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2019年03月28日更新

【土地購入の確定申告】税金と減税・控除について

土地を購入すると納税義務が発生したり、控除の対象になったりします。しかし、そのシステムは難しくわかりやすいとは言い難い状況です。そこで、今回は土地を購入することによって生じる納税義務や控除の条件について解説し、読者の方に賢く納税するお手伝いをしたいと思います。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

土地購入に関する確定申告

土地 購入 確定 申告

確定申告について

確定申告とは、前の年の1月1日~12月31日に取得した所得にかかる税金を納める手続きのことを言います。申告する期間は翌年の2月16日~3月15日で、その期間内に申請し、同時に支払いを行います。

この手続きによって、前年の納税金額が多すぎたと判断された場合には、お金が返還(還付)される場合もあります。

会社員であれば、給与所得について会社がその手続きを行ってくれますが、自営業の人や株式による配当を得ている人は自らこの手続きが必要になります。ただし、会社員でも申告が必要になる場合があるので注意が必要です。

ここでの「所得」とは、簡単にいうと収入から経費を差し引いた金額のことを言います。

所得の種類は色々ありますが、主なものとして利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、譲渡所得、山林所得、一時所得、雑所得などが挙げられます。

確定申告で控除という制度がありますが、これは所得から控除額を差し引くことで、税金として支払うべき金額を減らすことのできる制度です。控除の種類には基礎控除、配偶者控除社会保険料控除、住宅ローン控除などがあります。

確定申告はいくつかの方法で行うことができます。税務署で用紙をもらい、記入後提出する方法や国税庁のホームページから用紙を入手して税務署へ提出する方法もあります。また、税務署にあるe-taxを利用して申告することも可能です。

土地購入に対する確定申告とは?

土地購入を始めとした不動産購入時には所得税とは別に税金を払う必要があります。例えば不動産取得税・固定資産税・都市計画税・贈与税などが挙げられます。

また、条件によっては控除の対象として、住宅ローン控除が当てはまることがあります。ここからはそれぞれの税金や控除の制度について詳しく説明していきます。

土地購入で発生する税金と減税制度

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際にかかる税金で、不動産の所在地である都道府県に納めます。

土地や建物などの不動産を取得すると、その後6カ月~1年半の間に都道府県から納税通知書が送られてきますので、それをもとに納税します。

不動産を取得すると同時に課税の対象となるため、不動産の持ち主が変われば、例えそれが1日であったとしても納税の義務があります。

相続で不動産を取得した場合は非課税になりますが、購入した場合以外にも増改築や贈与、交換による不動産取得でも課税されますので注意が必要です。

ただし、購入した土地の金額が10万円未満である場合などは税金を払う必要がなく、免税されます。

不動産取得税の計算式は土地・固定資産税評価額×4%で、特例として2021年3月31日までは土地及び住宅の場合は税率が3%になります。また、同様の期間で購入した土地が宅地の場合、1/2に減額されることになっています。

さて、ここで固定資産税評価額について説明しておきます。固定資産税評価額とは実際に購入した価格ではなく、固定資産評価基準を元に各市町村が決めているものです。

不動産を様々な要素から評価して決定していますが、土地の場合は概ね購入金額の約7割になるのが一般的と言われています。

不動産取得税が減税されるケース

不動産所得税は以下の3つのケースの時、減税されます。

  • 土地を購入してから3年以内に新築で住宅を建てるとともに、新築するまで継続してその土地を所有していること
  • 住宅を新築する前に別の人へ土地を譲渡して、新たな所有者が3年以内に新築の住宅を建てた時
  • その土地に新築を建てた1年以内に、家を建てた者がその土地を取得した場合

以上の条件を満たしていれば不動産取得税は減税されますので、家を建てる際はこれを目安に建築計画を立てると良いでしょう。

土地購入後に発生する税金

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物などの不動産を持っている人が納めるべき税金のことです。ここで言う土地は宅地だけでなく、農地や牧場、山林なども含まれます。

固定資産税の金額は固定資産税評価額×1.4%で計算され、固定資産税評価額は3年に1回、見直しがされることになっています。ただし地価が著しく低下するなどのことが起きた場合には例外的に評価額が変更されることがあります。

固定資産税は負担軽減を目的として以下のような特例措置があります。

小規模住宅用地の場合は住宅用地で一戸につき200㎡までは価格の1/6。一般住宅用地の場合は小規模住宅用地以外の住宅用地は価格の1/3。ただし、これは土地に住宅が立っていることが条件になります。

