住宅購入で土地だけを先に購入する場合のポイントを解説！

住宅購入で土地だけ先に購入する時の住宅ローン

土地のみ先に購入しても住宅ローンは組めますが、建物と土地を同時に購入する時とは異なるローンを組むことになります。土地だけ先に購入する場合の、住宅ローン控除の利用条件についても知っておきましょう。

また、分譲地として開発された土地であればほぼ問題はありませんが、一般の土地売買の場合、境界、インフラ、用途地域、地目、地盤など各種の調査事項があり、各種の追加コストが必要となります。

土地だけを先に購入しても住宅ローンは組める

基本的に、土地だけの購入では住宅ローンを組むことはできません。ただし、「将来、住宅の建築が決まっている土地を購入する場合」に限り、以下2種類の住宅ローンを利用することができます。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅が完成するまでのあいだ、土地の購入費用として一時的に「つなぎ」の融資を利用することです。

住宅の建築中はつなぎ融資の利息のみを支払い、住宅が完成して住宅ローンが実行された時に、つなぎ融資の元金と利息を返済します。

つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高く、つなぎ融資の借入額は「住宅ローン控除」の対象にならないといったデメリットもあるため、契約前に、借入期間や借入額をよく検討しておきましょう。

土地先行融資

「土地先行融資」とは、住宅を建てるための土地を購入する際に、土地代だけ先に振り込んでもらい、住宅建築後に住宅分を追加で振り込んでもらえるローンのことです。

一つの住宅ローンが複数回に分けて振り込まれるので「分割融資」とも呼ばれます。つなぎ融資と違って、住宅ローンと同じ低い金利で利用できる点がメリットですが、金融機関によっては取り扱っていない所もあります。

土地だけ先に購入して住宅ローン控除を受ける方法

「住宅ローン控除制度」とは、年末時点のローン残額のうち1%が、最大10年間まで所得税から控除できる制度のことです。

年末時点の借入額が2,000万円であれば、1%の20万円が翌年の所得税から差し引かれ、所得税を上回った控除額は住民税からも控除することができます。

住宅ローン控除は、その名の通り「住宅」を建てるための控除制度ですので、土地だけを購入した状態では利用できません。

先に土地だけを購入し、かつ住宅ローンも利用している場合は、以下のような条件を満たすことで住宅ローン控除を利用できることがあります。

• 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
• 土地だけでなく住宅分も併せて、同一名義で住宅ローンを組んでいること
•  土地の購入から2年以内に住宅を建てること
• 「建築条件付き土地（※）」の場合は、土地の購入から3ヶ月以内に建築請負工事契約を交わすこと
  など

※…住宅を建てることを条件として購入する土地のこと

土地だけを購入する場合にかかる費用の内訳

土地のみの購入費用を計算する時は、土地代だけでなく、仲介手数料や測量費用といった「諸費用」の金額も含めることが大切です。土地だけを先に購入した際の、諸費用の内訳を知っておきましょう。

※土地の購入時に発生する「税金」については、次の項目で解説しています。

土地の購入代金

購入を予定している土地の販売価格です。なお、土地の購入代金に消費税はかかりません。

頭金

頭金（手付金）とは、契約する前に、土地代の一部を先に支払うことです。本契約では、先に支払った頭金を差し引いた残額を支払います。

頭金は、土地の購入代金に対し約10%以内が相場です。仮に1,500万円の土地を購入するのであれば、約150万円以内の頭金を用意しておくと良いでしょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、土地の売買を仲介した不動産会社に支払う手数料です。購入する土地の代金に応じて割合が異なります。

「宅地建物取引業法」により、不動産会社は、以下の計算式を超える仲介手数料を請求してはならないと定められています。

仮に1,500万円の土地を購入する場合の仲介手数料は、以下のように計算して求めます。

• 仲介手数料：｛（1,500万円×0.03）+6万円｝=約50万円

仲介手数料の消費税：50万円×0.08%=4万円
合計：約54万円

※消費税は2019年4月時点の数字です。

登記費用

土地を購入して自身の所有財産とした場合は、登記事項の書き換えに「登記費用」が発生します。土地のみを購入する場合の登記費用は、約10万円が相場です。

登記手続きの際に発生する「登録免許税」の計算方法については、次の「土地だけを購入する場合にかかる税金について」の項目で詳しく解説します。

測量費用

測量とは、土地の境界線や大きさを調べて、登記情報と照合することです。古い情報を信じて土地を購入してしまうと、家を建てた後に隣地の境界を越えていたことが発覚したなどのトラブルが起きかねません。

