土地購入の前に行っておきたい「地盤調査」について

地盤調査の基本情報

まずは、地盤調査に関する基本情報についてご説明します。聞いたことはあっても具体的に何をするのか、知らない人も多いかもしれませんので、この機会に押さえておきましょう。
土地購入の目的によっても調査内容は変わりますが、ここでは住宅用分譲地ではない一般の住宅建設可能地を検討している場合について解説します。

地盤調査とは

地盤調査では、地盤を調べることでその土地に安全に建物を建設できるかどうかを判断するために行われます。そのため、住宅を建てる目的で土地購入を検討している場合、地盤調査の結果は非常に重要です。

地盤が支えられる力や地盤沈下を起こさないための抵抗力を数値化し、地盤の強さを確認します。地盤が弱い場合には建物を建てたとしても、経年とともに「傾く」「劣化しやすい」などの難点が出てきてしまいます。

それを解消するために、地盤改良工事が行われるわけです。建築基準法改正とともに平成12年には、新しく建物を建てる前には地盤調査を必ず行うよう義務化されたため、適切に調査が行われています。

過去には大きな問題になった

過去には、通称姉歯事件と呼ばれる構造計算偽装が発覚した事件などで、大きく取り上げられてきました。

この事件はマンションにおける耐震強度構造計算の偽装でしたが、建物を建てる地盤自体が軟弱であると、上の建物の安全性が確保できなくなってしまいます。

つまり、地盤の耐性によって建物の構造が決められるため、地盤調査によってきちんと調査されなければ建設できる建物が決まらないということです。

正しく地盤調査が行われないまま建設されてしまうと、後に大きなトラブルに発展しかねません。

地盤調査の種類

地盤調査にはいくつか種類があります。住宅建設のための地盤調査では、スウェーデン式サウンディング試験が主流となっています。ドリルに棒を取り付け地盤に差し込み、回転させて地盤の強度を調べます。

簡単な調査なので短時間で終わり、費用も抑えられます。ただ、業者によって結果に差が出やすく、地中に物が埋まっていると調査が困難であるといったデメリットもあります。

他にはボーリング調査が一般的です。大型の建築物を建てる際の地盤調査として採用されています。機械で穴を掘り、サンプラーを30cm打ち込むのにかかる打撃回数や地下岩盤までの深さを測定します。また、土壌のサンプリングも行います。

10m以上深い地層でも利用できる方法で、正確で細かい情報が得られる分、費用も高額になりやすく、広い土地でしか行えないといった難点もあります。

他にも、費用や結果の精度的に上記2種類の中間的方法の表面波探査法、ポータブルコーン貫入試験などの方法も、地盤調査で用いられています。

土地の地盤調査はいつ行うのか？

地盤調査自体はどのタイミングで行えるものなのでしょうか。土地購入と地盤調査の時期について、詳しく解説していきます。

購入前の地盤調査はできるのか？

土地購入前の地盤調査について、行ってはならないという法律や決まりはなく、購入前でも可能です。ただ、売主と不動産会社がOKを出した場合のみ、ということになります。

土地購入の契約を締結するまでは、売主の土地ですので地盤調査を行いたい場合は許可を得る必要があります。もしその時点でできないと言われてしまえば、地盤調査は実行できません。

そもそも、住宅の間取りや建てる位置など具体的なプランがある程度決まっていないと、地盤調査の項目が決まらないため、地盤調査自体難しいでしょう。

「契約後の地盤調査」はOKなのか？

では土地契約後はどうかというと、もちろん地盤調査は可能です。法律的にも合法ですので不安になる必要もありません。

契約前は現実的なプランの問題や売主とのやりとりなどがネックになりますが、契約した後なら土地の持ち主は自分です。住宅を建てる前に地盤調査をしっかり行い、もし必要であれば適切な地盤改良工事を行うなどの対応をしましょう。

地勢は自分で調べられる

地盤の強さや地勢自体は、地盤調査以外の方法でも調べることができます。自分で調べられる方法だけでも多岐に渡るので、購入する土地が決まったらできることを実践していくと良いでしょう。

