土地購入のポイント！土地探しの決め手を解説します

土地購入の際にポイントをおさえておくことがなぜ重要なの？

土地購入の際にはいくつかのポイントを抑えておくことが重要だとされていますが、何故ポイントを抑える必要があるのでしょうか？

土地の販売価格は、どのような土地でも路線価などからある程度相場の目安が決まっており、周辺の土地価格から大きく外れた価格が設定されることはほとんどありません。

もし、ある土地の販売価格が相場より大幅に安く設定されていた場合、その土地には周囲の土地に比べ、何らかの問題があることが予想されます。

これは、問題解決に追加費用がかかることが理由で、問題解決費用を考慮すると相場通りの価格では売れない可能性が高いためです。

土地は購入に多額の費用がかかる高い買い物です。

家を建てる場合は地盤が弱いなどの土地に関する問題があると、家を建てられる状態に改善するまでに多額の費用と時間がかかってしまいます。

購入時にいくつかのポイントを押さえておくことで、購入後のトラブルを未然に防ぐことができ、費用や時間などの余分なコストの発生を抑えることができるでしょう。

土地購入の際にまず考えたいチェックポイントとポイントの優先順位

土地購入の際にはどのようなポイントをチェックすると良いのでしょうか？土地購入の際のチェックポイントは色々ありますが、大きく分けると

• 土地のある地域
• 土地の大きさ
• 利便性
• 価格
• 周辺環境

などがあります。

どの項目も家を建てるための土地選びには重要なポイントと言えますが、土地選びの際にはどれを最も重視するか、優先するかを決めておくことで、物件の絞り込みが行いやすくなるでしょう。

物件によっては全てのポイントが高いレベルでまとまっているものも存在しますが、そのような好条件の物件はすぐに買い手が見つかってしまうため、ほとんど市場には出回りません。

妥協できるポイントと妥協できないポイントをしっかり決めておけば、土地探しの際に迷いにくくなるだけでなく、後悔の少ない土地選びを行うことができます。

土地購入の際に確認すべきポイントその1.立地環境をチェック

土地購入の際には、まず立地環境、周辺状況についてチェックしていきましょう。

土地があるエリアをチェック

最初に土地があるエリアがどのような場所なのかを調べていきます。

交通量や治安、夜間や日中の人通りなどを確かめ、安全かつ快適に暮らせる土地かどうかをチェックしましょう。

また、土地のある場所が新興住宅地か古くからの住宅地かを調べておくのも重要です。

新興住宅地なら、近隣の住宅についても引っ越してきた世帯が多く、子供や両親の年齢層が近いことが予想されます。

古くからの住宅地の場合、既に住民間でコミュニティが形成されている可能性が高いため、引っ越し後に地域のコミュニティへの参加がやや難しい可能性があるでしょう。

交通機関をチェック

通勤で公共交通機関を使うという方は、物件周辺の交通機関ついてもチェックしておきましょう。

通勤の場合、勤務先の最寄り駅までどれだけ時間がかかるのかを考慮する必要がありますが、若い頃は問題なく通勤できる距離だとしても、歳をとると長時間の通勤が辛くなることも考えられます。

乗り換え回数や乗車時間、駅までの距離など、定年まで通勤した場合にどれだけ負担となるかを考慮しましょう。

学校をチェック

育児の予定がある場合や、育児中の場合は周辺の学校についてもチェックしておきます。

小中学生ぐらいのお子様がいらっしゃるなら、安全に通学ができる場所に学校があった方が良いですし、高校生の場合は通学が行いやすいかを考慮しましょう。

また、小中学校のすぐ側に家を建てると、通学は楽になりますが、部活動や通学などの際に子供の声が聞こえてくるため、音が気になる可能性があります。

商業施設をチェック

生活していく中で、食料品や日用品をどうやって入手するかは意外と重要なポイントです。

もし、スーパーなどの商業施設が家から遠かったとすると、買い出しの負担が大きくなってしまいますし、購入した商品を持ち帰るのも体力を使います。

購入予定の土地の近くに商業施設があれば、気軽に買い物ができるため、買い出しの負担を抑えることができるでしょう。

災害マップをチェック

2018年の夏に、中国四国地方で大きな水害が発生したのは記憶に新しい所です。

あれほどの大災害はそう滅多にあることではありませんが、土地を選ぶ際には、水害や土砂崩れの危険があるかどうかもチェックしておきましょう。

各自治体では居住者向けにハザードマップを提供していますので、土地を購入する際には役所で相談し、ハザードマップを確認しておくのもおすすめです。

土地購入の際要となるポイントその2.土地の状態をチェック

周辺環境や交通の便などについて確認したら、次は土地の状態をチェックしましょう。

境界線をチェック

分譲住宅地の場合はしっかりと土地同士の境界線が定められていますが、空き地などの場合、隣家との境界線が曖昧なままになっている場合があります。

このような土地の場合、将来的に土地の境界を巡ってトラブルになる可能性がありますし、土地の境界線をはっきりさせるためには測量調査が必要です。

トラブル防止のために追加調査を行うとなると、コストがそれだけ余分にかかってしまいます。

土地の形状をチェック

販売されている土地は、場所によってさまざまな形状となっています。

宅地向けに造成された土地ならば家が建てやすい形状に作られていることが多いのですが、農地を宅地転用して売り出している場合や、何らかの事業地を売りに出した場合などには、土地形状が複雑な場合もあるのです。

