土地の売却や購入の際に必要な権利書とは？

不動産の売却や購入で必要な権利書とは

土地や建物などの不動産を売却したり、購入したりする際には、その土地や建物の「権利書」が必要です。権利書は「権利証」と呼ばれることもあり、最近では「登記識別情報通知」と言われたることが多くなりました。

「権利書（証）」や「登記識別情報通知」とは、どのような書類で、どのような場合に必要となるのでしょうか？

権利書は土地の権利者しか持つことができない重要書類

「権利書（証）」や「登記識別情報通知」は、土地の所有者が「土地の所有者は自分である」ことを証明する書類です。「権利書（証）」は、「登記済証」、「登記済権利証」などとも呼ばれています。

これらの書類は、土地を取得した際に土地の所有者が土地の所有者（登記権利者）として、登記所（法務局）に登記を申請し、登記が完了すると登記所（法務局）から発行されます。

登記を申請した本人のみに発行されるため、土地の所有者が自分であることを証明する書類として有効で、主に不動産の売却や購入時に土地の所有者を証明する書類として使われています。

登記所（法務局）に登記された土地は、登記簿謄本（登記事項証明書）に、土地に関する情報として保管されています。登記簿謄本（登記飛行証明書）は、表題部・権利部（甲区）・権利部（乙区）の3つで構成されています。

土地の登記簿謄本（登記事項証明書）の表題部には土地の所在・地番・地目（宅地などの現況）・土地の面積（地積）などが書かれています。

権利部（甲区）には、所有権に関することが書かれていて、所有権移転や仮登記の内容が明記されています。所有者の名前、所有した日付、所有した理由（相続や売買など）などがわかります。

権利部（乙区）には、所有権以外の権利に関することが書かれていて、抵当権設定や地条件設定・地役権設定などがわかります。

登記することにより土地の所有権を証明できるため、土地を担保とする抵当権を土地につけることができ、住宅ローンを借りることができるようになります。

権利書は土地の所有者の確認のために必要な書類

権利書（証）や登記識別情報通知は、登記所（法務局）から登記した本人のみに発行される書類です。そのため土地の所有者を確認するために必要な書類とされています。

登記がなされている土地の登記簿は、登記所（法務局）で手数料を払えば誰でも、閲覧、写しを得ることができ、所有者やその他権利を確認することができます。

土地の所有者以外の人が土地の所有者を確認するケースは色々あります。例えば、土地に建物を建てる時や土地を担保にしてお金を借りる時、家を借家にする時、土地を売買する時などです。

土地の所有者でなければ、その土地を利用して何かしようとしたり、土地を売買したりすることは原則できません。

そのため、建築会社や不動産会社・金融機関では土地に対して、建築・売買・担保設定を行う必要が生じる案件があると登記所（法務局）で必ず土地の所有者及びその他権利の設定がないか確認を行います。

土地に対しての行為（建築や売買など）を行おうとする人と土地の所有者が同じ場合は、問題なく建築や担保設定・売買の話を進められます。

しかし、違う場合は土地の使用者と所有者の関係を確かめ、土地を使用できるかどうかなど確認する必要があります。（例：父親の土地に息子が家を建てるなどのケース）

土地に対する権利は土地所有者が持っているため、権利書（証）や登記識別情報通知はそれを確認する重要な書類です。

権利書は土地の移転登記の際に必要な書類

土地を売ったり、買ったり、相続した場合、土地の所有者が変わります。その場合、土地の所有権を変更しなければなりません。この時に登記所（法務局）に申請して行うのが所有権の移転登記です。

所有権移転登記を行う際には、売り主はまずその土地が自分の土地であることを証明しなければなりません。そのために自分が土地の所有者であることが証明できる権利書（証）又は登記識別情報通知が必要になります。

土地の所有権を変更する時には、所有権以外の権利が設定されていないかも確認します。

新しい所有者に関係のない権利は抹消してから所有権を移転するケースが通例です。稀に、所有権移転後に抹消するケースがありますが、この場合買い主にリスクがあるので、抵当権の抹消時期など詳細な確認が必要になります。

権利書は土地を購入する際にも必要

土地を購入する時は、不動産売買契約書と土地の登記内容に相違がないか、登記簿で確認を行います。土地の所在や地目・面積・所有者等や権利について問題がないか精査します。

土地を購入する際には登記識別情報通知書が権利書

土地を購入した場合、登記所（法務局）に登記申請を行います。登記が完了すると、登記所（法務局）から「登記完了証」と「登記識別情報通知」が発行されます。登記識別情報通知が所有権の権利を証明する書類となります。

昔の権利書と今の権利書の違いについて

平成17年3月7日に施工された新不動産登記法で、権利証制度が廃止されました。

その後、登記所（法務局）の登記事務がオンライン化され、システムが整備された登記所（法務局）から順次権利書（証）の代わりに「登記識別情報通知」が発行されるようになりました。

現在、登記される不動産に関しては、「登記識別情報通知」が所有者に発行される権利書の代わりとなっていますが、それ以前の不動産は、「権利書（証）」や「表示登記完了証」などが変わらず役割を果たしています。

昔の権利書の特徴

「登記識別情報通知」となる前の権利書（証）は、登記を申請する際に添付される登記原因証書（不動産売買契約書又は受渡証書）や登記申請書の副本に「登記済」の朱印が押されたものとなっています。

この権利書（証）は「登記済証」とも言われています。この登記済証は、登記手続きが終わったことの証書で不動産の所有者を証明するものではありませんでした。

しかし、登記済証は所有者しか発行されないため、所有権の権利書（証）として、重要な書類とされてきました。権利証制度が廃止される前の権利書（証）は、本人の所有である証明として現在も有効です。