建てている途中や建てる予定のある土地であっても対象にはなりません。なお、建て替え中の場合には、一定の条件のもとに特例措置の対象となる場合があるので、市町村に確認し、必要に応じて申告する必要があります。

都市計画税

固定資産税と共に納税する税金で毎年1月1日時点で市街化区域内にある土地や建物などの不動産を所有する者が対象になります。

納められた税金は市街地開発事業、下水道事業、公園整備事業や街路整備事業などの都市計画事業や土地区画整備事業に使われることになっています。

都市計画税の金額は固定資産税評価額×0.3%で計算されます。都市計画税も条件によっては特例措置が設けられています。

例えば、小規模住宅用地である場合、住宅用地で一戸につき200㎡の部分は価格の1/3になります。また、一般住宅用地は小規模住宅用地以外の住宅用地で価格の2/3です。

ただし、固定資産税と同様に土地に建物が建っていることが前提になります。建設途中であったり、建設予定の場合も特例措置の対象にはなりません。

建て替えの際は、一定の条件のもと対象となる場合があるので、固定資産税と同じく、市町村に確認して申告をする必要があります。


住宅ローン控除について

土地 購入 確定 申告

住宅ローン控除とは?

住宅を新築または増改築した場合、2021年12月31日までにその場所に住まいとして住むのを条件として、その家のローンを所得税から差し引くことができます。その制度を一般的に「住宅ローン控除」と呼んでいます。

控除されるのはローンの年末残高の1%にあたる金額です。2016年3月31日以前に新築された家屋はその家に住んでいる人のみが控除の対象となり、そのほかの条件は以下の通りになります。

  • 住宅を取得してから6ヶ月以内に住居として使用し始め、その年の12月31日まで住んでいること
  • 控除を受ける年の収入が3000万円以下であること
  • 床面積が50㎡以上であり、その半分以上が自らの住宅として使用していること
  • 10年以上のローンを組んでいること

なお、贈与や親族からの取得はこの控除の対象にはなりません。

控除期間と控除率

現在の住宅ローン控除の制度では住居を取得する際にローンを組み、尚且つその家に住んでから10年間が控除期間になります。

制度が変わる前の2007年と2008年には、10年か15年のどちらかで期間を選ぶことができました。

控除される限度額も2009年から開始した場合には50万円でしたが、2011年開始の場合は40万、2012年は30万、2013年は20万などと開始の時期によって異なります。

また、控除率も2009年以降は1%ですが、2007年と2008年に開始した場合は、住み始めて何年経っているかによって異なります。

なお、万が一申告を忘れても控除の期間内であれば、5年前までさかのぼって控除を受けることができます。

土地購入に関する贈与税の非課税について

親族を含む人から財産を贈与される場合、贈与税を納税する必要がありますが、一定の条件を満たすことによって非課税にすることができます。

その条件とは、直系尊属と言われる両親、祖父母から財産を贈与されること。次に贈与を受け取るものがその年の1月1日時点で20歳以上であること。その年に贈与された財産の金額が110万円以内であること。

ただし、贈与される財産の使用目的が住宅を購入するためである場合は、最大で1200万円まで非課税になります。例えば、家が省エネ住宅の場合は1200万円、それ以外では700万円が非課税、というように金額が異なります。

贈与税の申告期限は贈与された翌年の2月1日から3月15日までになります。そのため、非課税の対象とするには3月15日までに贈与されたすべてのお金を住宅の取得にあてる必要があります。

家が完成していなくても棟上げまでが終わっていれば良いことになっていますが、棟上げした年の12月31日までに住んでいることが条件です。

しかも、贈与された資金は全て家の購入費用としなければならず、土地の購入に使うのは対象外になるので注意が必要です。

他にも、控除の対象建築物の床面積が50㎡~240㎡までの家であること、中古住宅を購入する際はその住宅の築年数、店舗付きの住居は建物の1/2以上が住居用であることなど、多くの条件があります。

なお、建物の増改築についても条件があり、工事費用が100万円以上であることや住居部分の工事費が工事費全体の1/2以上であることなどが挙げられます。

また控除の対象外となるのは以下の場合ですのでご紹介します。

  • 不動産そのものの贈与を受けた場合
  • 住宅ローン返済のための金銭の贈与
  • 親族が経営する会社が家を建設するケース
  • 年収が2,000万円以上
  • 贈与税の控除申告時にまだ家が建っていない場合(土地購入だけに使用されたと考えられるため)

最後に、この制度は申告することで適用になります。つまり、申告しなければ非課税の対象であったとしても納税する必要が出てきます。

そのため、贈与された金額が非課税内の金額であったとしても忘れずに期間内に申告しましょう。

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