土地の購入で迷ったら？失敗しない土地の選び方

土地購入の第一歩は条件整理

初めての土地購入で後悔しないためには、まず土地購入の条件を整理することが大切です。今後家を建てて暮らしていく予定がある場合は、将来どのような生活を送るのかをイメージしながら探していかなければなりません。
では、どのような条件に気をつけながら土地を探していけばいいのいか具体的に見ていきましょう。

探している土地に求める条件は？

土地を探すときに「何となくこのエリアがいい」など漠然とした考えを持っていませんか？
まずは、土地探しにおいて漠然とした考えを明確化しリストアップしましょう。希望するエリアの条件は以下のことがあります。

探している土地の広さ

• 駐車スペースがとれるか
• 庭が作れるか
• 希望する建物が建てられるか

探しているエリア

• 市区町村
• 子供が通う学校の学区か
• 最寄りに駅があるか
• 最寄りの駅やバス停からの距離
• 病院や買い物など生活環境が整っているか
• 商業地か住宅地なのか

探している土地の環境と形状

• 閑静な住宅街か道路や線路の近くか
• 道路付けの土地か
• 変形地か整形地か
• 奥行きや間口

上記の条件は土地探しする上で考えるべきこととなります。

大まかにエリアだけ条件に挙げたとしても良い土地を探しづらくなるため、できるだけ上記の条件などに照らし合わせて方向性を決めていくことが、後悔しない土地購入の近道となるでしょう。

譲れる条件と譲れない条件とは？

探している条件の詳細が判明し、条件に合わせて土地探しをしていくことになります。しかしここで大切なのが、「譲れる条件」と「譲れない条件」を明確にして優先順位をつけることです。

なぜなら全ての条件をクリアする土地はなかなか見つからない可能性が高く、期限内に良い土地を探すことができなくなるからです。

全てクリアできる土地が見つかれば良いのですが、そうでない場合はある程度優先順位を整理することで良い土地を見つけられる可能性が高くなるでしょう。

100点満点の土地は無理でも70点くらいであれば合格という気持ちで土地を探すと、良い土地が見つかりやすくなります。

買って良い土地の条件とは？

土地を購入する際の「買って良い土地の条件」とはどのような土地なのでしょうか。具体的な条件をご紹介します。

地盤が丈夫な土地

地震が多発する日本では地盤が丈夫な土地が必須条件となります。地盤が丈夫でないと、地震などの外部の力によって液状化現象が発生したり地盤沈下によって住宅が傾いたりする恐れがあります。

また、地盤の弱い土地に建物を建てる場合、地盤の補強工事が必要となり高額な費用がかかる可能性があります。

そのため、希望する土地の周辺で過去に液状化現象や地盤沈下が発生していた場合、土地の購入には慎重になったほうがよいでしょう。

災害に強い土地

地震の他にも、台風や大雨など自然災害の発生頻度が高くなっているため、災害に強い土地かどうかは購入時に満たしたい条件となります。

例えば、ゲリラ豪雨や大雨で冠水被害があったり河川の近くにある土地の場合、ゲリラ豪雨や大雨の被害を受ける可能性が高いため避けたほうがいいでしょう。

住宅街であっても水害などの被害が及ぶ可能性があるため、自治体が発表しているハザードマップを確認し、被害が及ばない土地を選びます。

また、希望する土地が山や林などの斜面が近所にある場合、土砂崩れなどの可能性はないのか自治体などに確認しておきましょう。

境界線がはっきりしている土地

土地の境界線でトラブルが発生することは少なくありません。そのため、土地の境界線がはっきりしている土地を選びましょう。

通常「境界標」が打ち込まれていますが、中には境界線がはっきりしていないケースがあり、後に隣人とのトラブルに発展することもあります。

気に入っている土地で境界線が曖昧な場合は、隣人の立ち会いのもとで境界線を明確にしておきましょう。

住環境が充実している土地

今後その土地に居住する上で、やはり住環境が充実していることは重要です。特に病院や学校、買い物できる場所が近くにあるのかなどは生活のしやすさに直結します。また、子育て世帯の場合は公園などの存在も確認しておきたいところです。

家族が生活するにあたり必要な施設が近くにある土地は、買うのに適した土地と言えるでしょう。また、必要な施設を利用する際は高齢者や子連れでも容易に行けるように、できるだけ短距離で行ける土地が望ましいでしょう。

その他に、土地の前に大きな建物がなくこれからも建設予定がない日当たりの良い土地も、住むにあたって好条件の土地となります。

買ってはいけない土地とは？

購入すべき土地があれば、中には購入すべきでない土地もあります。では買ってはいけない土地とはどのような土地なのかご紹介します。

道路に接していない土地

住宅の土地は、建築基準法により敷地のどこか一面を4メートル幅の道路に接する必要があります。道路に接していない土地の場合、2メートルの道路を土地から用意しなければなりません。

道路を作るために2メートルの土地を確保するため、土地が狭くなってしまい思い通りの建物が建築できない可能性があります。そのため、道路に接していない土地はあまりおすすめできません。