今の権利書の特徴

現在は、今までの「権利書（証）」の代わりに「登記識別情報通知」が所有の証明として使用されています。不動産の登記が終了すると、「登記識別情報通知」というA4の書類が送付されてきます。

登記識別情報通知には、「登記識別情報」が記載されています。アラビア数字・アルファベットなどの組み合わせで表示され、文字の部分は目隠しシールが貼られて送付されます。

その後、登記手続きを行う際には、この登記識別情報通知が必要となります。

登記が完了した時、登記所（法務局）から「登記完了証」も一緒に交付されますが、登記が完了したという通知で、権利を証明する書類とはなりませんので注意しましょう。

権利書を紛失してしまったときの対処法について

土地に対して担保設定（抵当権設定）をしたい、土地を売却したい時に、権利書（証）や登記識別情報通知を紛失していると、土地の所有者であることを証明できないため、とても困ります。

権利書（証）や登録識別情報通知を紛失してしまった場合、どうすれば良いのでしょうか？

さまざまな制度を使って登記申請する

権利書（証）や登録識別情報通知を紛失してしまった場合、3つの方法を使って、登記申請を行うことができます。事前通知制度と本人確認情報の提供制度・公証人による本人確認制度です。

これらの制度を使って、登記申請を行うことができます。

事前通知制度とは

事前通知制度は、登記を申請するにあたり、登記名義人（土地の所有者）が登記識別情報や権利書（証）を登記所（法務局）に提供できない場合に、本人の意志を確認するための制度です。

流れは以下の様になっています。
① 登記所（法務局）に登記の申請をする
② 登記所（法務局）から申請人（登記名義人＝土地所有者）に、「登記申請されたこと」と「自分が登記を申請したことを申し出る旨」を通知する書面が郵送される
③ 一定期間内に登記名義人が間違いない旨の申し出をする
④ ③の時に、本人確認として「前住所通知」の確認も行われる
⑤ 登記が実行される

※前住所通知とは
前住所通知は、所有権に関する登記申請をする場合に行われます。登記名義人の住所が変更・更生の登記がされている時、登記記録上の前住所に通知される制度です。登記名義人以外の人が登記申請をおこなう、なりすましを防止するためにある制度。

事前通知制度は、時間がかかるため早期に登記を必要とする場合は使われない制度です。特に不動産売買取引では、決済とのタイミングもあるので注意しましょう。

本人確認情報の提供制度とは

本人確認情報の提供制度は、資格代理人による本人確認証明情報を提供する制度で、資格代理人は司法書士などの専門資格者が代理申請します。

登記所（法務局）に「本人確認証明情報」を提供することによって、事前通知制度を省略することができます。

資格代理人である司法書士が、本人（登記名義人）と面談し、運転免許書や旅券・健康保険証などの本人確認書類の提示を受けて、「本人確認証明情報書面」を作成します。

場合によっては、不動産との関連を確認するために土地購入時の不動産売買契約書や固定資産税納税通知書などが必要になります。

本人確認情報の提供制度は、前住所通知も必要ないため、時間と手間がかかりません。急いで登記をする必要がある場合に使いたい制度です。

しかし、手続きを行う資格代理人である司法書士への報酬費用が発生します。費用相場は約5～10万円です。

公証人による本人確認制度とは

公証人による本人確認制度は、資格代理人（司法書士など）ではなく、公証役場の公証人に本人確認をしてもらう手続きを行う制度です。

費用相場は、約5千円～1万円で、資格代理人（司法書士など）による本人確認情報の提供制度と比較すると10分の1の費用ですみます。

流れは以下のようになります。
① 登記申請の委任状に署名・捺印
② 上記委任状に公証人役場で「本人（登記名義人）が目の前で証明しました」という公証文を公証人につけてもらう
③ 登記申請書に上記委任状を添付する

公証人による本人確認制度では、前住所通知があります。公証役場に行く手間と前住所通知に時間がかかります。

権利書（登録識別情報通知）を取得するタイミングについて

現在、権利書（証）の役目をする登録識別情報通知を取得するには、決まった手続きとタイミングがあります。

移転が完了したときに法務局から発行される

土地を購入した時、移転登記が完了すると登記所（法務局）から「登録識別情報通知」が発行されます。移転登記を依頼した司法書士から郵便書留で送られてきます。

土地代金の決済日（支払日）に支払いの手続きが完了すると、売り主は買い主に登記必要書類を渡します。それを持って司法書士は登記所（法務局）で移転登記の手続きを行います。
登記の事務手続きは、7日程かかります。

登記手続きが完了するまで、土地にかかわる不動産登記は、登記所（法務局）の預かりとなります。預かりの状態となったことを確認するために、登記所（法務局）より登記申請受付書類が発行されます。

後日、登記手続きが完了すると、登記済証と登記識別情報通知が送付されてきます。

土地の権利書の注意点について

土地の権利書（証）は、建物と土地が一緒になっている場合と別々になっている場合があります。建物の権利書（証）があっても、土地も一緒にあるとは限りません。

建物と土地の権利書は別冊になっている場合がある

土地と建物は、別々の不動産です。必ず、登記の内容がどうなっているか確認しておきましょう。

土地と建物が一緒に登記されているよくあるケースは、建売住宅を購入した場合です。不動産契約を結ぶ際に建売住宅として契約していると、土地と建物の登記が一緒になっています。

土地を先に購入し、後から住宅を建てた場合は、土地と建物は別々の登記となっていることがほとんどです。また、建て替えをした場合も登記は別になっています。