代表的なものとして、ハザードマップがあります。大雨による河川の反乱や浸水について予想したもので、市役所などで入手できます。

他にも、古地図や旧地名を調べることで、昔どのような土地だったのかある程度予測ができます。古地図は明治時代以降のものを参照して、大まかな傾向を掴む程度に留めましょう。

また、旧地名は自然災害や土壌に関した「字」「小字」といった場所は避けた方が無難です。他にも、インターネットで地盤調査マップを閲覧できるサイトや、国土交通省ハザードマップなども地盤や地域の特性を知るのに役立つでしょう。

最終的には地盤調査を行うのが確実な方法ですが、こうした方法を複数活用し、いろいろな視点から土地について調べることをおすすめします。

土地の地盤調査で費用は変わるのか？

では実際に地盤調査を行った際に、費用はどのように決まるのでしょうか。地盤調査自体は平均して約5〜10万円が相場とされています。しかし、結果次第では地盤改良工事の必要性が出てくるため、さらに費用は高額になってきます。

すべての土地が良好とは限らない

地盤調査の結果は、すべての土地で良好であるとは限りません。たとえ土地購入の直前まで住宅が建っていたとしても、地盤の良し悪しを図る材料としては不十分なのです。

きちんと地盤調査を行うまで改良の余地があるかどうかは、明確にならないと思った方が良いでしょう。

改良費として費用が発生する

地盤調査の結果、地盤改良工事を行う必要がある場合は、別途改良費用が発生します。地盤改良工事にも種類があり、それぞれ費用が異なります。

表面改良工法

小規模な地盤改良に適した表面改良工法は、2m以内の浅い軟弱な土地に適した方法で、長くても2日ほどと短期間で完了します。費用は1坪あたり約3万円、30坪だと約90万円と、地盤改良工事の中でも最もリーズナブルな工事です。

コンクリートや石の混ざった地盤でも対応できるメリットがありますが、業者によって仕上がりに差が出やすいので、注意が必要です。

柱状改良工法

一般的な住宅に多く採用されている柱状改良工法で、8mまでの地盤に対応しています。費用の相場は1坪あたり約4〜5万円、30坪では約120〜150万円となります。

柱状に地盤を強化していく方法で、約2〜3日で完了します。8m以上深い場合は、施工ができないので気をつける必要があります。また、一度施工すると原状復帰が難しいという点もデメリットとなるでしょう。

鋼管杭工法

30mもの深い軟弱地盤でも施工ができる方法で、大型のマンションや商業施設などの現場でよく採用されています。費用は高額になり1坪あたり約5〜7万円、30坪でも約150〜210万円に上ります。

現状復帰も可能な方法ですが、騒音や振動といった公害を引き起こしやすく、大型の重機も必要になるため、適切な対策も必要です。多くのケースで2日以内で完了します。

地震大国だからこそ土地の改良は必要

日本は地震が多い国でもあります。1年の間に大きな地震災害がなくても、小さな地震は多数発生しています。地震大国だからこそ、随時地盤をチェックし、強化しておく必要があるのです。

以前も住宅が建っていたのだから地盤も問題ないと片付けることなく、大切な家を建てる前には地盤調査を必ず行うようにしましょう。

希望の土地を見つける方法について

注文住宅を建てるために、希望の条件に合った土地を見つけるにはどんなポイントがあるのでしょうか。
不動産探しでは適切な業者に出会うことが最も重要なポイントです、業者探しに成功すれば、土地契約から住宅建設まで成功したと言っても過言ではありません。それくらい、業者探しがその後の流れを左右します。

注文住宅を建てる前の土地探しからサポートしてくれる不動産会社を見つけましょう。土地探しは素人にはかなり骨の折れる作業となるので、プロの目で見てくれる担当者だと安心してアドバイスを仰ぐことができます。

また、気になる土地が出てきたら実際に足を運んで、現状を見て確認することも大切です。その場所に立たなければ気づかないようなポイントもあるはずです。業者任せにせず自分でも確認することで、納得のいく土地に出会えるでしょう。