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2021年05月27日更新

土地購入!失敗しない選び方

良い土地に出会って購入するには、土地探しを始める前の準備と情報収集が大切です。土地探しの方法や不動産業者のメリット・デメリット、土地選びの注意点などを事前におさえ、自分たちにあった良い土地を購入して、満足のいく家を建てましょう。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

先ずは土地探し!どんな方法で購入する?

土地 購入 選び方

土地の購入は、土地探しからはじまります。土地を探す方法は、不動産会社に探してもらうだけではなく自分でもできる方法があります。方法を見てみましょう。

インターネットで一括して情報収集

まずは、インターネットで情報収集をしましょう。不動産会社のホームページの掲載されている土地情報を見たり、「大田区馬込 土地」や「横浜市金沢区 土地」などキーワードを使って検索する方法もあります。

希望の土地や近い土地が売りに出ていたら、その土地の情報を見てみましょう。土地には、それぞれ履歴や性質、法規制があります。価格の設定もさまざまです。

住みたい地域やその周辺の土地は、いくらぐらいの価格なのか、どのぐらいの広さの土地が売り出されているのか、土地はどのように売りに出されているのかなど、土地情報の見方も確認しておきましょう。

インターネットは、いつでも気楽に土地情報を見ることができます。しかし、なかなか売れない土地情報を何度も見ることになるケースもあります。

人気のある土地や条件の良い土地は、広告やインターネットに掲載しなくても直ぐに買い手が見つかります。そのため、インターネットなどの情報サイトには同じ土地が長い期間掲載されている可能性があるのです。

新聞広告やタウン不動産情報誌などで土地を探す

新聞や新聞広告・タウン不動産情報誌で土地を探す方法があります。これらの広告や情報誌は、毎週又は毎月、不動産会社が土地や建物の売り情報を掲載しています。

定期的に新しい情報が掲載されますし、売り出し価格が下がって掲載されることもあり、新しい情報を見つけるには良い方法です。

不動産屋で探す

売り土地の情報を持っているのは、なんといっても不動産屋です。土地探しを不動産屋に頼むと、インターネットや情報誌に掲載されていない多くの情報が得られるという利点があります。

不動産屋としても、売る土地を探しながら土地を購入したい人も探しています。売る土地があっても買い手がいなければ売れません。そのため、購入意思がある人がいれば、その人が欲しい土地条件に合う土地を探してくれます。

地域密着型の不動産屋は、その地域の土地の状況や相続などにも精通しています。そのため、売りに出されていない土地を紹介してくれることもあります。

家を建てるための土地探しを不動産屋に依頼する場合、1つ注意点があります。

不動産屋は土地売買の仲介業者ですから、建築には詳しくありません。地盤の強さや建築法規など家を建てるために重要なことまでは情報を持っていないケースがあります。

不動産屋で希望の土地を紹介してもらったら、並行して設計士などの建築専門家に相談しながら土地の購入を検討すると良いでしょう。

住宅を依頼する工務店や住宅メーカーに探してもらう

住宅を建築する工務店や住宅メーカーの中には、不動産業務(土地や建物の売買仲介業)をいっしょに行っている会社も多くあります。また、提携している不動産会社がある工務店・住宅メーカーもあります。

土地探しからはじめる住宅建築は、土地・住宅・諸経費という費用が総額で必要です。土地を購入してから建築する会社を決めると、土地に費用がかかり、住宅の費用が足りなくなるケースが起こります。

土地探しと住宅建築を一緒に工務店や住宅メーカーに依頼した場合、土地と住宅の予算をトータルで考えることができ、希望の金額で土地を見つけられる場合があります。

また、住宅を建てるための予算が別途かかるケース(地盤補強費用や役所への手続き申請料・ライフラインの敷設など)が事前にわかるというメリットもあります。

空き地から

希望の地域に土地がなかなか見つからない場合、空き地を探す方法があります。希望の地域に空き地があった場合、不動産会社や建築会社に土地の情報(地目や建築法規、都市計画など)や所有者を調査してもらいます。

場合によっては、その土地の所有者が土地を売ってくれるケースがあります。この場合、希望の土地を購入できるというメリットがありますが、購入価格は高くなる傾向があるというデメリットもあります。

土地の選び方・・・自分だけでは不安な時は!