そのため、測量費用は、土地の安全性をアピールしたい売主が負担するケースがほとんどです。なお、測量費用の相場は、一般的な宅地用の土地で約30〜80万円ですが、広大な敷地では数百万円を超えることもあります。

住宅ローン利用時にかかる費用

住宅購入時につなぎ融資を利用する場合は、ローン利用時に発生する手数料や利息のほか、それぞれを支払うタイミングなども把握しておきましょう。

住宅ローンの事務手数料

• 約15万円以内

金融機関に支払う事務手数料は、ローン利用時の初回に発生します。

住宅ローン契約書の印紙税

• 約5万円以内（借入額による）

住宅ローン契約書に貼る印紙の代金です。

つなぎ融資の利息

• 約10〜50万円

つなぎ融資を利用する場合は、住宅が完成するまでのあいだ利息が発生します。利息の計算方法は、後ほど「土地だけを先に購入して住宅ローンを組むリスク」の項目で詳しくご紹介します。

抵当権設定費用

• 約5〜10万円

抵当権とは、融資をした金融機関が土地を担保にできる権利のことです。金融機関は、借主がローンを返済できなくなった時、担保の土地をローン返済のために売却することができます。

火災保険料

• 約3万円

土地と併せて住宅のローンを組む場合は、担保となる建物の火災保険に加入する必要があります。

土地だけ先に購入した場合にかかる税金について

土地の購入時に発生する税金は、購入時に納めるものの他に、購入後に納税通知が届くものもあるため、購入後の資金にも余裕を持っておきましょう。

印紙税

土地売買契約書に貼る印紙の代金です。印紙税は、2019年3月31日までは不動産売買の税額が軽減されています。

登録免許税

登録免許税は、登記事項書き換えの際に発生する税金です。土地購入時には「土地の所有権変更登記」が発生します。

土地の所有者が売買によって変わった場合、登録免許税は以下の計算式で求めることが可能です。

• 土地の固定資産税評価額×1.5%

登録免許税は、登記を依頼した司法書士への報酬と併せて支払います。

固定資産税

固定資産税とは、土地や建物などの資産を所有している人に毎年課せられる税金です。その年の1月1日時点で資産を所有している人に納税通知書が送られます。

土地の売買契約では、購入年に発生した固定資産税を、売主と買主で精算する慣習があります。仮に、土地を7月15日に購入した場合、買主は7月15日以降の固定資産税を売主に支払います。

不動産会社によって固定資産税の按分ルールは異なりますが、土地購入時は、固定資産税の精算費用として約数万円は確保しておいた方が良いでしょう。

固定資産税は住宅の有無で税率が変わる

固定資産税は、

• 土地の評価額×1.4%

で計算します。

ただし、居住用の住宅が建っている土地では、土地の評価額が以下のように軽減されます。

• 200平方メートル以下まで：土地の評価額は6分の1
• 200平方メートル以上：土地の評価額は3分の1

※住宅の床面積の10倍までを上限

さらに新築住宅については、建物の固定資産税も税額が2分の1に軽減されるため、長期的に見ると、土地だけの固定資産税を払い続けるよりも、住宅を建てた方が固定資産税が安くなるかもしれません。

土地だけを購入する場合は、契約時に精算する固定資産税の金額に加えて、土地購入後に課せられる固定資産税にも備えておきましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産の所有者になった時に一度だけ支払う税金のことです。

不動産取得税は、

• 土地の固定資産税評価額×3%

で計算します。※2021年4月1日以降は4%で計算されます。（2018年現在）

【補足】土地購入時に贈与を受けた場合の「贈与税」について

年間110万円以上の贈与を受けた場合は、贈与税の課税対象となりますが、土地や住宅の購入で両親などから資金の贈与を受けた場合は、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」が適用され、贈与税は掛かりません。

