土地購入で住宅ローンを組む方法

土地購入時のローンについて

住宅ローンは適用される？

土地を購入する際に住宅ローンを利用することはできるのでしょうか?

結論から言うと、住宅ローンを利用して土地を購入することはできます。

ただし、住宅建設を前提とし、また土地購入から住宅着工までの期間が長くなると色々な弊害が出てきますので注意しましょう。

土地購入だけのローン審査は難しい

住宅ローンとは、本来家を建てるための費用を賄うためのローン商品のため、土地だけを購入する目的では住宅ローンの要件が満たせない金融機関が多いのです。

とりあえず抑えておきたいなど、土地だけを購入する目的で住宅ローンを利用するのは、住宅ローンの目的上、難しいと考えておいた方が良いでしょう。

土地購入で住宅ローンを利用するには？

土地を購入する際に住宅ローンを利用したいという場合には、どのような方法を用いれば良いのでしょうか?

住宅ローンとは、基本的に住居を建築する費用を貸すローン商品です。

そのため、建築プランなどをあらかじめ用意しておき、土地購入が住居建築目的だと証明できるのなら問題なく住宅ローンで土地を購入することができるでしょう。

住宅ローンで土地を購入して家を建てる流れと支払いのタイミング

住宅ローンを利用して土地を購入し、家を建てる場合、どのような流れで手続きが進み、支払いはどのタイミングで行うのでしょうか?

一般的な手続きの流れをご紹介します。

1.土地の売買契約を行い、手付金を支払う

購入したい土地について価格交渉や契約条件の交渉を行い、問題が無ければ売買契約を結びます。この際、購入する証明として、購入費用の一部を手付金として売主に支払うのが一般的です。

2.住宅ローンとつなぎ融資を申し込む

住宅ローンは物件を担保にして契約を行うため、建物がない状態では契約を行うことができません。そのため、「つなぎ融資」という物件が完成するまでにかかる費用を融資する仕組みを利用します。

3.つなぎ融資金で残りの土地代を支払う

住宅ローンとつなぎ融資を申し込み、審査が通ったらつなぎ融資を利用して土地代の残債を支払います。

4.建築請負契約

土地の購入費用を支払い、土地を入手したらハウスメーカーや工務店と建築請負契約を結びます。

5.つなぎ融資金で着工費用を支払う

住居などの建築には、前もって着工費用を支払う必要がありますので、つなぎ融資を利用して着工費用をハウスメーカーに支払います。

着工費用の額は会社によって多少違いがありますが、総工費の3分の1を基準としている場合が多いようです。

しかし、自己資金が少ない場合などを考慮し、着工費用を割安に設定している場合もあります。

6.工事を開始し、中間金を支払う

木造住宅なら棟上げ、鉄筋コンクリート住宅なら屋根までコンクリートの打設が終わったタイミングで中間金を支払います。

中間金の額は総工費の3分の1が相場ですが、着工費用の金額によっては、残金の半額を支払う場合もあるようです。

7.工事完了

工事が完了したら残りの費用を払います。登記などの手続きをハウスメーカーに委託している場合は、この段階で代行手数料も支払うのが一般的です。

8.登記登録・抵当権の設定登記

建物が完成したら、司法書士に依頼して登記を行いますが、住宅ローンを利用する際には、完成した物件が抵当になるため、この段階で抵当権の登記も同時に実施されます。

9.住宅ローンの融資実行

抵当権の登記が完了したら住宅ローンの融資が実行されますので、つなぎ融資で借り入れた資金を融資された住宅ローンで精算します。

10.住居の引渡し

住宅ローンの融資が実行され、登記等の手続きが全て完了したら住居が引き渡され、実際に居住することができます。

一時的な借入「つなぎ融資」とは？

つなぎ融資の仕組み

住宅ローンは基本的に住宅を建てる目的にしか利用できないローン商品で、完成した住宅を抵当にして契約を行うため、家が完成していない状態では融資を受けることができません。

