【宅地用に土地を購入した際の税金計算】不動産取得税の納付と軽減手続きについて

土地購入の際に納付する税金「不動産取得税」とは

不動産取得税とは、土地や住宅などの不動産を取得したときにかかる税金のことです。不動産取得税は都道府県が課税する地方税となり、不動産取得後約6カ月～1年6カ月程で納税通知書が届きます。

また、不動産取得税は毎年かかる固定資産税とは異なり、不動産取得後の1回のみ支払う税金です。

不動産取得税は、不動産を取得することでの利益に課税されるものではなく、不動産の所有権を所得した事実に対して課税されるため、1日だけ不動産が移転した場合でも不動産取得税の課税対象となります。

「不動産の移転」には新築・売買・贈与・交換・増改築などが含まれ、相続は非課税となります。

また基本的に不動産取得税は自己申告ですが、自己申告をしなかった場合でも自治体と法務局の情報が共有されているため納税通知書か届くこともあります。

自己申告を行わなくても納税通知書は届くケースがありますが、自己申告を行うことで軽減措置が適用される可能性があります。この軽減措置については後ほどご紹介します。

その他、土地の場合、不動産取得税はかかりますが土地は消費する対象ではないため「非課税取引」と言って消費税はかかりません。

土地購入の税金「不動産取得税」はどのように計算されるのか？

土地購入にかかる不動産取得税を算出するためには以下の計算を行います。

【不動産取得税の計算式】
・固定資産税評価額×(標準税率)4％※=土地または建物の不動産取得税
※2021年3月31日までは土地または住宅については特例により3％に軽減されます。
住宅以外の家屋は4％です。

計算式で出てくる固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決めるための評価額のことです。毎年1月1日現在で所有権を持つ人に対して課税され、3年に1度見直しが行われています。

固定資産税評価額は土地や建物の評価基準を定めた「固定資産税評価基準」をもとに、各市町村が個別に決めます。

土地の固定資産税評価額の目安は、土地の時価の約70％程度と言われています。その他にも土地の形状や面積、場所などによっても評価額は異なるでしょう。

固定資産税評価額を知りたい場合は、毎年送付される課税明細書に記載してあるので、売主などの以前の所有者に確認するといいでしょう。

その他に、土地の所在地にある役所で固定資産課税台帳を閲覧することで確認できます。しかし固定資産税台帳を閲覧できるのは納税義務者や相続人、借家人などのため、注意が必要です。

「不動産取得税」はいつどこに納付するのか？

先程も少しご説明しましたが「不動産取得税」は納税通知書が送付されてから納付をします。納付方法は納税通知書を使用し、各金融機関またはコンビニなどでも納付可能です。

納税期日は納税通知書に記載してあります。もし納税期日が過ぎてしまった場合は延滞金がかかってしまいますので、納税期日までに支払うようにしましょう。納税期日は各都道府県によって異なります。

また、先に土地を購入し新たに住宅を建てる場合、住宅がまだ建築されていない状態で不動産取得税を支払うというケースが起きます。そのようなケースを避けるために、不動産取得税の納期を猶予できる制度があります。

不動産取得税の猶予を申し出るには、住宅を建築するなどの条件を満たすことを証明する書類を添えて土地を取得してから60日以内に申告を行います。

不動産取得税の猶予は、土地取得日から3年以内に該当住宅が建築されることが前提です。

不動産取得税の支払いは、分割支払いできる固定資産税とは違って原則一括支払いとなりますが、支払いが困難な場合は税事務所に問い合わせて分割することも可能です。このとき、最長で6カ月以内の支払い期間となります。

不動産取得税の軽減措置とは？

宅地用地として土地を購入した場合、不動産取得税の軽減措置が受けられる可能性があります。具体的にどのような内容なのか見ていきましょう。

不動産取得税軽減の条件

不動産取得税の軽減を受けられる条件は以下の通りです。

• マイホームやセカンドハウス、賃貸マンションなどの住宅全般を土地に建築すること
• 上記のような居住用の建物かつ課税床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること(戸建以外の賃家住宅は1戸あたり40平方メートル以上であること)
• 土地先行取得の場合、土地取得から3年以内に建物を建築すること
• 先に土地を借りて住宅を建築した場合、新築1年以内にその土地を取得すること