土地を探す方法として、前述にあるように「業者に依頼する」方法があります。土地を探してくれる業者や土地を購入する業者のメリット・デメリットを知って、どんな業者を選んだら良いか理解しておきましょう。

不動産屋に依頼する場合のメリット、デメリット

不動産屋に土地探しを依頼するメリットは、まず「宅地建物取引士」という資格を有しているため、不動産に関する知識があり、安心して取引ができることにあります。

また、不動産屋にはインターネットや不動産広告に掲載される前の土地情報があります。買い手がつきやすい土地はインターネットや広告に掲載される前に買い手がついてしまうことが業界ではよくあることです。

良い土地情報をもっているのが不動産屋の大きなメリットです。

しかし、不動産屋に依頼する場合にはデメリットもあります。不動産屋は土地や建物の不動産を売買するのが、主な仕事です。建築の知識はあっても詳細までわからない不動産屋もいます。

また、土地の売買に精通していても、そのあとの住宅建築の費用までトータルで考えて土地探しをしてくれる不動産屋は多くありません。土地購入費、住宅建築費などの予算内での費用配分が検討しづらいため、土地の価格交渉がむずかしい場合があります。

どんな不動産屋に依頼したら良いか

同じ不動産屋でも得意な分野・不得意な分野があります。賃貸物件専門の不動産会社、土地の買付が得意、建売住宅・中古マンションの売買が得意などさまざまです。

土地探しは、土地の売買が得意な不動産屋に依頼するのが良いでしょう。会社のホームページや広告で売り主の物件があったら、売買が得意な不動産屋です。

仲介でも住宅用地を主に扱っている不動産屋だったら、住宅の知識もあると考えて良いでしょう。

大きな不動産会社以外に、地元で長くその土地で営業している不動産屋も土地探しに向いています。その土地の事情を良く知り、土地の相続や地主の情報に詳しい不動産屋の場合があります。

地元に密着していて事情に詳しい不動産屋は、なかなか手に入らない土地を売地として紹介してくれることがあります。

住宅用の土地探しをお願いする不動産屋は、土地の売買が得意、住宅建築の知識がある、地域の情報に詳しいという点を踏まえて探すのがよいでしょう。

工務店やメーカーに依頼した場合のメリット、デメリット

工務店やメーカーに土地探しを依頼した場合のメリットは、土地と建物のことを一緒に考えてくれることにあります。探した土地に希望の住宅が建てられるかどうか、法規や間取りプラン、予算などを検討しなければなりません。

不動産屋に依頼した場合は、別の業者に住宅の間取りや予算のことを相談しなければなりませんが、工務店やメーカーに依頼した場合は、土地探しと一緒に検討してくれるので、土地探しと住宅建築の検討が効率よくできます。

デメリットは、工務店やメーカーが自社で持っている土地や提携不動産屋がある場合、それらの土地を中心に紹介されるケースがあることです。

他にも良い土地があるかもしれません。他の不動産屋の情報も見ておいて、紹介してもらえるか相談してみると良いでしょう。

インターネットや不動産広告などで土地を見つけた場合は、工務店やメーカーに相談すると、住宅の建築も一緒に検討してもらえます。

工務店やメーカーに土地探しを依頼する場合は、自分でもインターネットや不動産広告などで探して相談すると、たくさんの土地から最適な物件を選ぶことができます。


分譲地?街の中の売り土地?どちらを購入するか

住宅を建てる土地は、大きくわけて2種類あります。以前から住宅が建っている街の中(住宅地)の土地か、これから土地を開発する又は開発され販売されている分譲地です。

それぞれの土地のメリットとデメリットを見てみましょう。

土地を開発して販売する分譲地のメリット、デメリット

土地を住宅地として開発する分譲地は、5区画ぐらいの小さな分譲地や100区画を超える大型分譲地など規模が様々です。

分譲地のメリットは、主に環境とインフラにあります。

環境としてはは、同じ時期に住宅が新築されるためきれいな街並みが作られますし、分譲地は同じ世代が購入する傾向が高いので新しいコミュニティを作りやすくなります。

インフラは、上下水道や排水処理施設(側溝や集中浄化槽)、電気、ガスが整備されていることと、敷地境界が明確でトラブルがないこと、道路が整備されていることがメリットです。

大きな分譲地では、建築協定を定めているケースもあります。建築協定とは隣地との距離や外観などの決まりのことで、きれいな街並みや良好な住環境を保つために定めています。そのため、多くの分譲地ではきれいな街並みに暮らすことができます。

いっぽう分譲地のデメリットは、住宅地として開発するための費用がかかるため、土地価格が高めで安定していないことと、土地価格の交渉がほとんどできないことです。

また、住宅を建てる建築会社が決まっている建築条件付きの土地が多いというデメリットもあります。

街の中、既存住宅地のメリット、デメリット

街の中、既存住宅地のメリットは、周辺環境がわかりやすい(スーパーや病院など)こと、土地の値段交渉がしやすいところにあります。

デメリットは、街並みが古い、できあがっているコミュニティに入っていくハードルの高さ、住宅の解体や地中埋設物の撤去など別途費用がかかるケースがあるなどです。

分譲地と街の中、住宅地のどちらが良いかは、その土地それぞれの条件や価格によります。また、住む人の年齢や暮らし方も大きく影響します。土地を探す時には、それぞれの土地を実際見て、よく検討しましょう。