しかし、土地を購入して家を建てる場合など、完成までにある程度の費用がかかる状況の場合、家を建てるまでの費用を自己資金で賄うのは難しく、家を建てることができなくなってしまいます。

このような場合に用いられるのが、住宅ローンの融資が行われるまでの期間、住宅の建築に必要な費用を一時的に貸し付ける「つなぎ融資」です。

つなぎ融資は住宅ローンと同時に申し込むことができ、土地の購入や建築にかかる費用などを金融機関から借り入れることができます。

この借入については、住宅完成後、物件に抵当権が設定され、住宅ローンの融資が行われた際に精算します。そのため、原則として借入から精算までの間支払いを行う必要はありません。

つなぎ融資を利用する際の注意点

住宅ローンの融資が行われるまでの資金を前倒しで借り入れることができるつなぎ融資ですが、住宅ローンとは違うものという扱いになるため、実際に利用する際にはいくつか注意しなければならないことがあります。

一つ目の注意点は、住宅ローンとは別の金利が適用されることです。

つなぎ融資で借入を行った場合、住宅ローンで精算を行うまでの期間、つなぎ融資分に個別に金利が適用され、約3%の金利が精算までの間課せられます。

二つ目の注意点として、つなぎ融資を利用する際には事務手数料が必要です。

事務手数料の額は金融機関によって違いますが、約10万円もしくは融資金額の約1%が相場とされています。

また、融資を受ける額によっては収入印紙を用意する必要がありますので、印紙代がかかることも覚えておきましょう。

つなぎ融資を利用できる金融機関はそれほど多くない

自己資金が少なくても土地を購入して家を建てることができるつなぎ融資ですが、金融機関でこの仕組みを導入している会社が少ないため、希望しても利用できない場合があります。

つなぎ融資を用いて土地の購入などを行う場合には、まずつなぎ融資に対応している金融機関を探し、条件などを比較しておくと良いでしょう。

土地購入におけるローンの注意点

自己資金があると安心

金融機関によってはつなぎ融資の支払い日が違うため、購入費用などを支払う期日に間に合わず、自己資金で対処しなければならない場合もあります。

また、つなぎ融資はどうしても金利が高く、手数料も別にかかってしまうため、合計での費用は割高になります。余裕があるのであれば、土地の購入費用は自己資金で賄った方が費用を抑えることができるでしょう。

住宅ローンの融資や住宅完成が遅れたら

住宅の完成が遅れて融資のタイミングが遅くなったり、審査の都合で融資が遅れたりすると、支払いが期日に間に合わなくなってしまいます。これにより違約金などを請求されてしまう可能性があります。

また、つなぎ融資を精算する時期が先延ばしになると、その分金利が増えたり、追加の事務手数料が発生する場合もあるようです。

つなぎ融資は便利な仕組みですが、スケジュールの変化によって出費が増えてしまう可能性があるという点に注意しておきましょう。

住宅ローン控除条件に注意

住宅ローンを用いて住宅を建てた場合、所得税の住宅ローン控除を利用することができますが、住宅ローン控除を利用するためにはいくつかの条件があります。

土地と建物の名義が同じであることや、居住者がローンを組んでいるかどうか、自宅用の建物であるかなど、さまざまな条件が設定されていますので、土地を購入する段階からこれらの条件を考慮した上で手続きを行いましょう。

金融機関によっては、住宅ローン控除の利用についてのアドバイスを行っている場合もありますので、不安な方はこのようなサービスを利用するのもおすすめです。

まとめ

つなぎ融資は、借り入れている期間が長くなればそれだけ金利がかかるため、土地購入後に着工や工事そのものに時間がかかってしまうと、金利がどんどん嵩んでしまいます。

つなぎ融資を利用して土地を購入する際には、できるだけ土地購入後すぐに建築工事に着工できるよう、借入を行う前に建築プランの策定や契約内容の詰めを行っておくようにしましょう。

また、費用の全額を自己負担で用意する必要はありませんが、ある程度の金額を用意しておけば、違約金や急な出費にもある程度対応できるようになるため、いざという時でも安心です。