上記の条件が購入する土地に当てはまる場合は不動産取得税の軽減措置を受けることができます。土地取得後60日以内に都道府県税事務所に申請をしましょう。

詳しくは下記の「不動産取得税軽減措置の申請と計算式」でご説明します。

不動産取得税軽減措置の申請と計算式

土地の不動産取得税軽減措置(宅地の課税標準の特例)の計算式は以下の通りです。

【土地の不動産取得税軽減措置(宅地の課税標準の特例)の計算式】
(固定資産税評価額×2分の1×3％)ー控除額(下記1か2の多い金額)
1＝45,000円
2＝(土地1平方メートルあたりの固定資産税評価額×2分の1)×(課税床面積×2(200平方メートルが限度))×3％

不動産取得税軽減措置を受けるためには、原則として「不動産取得税課税標準の特例適用申請書」に内容を記載して不動産を取得した日から60日以内に各都道府県税事務所に提出しなければなりません。

しかし一部の都道府県税事務所では、登記に提出された書類から減税措置が適用するのかを判断し処理を行うケースもあり、その場合は申請をしなくても不動産取得税の軽減措置が適用されています。

不動産取得税の軽減措置が適用されているかどうかは納税通知書によって判明します。

そのため納税通知書が届いた時点で内容を確認し、適応されていない場合は納付期限を過ぎていても申請書の申請が可能なケースがあります。

60日を過ぎて申請しても適用されることもあるため、申請を忘れた場合でも都道府県税事務所に確認してみるといいでしょう。

不動産取得税の減免措置とは

不動産取得税の軽減措置は先程ご紹介しましたが、軽減措置とは違った「不動産取得税の減免措置」という制度があります。

不動産取得税の減免措置制度の内容は以下の通りです。

【不動産取得税の減免措置概要】

• 国または地方公共団体から土地などの不動産取得について補助金が交付された場合(学校法人・社会福祉法人・公共の道路・墓地・保安林などのために取得した土地）
• 災害によって損壊または滅失した不動産所有者が、損壊または滅失した日から3年以内に該当する不動産に代わるものと知事が認める土地や建物などの不動産を取得した場合
• 親族間で不動産の贈与が行われた場合、不動産を贈与の行われた日から1年以内に錯誤などの登記原因によって不動産の贈与が抹消された場合で一定の条件に該当するとき

上記以外でも、譲渡担保として不動産取得した場合などでも減免措置制度を受けられるケースがあります。

また、都道府県によっては内容が異なることもありますので、購入する土地が該当する場合は県税事務所などに確認しましょう。

不動産取得税の還付手続きとは

不動産取得税の軽減措置や減免措置が受けられるのに軽減措置適用前の税額で支払ってしまった場合、不動産取得税の還付手続きを行うことで過剰に支払った分が還付されます。

不動産取得税の還付を受けるためには手続きが必要となります。具体的にどのような手続きなのかご紹介します。

【不動産取得税の還付手続き方法】

1. 不動産取得日から60日以内に必要書類と不動産取得申告書を管轄の役所や都道府県税事務所に提出する
2. 納税通知書が都道府県税事務所から送付されたら、納税通知書に記載してある税額を一度支払う
3. その後必要書類と不動産取得税減額申請書を都道府県税事務所に提出すれば還付を受けることができる

手続きに必要な申告書は都道府県のホームページからダウンロードして印刷することができます。記入例を見ながら記載しましょう。

一般的に還付手続きで必要な書類として、土地の全部事項証明書や契約書のコピーなどがあります。また書類によっては原本が必要ですので、必要書類をチェックしたあとは事前に書類を揃えておくといいでしょう。

還付手続きで必要な書類などは各税事務所によって異なる場合があります。詳細は都道府県税事務所に確認しましょう。