このような複雑な形状の土地を購入すると、建ぺい率ぎりぎりまで家を大きくすることができないなどの問題が起こる可能性があります。

建ぺい率と容積率をチェック

土地には条例で土地に対しどれだけの大きさの建物を作ることができるかが定められており、これを建ぺい率、容積率と言います。

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合です。

この2つの組み合わせによって建物の形状や大きさが変わってきますので、土地選びの際には土地の建ぺい率と容積率を確認しておきましょう。

土地に接する道路をチェック

建築基準法では、建物を建てる際には敷地が建築基準法で定められている道路に2m以上接している必要があります。

また、接している道路は4m以上の幅がなければなりません。これをセットバックと呼びます。

例えば、向かいが宅地で接している道路の幅が4m以下だった場合には、お互いの住宅が道路の中心線から2mずつ距離を取る必要があります。

前の土地が何であったかチェック

土地を購入する際には、土地が以前にどのような状態だったかを確認しておきましょう。

池や河川を埋め立てて造成した土地の場合は地盤が弱いことが考えられますし、山を造成した土地の場合、地盤の状態によっては地滑りの危険も考慮しなければなりません。

土地購入の際忘れてはならないポイントその3.付帯工事の有無をチェック

付帯工事とは、水道などの配管の引き込みや、地盤改良工事、整地工事といった建物の建築以外に必要な工事のことで、土地を購入する際には付帯工事の必要があるかどうかを確認しておく必要があります。

地盤改良工事が必要かチェック

地盤が弱い土地の場合、地震や大雨などで地盤沈下が起こる可能性が高いため、地盤改良工事を行う必要があります。

地盤改良工事は付帯工事の中でも特に高額の費用がかかる工事ですので、土地を購入する際には地盤改良が必要かどうか確認しておくようにしましょう。

電気やガスや水道の引き込み工事が必要かどうかチェック

電気やガス、水道などは電柱や地中にある本管から敷地まで引き込み工事を行わなければなりません。

工事費用は本管から敷地までの距離によって変わり、都市ガスの場合は1mあたり約1万円が工事費用の相場です。

もし、水道やガスなどの本管が敷地から遠い場合、引き込み工事に多額の費用がかかってしまいますので、土地を選ぶ際には水道などの本管がどこに通っているか、敷地までどれだけ距離があるのかを確認しておきましょう。

以上のような確認事項の資料は、ほとんど各自治体の「建設課」「消防」「法務局」で確認できます。宅建業者に依頼すると簡単ですが、各役所には相談窓口がありますので自分でやってみるのも良い勉強になるでしょう。

土地購入で注意するポイントは？

土地購入する際には、様々な視点でその土地を見ることが大切です。特に重要なポイントをいくつか紹介していきますので、土地購入を検討するときの参考にして下さい。

まず、その土地を住宅建設目的とする場合には「住宅を建てることができる土地であるか」チェックする必要があります。都市計画法によっては、建築することが出来ない土地や建築に制限がある土地がありますので、注意が必要です。

次に「土地の地盤が強い土地であるか」ということです。地盤が弱い土地だと、住宅を建築する際に地盤の補強費用が膨大になる可能性もあります。また、建築後に地盤沈下や液状化を起こしてトラブルになるリスクもありますので、地盤の特徴も理解することが大切です。

よくあるトラブルの一つに、境界線をめぐるトラブルがあります。ですので「隣地境界が明確に定められているか」ということも注意しておきましょう。購入してからトラブルになると、建築が計画通りに進まないなど、二次トラブルに発展する場合もあります。

隣地境界付近で気をつけたいのは、擁壁や石垣、隣地からの雨水や雪の流入など気をつけてチェックしないと、これらも後々トラブルの種になる要素です。

最後に「周りの環境や自治体の各種制度を調べておく」ことも重要になります。近くに買い物施設や医療機関などが充実しているかどうか、ということも生活する上で重要になります。

また、児童手当や医療費補助制度なども自治体によって違いがあります。より快適な生活をする上で、きちんと調べておくことをお勧めします。