特例の適用対象となる土地は、「将来的に住宅を建てるために購入した土地」のみです。土地だけを購入して贈与税を非課税にするためには、贈与された年の翌年3月15日までに、購入した土地に住宅を建てる必要があります。

土地だけを先に購入する場合に気を付けるべきポイント

住宅購入において、土地だけを先に購入する場合は、気をつけるポイントが数点あります。住宅を購入した時に、思わぬトラブルが起きて後悔しないためにも、土地だけ先に購入する場合のポイントを知っておきましょう。

住宅購入時を想定して土地情報を調べる

土地だけを先に購入する時は、住宅の建設時を想定して事前調査を行うことがポイントです。例えば、下水道やガスが通っていない土地では、インフラ整備費用で住宅建築のコストがかさんでしまいます。

あるいは、土地購入後に住宅建設のための調査をした所、土地の形や地盤の都合で、建てたい家のプランを変更せざるを得なくなるかもしれません。

土地購入前に土地情報を調べ、住宅建設にかかるコストも明確にしておくと、購入後の思わぬ支払いや計画変更といったトラブルを防げるだけでなく、住宅ローンの審査もスムーズに進みやすくなります。

土地だけの購入でも住宅ローンを組むなら住宅の建設計画が必要

ローンを組んで土地だけ先に購入する場合は、冒頭でご紹介した「つなぎ融資」または「土地先行融資」のいずれかを利用することになります。この2つは、申込時に金融機関へ住宅の建設計画を提出しなければなりません。

「土地だけ先に購入してキープし、住宅のプランはゆっくり考えたい」という場合でも、住宅ローンを利用するのであれば、土地の購入と同時に住宅の建設計画も用意しておきましょう。

土地と住宅の名義は統一しておく

土地だけを購入する場合は、後から建てる住宅も、先に購入した土地と同名義にしておくと良いでしょう。

特に住宅ローンを利用して土地だけを購入する場合、住宅ローン控除を受けるためには、住宅と土地の名義を同一にすることが条件です。

仮に土地と住宅を別名義で購入すると、土地の名義人は住宅ローン控除が適用されず、せっかくローンを組んでも所得控除を受けることができません。

土地だけを先に購入して住宅ローンを組むリスク

土地だけの先行購入でも、土地先行融資やつなぎ融資などを実施している金融機関があれば、土地購入費用が高額でも、ローンを組んで後から返済することが可能です。

ただし、住宅ローンで発生する利息や手数料、支払いのタイミングなどをよく調べずに契約してしまうと、本来安く済んだはずの利息が割高になってしまったり、急に自己資金が必要になったりする恐れがあります。

土地だけを先に購入する場合の、住宅ローンの注意点を知っておきましょう。

つなぎ融資を利用する時は利息に注意

住宅ローンは、金利が約1%前後という低金利で利用できる点が魅力です。しかし、土地だけを先に購入する際に利用できる「つなぎ融資」は、住宅ローンに比べ得ると利息が高い傾向にあります。

つなぎ融資の金利は、約2〜3%で設定している金融機関が多く、金利が1%高くなるだけでも倍の利息が発生するため、住宅を建てるまでの期間が長いほど多くの利息を負担しなければなりません。

参考）2,000万円のローンを1年間借りた場合の利息の違い

• 年利1%：2,000万円×0.1=20万円
• 年利2%：2,000万円×0.2=40万円
• 年利3%：2,000万円×0.3=60万円

利息は上記のように一年分が必ず発生するわけではなく、借入日数に応じて以下のように日割りで計算されます。

例）2,000万円を年利3%で約150日間借りた場合の利息

• （60万円÷365日）×150日=約25万円

なお、「土地先行融資」であれば、つなぎ融資と違って、住宅ローンと同じ低い金利が適用されます。

ローンの支払いが生活費を圧迫する恐れがある

住宅ローンは住宅の完成後に融資が実行されるため、新しい住宅に引っ越して生活の見通しが立った状態で、余裕を持って返済を始めることができます。

一方、土地だけを購入する場合、住宅が建つまで賃貸に住み続けるのであれば、家賃の支払いと併せてローンの利用手数料や利息を支払わなければならず、家計への大きな負担となりかねません。

