず、公共交通機関を普段利用するのであれば、最寄り駅からの距離や徒歩の所要時間、横断歩道を渡る数、公共交通機関の充実度なども調べておかなければなりません。

その他、スーパーや銀行といった生活利便施設の有無、学区なども、生活に深く関係する立地条件です。また、夕方の帰宅ラッシュ時や夜間の人通り、騒音など、昼間以外の様子も確認しておきましょう。

自然災害の有無

将来のリスクに備えるためにも、大雨や土砂崩れ、積雪、強風、台風、河川の氾濫といった自然災害が、購入する土地で過去に発生したかどうかは必ず知っておかなければなりません。

また、自然災害は建築する住宅の設備にも影響します。年間雨量が多い地域であれば、水はけの良い雨樋を設置し、積雪量が多いエリアなら、雪の重みに耐える雨樋や、雪よけが着いた雨樋を設置する必要があるでしょう。

その他、入居後のメンテナンス頻度も自然災害から予測することが可能です。例えば、毎年強い季節風が吹き、周りに自然が多いエリアであれば、外壁の洗浄や雨樋のゴミづまりが頻発するかもしれません。

購入したい土地の法的制限を確認しよう

土地 購入 アドバイス

購入した土地は、所有者が自由に使うことができますが、法律の制限を越えた使い方はできません。土地を購入する前に、以下のような法的制限を確認しておきましょう。

土地の用途制限

土地の用途制限とは、都市計画法で定められた、土地の使い方に関するルールのことです。

住宅は住居系の用途地域であれば建設が可能ですが、住居系の用途地域のうち、最も制限が厳しい「第一種低層住居専用地域」では一定規模以上の店舗を置けないため、自宅の近くに店舗を構えたい方などには不向きです。

また、用途地域ごとに「斜線制限」や「建ぺい率・容積率」の上限も異なり、建物の大きさや高さなどが制限を受けます。

斜線制限

斜線制限とは、周りの建物や道路が通気性・採光性を保てるように、建築する建物の高さを制限することです。

「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の3種類があり、建築する住宅の高さや形は、斜線制限を越えないよう計画しなくてはなりません。

建ぺい率・容積率

建物は、土地ごとに以下の割合を守って設計する必要があります。

建ぺい率:土地の面積に対する「建物面積」の割合
容積率:土地の面積に対する「延床面積」の割合

「広い土地を購入したのに、建ぺい率と容積率に従ったら、理想より小さな家になってしまった」とならないよう、建てられる家の大きさは購入前に調べておきましょう。

防火地域・準防火地域の制限

建物が密集して道路が狭いエリアは、火災発生時に、周辺への延焼や消火活動の遅れといったリスクが高いエリアです。都市計画法では、火災発生時の被害を最小限にするために、防火地域と準防火地域を指定しています。

該当する地域では、建物の建て方や使用する建材に制限を受けるため、希望の間取りにできないかもしれません。あるいは、耐火構造にするために、建築コストがかさむ恐れもあります。

自治体の条例

自治体によっては、建物の建て方を条例で指定している所もあります。独自の条例が存在する自治体では、用途地域や斜線制限をクリアしていても、条例を超えないように建物を設計しなくてはなりません。

建物の構造材や高さだけでなく、瓦の素材や外壁の色まで指定している自治体もあるため、購入する土地に希望する住宅を建てられるかどうか、地元のルールに詳しいハウスメーカーや設計事務所に相談した方が良いでしょう。

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