目の前の道路に横断歩道や消火栓がある土地

消火栓や横断歩道が近くにある場合、敷地内であっても車庫が造れない可能性があります。駐車スペースとして確保する場所が使えないとなると、建物の間取りが制約されてしまい思い通りにできない場合があります。

そのため、希望する土地に横断歩道や消火栓がないか確認し、ある場合は制限がないか自治体に問い合わせてみると良いでしょう。

形がいびつな土地

形がいびつな土地の場合、通常の土地の価格よりも低めで売られていることがあります。土地の価格が安いからと言って形がいびつな土地を選ぶと、土地を売るときになかなか買い手がつかない可能性があります。

「一生この土地で暮らす」という場合は別ですが、将来少しでも土地を売る可能性があるのならば、極端な形・道路との高低差・狭小地などのいびつな土地はおすすめできません。

周囲よりも低い位置にある土地

近年大雨が頻発していてそれに伴う災害も増えています。そのため、土地が周囲よりも低いと雨が流れ込み、床下・床上浸水を起こす可能性があります。

また雨だけではなく湿気もたまりやすくなるため、シロアリやカビの被害も受けやすくなるでしょう。

交通アクセスが不便な土地

駅やバス停から徒歩1時間以上など交通アクセスが不便な土地は、今後高齢になった場合外出しづらくなる恐れがあります。

今は車があるからと不自由は感じなくても、将来車を運転できなくなったときには徒歩か他の交通機関を使わなければなりません。老後安心して暮らすためには交通アクセスの便利な場所が好ましいと言えます。

抵当権が入っている土地

売主が抵当権を抹消していない場合、土地代金を支払った後も売主が抵当権を消さないというトラブルが少なくありません。

抵当権が入っている土地を販売すること自体には問題はありませんが、売主が抵当権を抹消することは大前提となります。

そのため、トラブルを避けるには抵当権が入っている土地は候補から外すか、信頼できる仲介業者に仲介を依頼するのがいいでしょう。

土地の見学で押さえておくポイントとは？

土地を見学するときに押さえておくべきポイントにはどのようなことがあるのでしょうか。詳細を見ていきましょう。

用途用地の分類や自治体の補助制度などの確認を確認する

土地には用途用地の分類があり、それぞれ異なる土地の使い方が定められています。用途用地の分類は以下の通りです。

• 準工業地域

住宅だけではなく工場の建設もできる地域。住宅と工場が共存するエリアとなります。

• 第1種低層住居専用地域

基本的に住宅以外の建物が制限されているため、住宅が密集するエリアとなります。

上記のように土地のエリアによって用途用地が異なるため、「住宅街を選んだつもりなのに隣に工場が建設された」とならないために土地を購入する前に必ず用途用地を確認するようにしましょう。

また、土地がある自治体ではどのような補助制度があるのかをチェックするのもポイントです。自治体によって助成制度や子育て制度が異なるため、自治体の制度をあらかじめ確認し判断材料にしましょう。

同様に、各自治体には必ず「都市計画図」があり将来の地域開発の展望が予測でき、参考になります。役所で購入できますがインターネットでも閲覧できます。

図面の方位と現地の方位が合致しているか

住宅を建築する上で日当たりは重要です。そのため、図面と現地の方位がきちんと合致しているかどうかを見学時に確認しましょう。

図面と現地の方位がずれていると、住宅を建築した後に日照時間が短いなどのトラブルが発生する可能性があります。

周囲の住環境

次に周囲の住環境を確かめます。例えば子育てする際に危険な箇所はないかどうかや近隣住民の様子などがあります。近隣住民のマナーはゴミの集積場を見て判断できることがあります。

もしゴミ集積場がぐちゃぐちゃで分別されていなかった場合は、マナーを守れない人が近所にいると想像できるでしょう。また、近隣のお店に騒音はないかなどちょっとしたことでも気になることがあれば覚えておきます。

一度引っ越ししてしまうと今後ずっと付き合わなければならないため、近隣の様子は見学時によく観察しておきましょう。

交通アクセスを確かめてみる

最後に交通アクセスを確かめてみましょう。事前に知らされたアクセス情報が正確かどうか実際に歩いて確かめてみましょう。例えばスーパーや駅までの距離などは、日常で頻繁に利用するため確認しておいた方がいいでしょう。

土地購入で最終決定権は誰にあるのか

土地を購入するということは家族の生活拠点がその土地に移行することになります。そのため、できるだけ家族の意見を反映させなければなりません。

しかし、いい土地を購入するためには「タイミング」があり、その「タイミング」を逃すと土地探しが振り出しに戻ってしまいます。

例えば、いい土地が見つかったのに家族の意見がまとまらず他の人が購入してしまったケースや、両親の意見を聞いて購入したら自分たちにとっては生活しづらい土地だったケースなどがあります。

もちろん家族の意見を考慮するのは大切ですが、ある程度条件をクリアした土地が見つかったら最終的に判断を下す人を２人程度に絞っておくといいでしょう。