賃貸に住んだまま土地だけ先に購入する場合は、家賃や利息の支払いを最小限に留める方法を考えたうえで土地購入に踏み切りましょう。

自己資金が必要なケースに注意

ローンを組んだとしても、土地購入にかかる支払いがすべてローンでまかなえるとは限りません。金融機関によっては、融資実行時にローンの利用手数料や利息を差し引いて振り込む所もあります。

仮に、土地代として2,000万円の融資を年利3%で150日間借りた場合、約25万円の利息に加えて事務手数料の約10万円も支払わなければならないため、約35万円が融資額から差し引かれるでしょう。

利息等を差し引かれて振り込まれた場合、2,000万円の土地代を支払うために、差し引かれた不足分を自己資金から出さなければなりません。

土地購入後・住宅建設後といった融資実行のタイミングの違いや、利息分を差し引かないなどの振込方法の違いを、金融機関ごとによく確認しておきましょう。

総費用を抑えなら土地購入後すぐに住宅を建てる

土地だけを購入しようとすると、利息が高いつなぎ融資を利用することになったり、後で住宅を建てようとした時に土地の問題が見つかったりするなどして、想定外の支払いが発生する恐れがあります。

土地の購入後すぐに住宅を建てると、以下の理由によって、総費用を抑えやすくなるでしょう。

高い利息のローンを最短で返済できる

土地の購入と同時に住宅の建築に着手することで、住宅の完成時期が早まります。すると、住宅の完成と同時に住宅ローンが実行されて、利息が高いつなぎ融資を短い期間で返済することが可能です。

住宅建築にかかるコストが土地購入前にわかる

土地の購入と同時に住宅の建築に進むのであれば、住宅の建築計画を完成させておく必要があります。従って、土地を購入する際に住宅の建築にかかる諸費用も明らかになります。

また、インフラ整備や土地の地目変更が必要と前もってわかっていれば、金融機関によっては、住宅建築にかかる諸費用も融資額に含めてもらえるかもしれません。

住宅付きの土地は固定資産税が安くなる

空き地は固定資産税の軽減措置が適用されないため、住宅が建っている土地に比べると、固定資産税が割高になってしまいます。

土地の購入と同時に住宅の建築を始めることによって、空き地の期間が最短になり、住宅用地の特例が適用された安い固定資産税を支払うことができます。

土地だけを購入してすぐに住宅を建てない場合の対策

土地の購入は住宅建築と同時に踏み切るのがベストですが、「住宅の建築プランを妥協せずに考えたい」「購入したい土地が売れてしまいそう」などの理由で、土地だけを先に購入せざるを得ない方もいるかもしれません。

購入した土地にすぐ住宅を建てない場合は、土地の維持費用を備えておくと共に、土地を活用する方法も視野に入れておくと良いでしょう。

土地の維持にかかる費用を購入前に用意しておく

土地だけを先に購入し、すぐに住宅を建てない場合は、土地の維持費用も購入前に用意しておきましょう。

土地の購入後は、不動産取得税や固定資産税などの税金が発生します。特に、固定資産税は土地を所有している限り払い続けなければならず、住宅が建っていない土地は税額が高い点に注意が必要です。

また、土地に住宅を建てず空き地のままにする場合、ごみの不法投棄や雑草などへの対策も必要となるでしょう。清掃費用や除草費用のほか、作業にかかる電気代や水道代なども負担しなければなりません。

駐車場経営で土地活用という選択肢も

すぐに住宅は建てないけれど、空いている土地を活用したいという場合、駐車場にして貸し出すという方法も検討すると良いでしょう。

アパート経営と違って、土地の整地やフェンスの設置といった最小限の導入コストで済み、駐車場経営を辞める時も、建物の解体費用や産廃処分費用も高額にはなりません。

ただし、土地所在地に駐車場の需要がないと、機材を導入した費用で赤字になる恐れがあります。駐車場経営を行うのであれば、駐車場に向いている土地かどうかといった、購入前の事前調査が必要です。