土地の選び方、購入前にチェックすべきこと

土地 購入 選び方

土地探しは「縁」と言われることがあります。それぐらい、希望する土地を希望する金額で探して、購入するのはむずかしいということです。

やっと見つかった土地に他にも希望者がいると言われたりすると、焦って契約してしまいがちですが、購入前には必ずいろいろチェックしておきましょう。

土地の選び方:生活環境のチェック

生活環境は、通勤や通学の交通機関アクセスの確認をします。バス停の場所やバスの本数・始発や最終時刻の確認もしておくと良いでしょう。

バス停があれば大丈夫と思っていても、毎日の通勤、帰宅時刻にバスがない場合、送迎または自転車・自動車通勤となるケースがあります。通勤、通学のシミュレーションをしておきましょう。

通学路は、通学時間に危険な場所(交通量や暗い場所)がないかどうかも見ておきましょう。地図上で見ると学校が近かったけど、通学するには遠回りしないといけない、交通量の少ない道があまりないなど地図上ではわからない点があります。

通学路は、通学時間帯に歩いて確認すると良いでしょう。

また、就学前の場合は保育園の待機児童、認可外保育園の状況も確認しておきましょう。住宅を購入したけれど、保育園が遠くなったり、待機児童になって共働きが難しくなるケースもあります。共働きの場合は、働き方が変わらないことも確かめておきましょう。

それと、スーパーやドラックストア、病院などは遠くないかなども確認しておきましょう。毎日の買い物や緊急時の病院の場所は、とても重要です。

土地の選び方:住宅は建てられるのか?

住宅を建てるには、住宅を建てられる土地を購入しないとなりません。法的に問題なく、住宅を建てられるか、確認しなければなりません。

主な法律としては、建築基準法や都市計画法、市などの条例、農地法などがあります。専門的なことになりますので、不動産会社や建築士に相談して問題がないか確認をしておきましょう。

土地の選び方:土地や付属物に問題はない?

土地を購入後にトラブルにならないために、土地や土地周辺に問題がないか、確認しておくべきことがあります。

まず、土地の境界線と境界の種類・道路の幅員(幅)を確認しましょう。土地の境界は主に3種類あります。隣地境界線・道路境界線・官民境界線です。住宅を設計する、建築する際には必ず境界を確認します。

土地には境界を示す杭があり、問題がなければ良いのですが、境界杭がない、境界が不明瞭な場合は、関係者(隣地住人や市職員など)の立会いのもと、境界を確認することになります。

古い住宅地の場合は、官民境界や道路境界がはっきりしていない場合があります。こちらも購入前に現地で確認しておきましょう。自分の土地だと思っていた場所が道路だったり、官地だったりすることが稀にあります。

細かいことですが、敷地内や駐車場の前の道路に、電柱と道路標識・照明灯がないか見ておきしょう。道路標識や電柱・照明灯は簡単に移動できません。住宅を建てるにあたり、支障がないか、移動できるか確認しておきましょう。

また、地域のゴミ集積場の位置を確認しておきましょう。購入しようとする土地の前にゴミ集積場がある場合、ゴミ出しは便利ですが、夏のゴミの匂いが風向きで家に入ってこないかなどもチェックしておきたいポイントです。

夏に南風が吹く地域で、家の南側にゴミ置き場があると、窓が開けられなくなる場合があります。

土地の選び方:防災のこと

最近、豪雨や地震などの自然災害による広域被害が見られます。県や市では、自然災害のハザードマップや災害危険区域の指定が検討され、進んでいます。土地の性質(土砂災害や水害)や防災(避難場所や経路)のことも確認しておきましょう。

土地の選び方:土地の価格と諸費用を確認

土地を購入する時には、土地価格だけでなく、土地を購入する時に必ずかかる諸経費も一緒確認しておきましょう。土地を購入する時に必ずかかる諸経費の主なものは、不動産仲介手数料、移転登記登録免許税と費用です。

土地の価格が高額になるほど、諸費用も高くなります。1,500万円の土地を購入した場合、不動産仲介手数料は約50万円、所有権移転登記登録免許税と費用は約20万円かかります。

その他、ケースによっては不動産取得税、抵当権設定費用、土地測量費用、地盤調査費用、地盤改良費用が掛かる場合もあります。諸費用を全て確認して、住宅を建てる資金計画と共に検討しておきましょう。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

正確な建て替え金額を知るためには、建て替え前に「見積もり査定」を受ける必要があります。

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一生のうちに建て替えをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

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