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2019年03月26日更新

土地購入の注意点!土地のチェックポイントをご紹介

住宅を建てるために、条件の良い理想の土地を購入したい。そんな方のために、土地購入前の土地探しの際、特に確認が必要な事項である用途地域、接道義務、建ぺい率や容積率、土地の形状や地盤の状況、境界杭の有無など、土地のチェックポイントを解説します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

土地購入の第一歩『エリア選び』

土地 購入 注意

土地を購入する際は、まず購入する目的や希望、予算を明確にします。子育て世帯が家を建てて住むのであれば、通勤や子供たちの通学の利便性や安全性が重要になります。

日常生活に公共交通機関を利用する際は、最寄り駅までの距離やラッシュ時の混雑状況も気になります。車を利用するための道路状況や利用しやすさも確認しておきたいものです。

病気やケガでお世話になる医療機関、食料品や日用品を購入する商業施設、小さい子供も安心して遊べる公園があるかなど、生活上の安心も大切です。

また、将来的な転勤や進学など、長期的な家族の将来をイメージして、その土地の将来性や発展性も大いに気になるところです。

土地購入の第一歩は、エリア選びです。各エリアの特徴を考慮し、家族構成や住居の機能、目的に合わせて選ぶことが大切です。実際に足を運び、街並みや交通状況、街行く人などを確かめれば、雰囲気も実感できるでしょう。

土地購入前に気をつけるチェックポイント

用途地域について

計画的な街づくりを行うため、都市計画法では様々な都市計画を定め、建物の建築制限などを行っています。その一環として都市計画区域などが設定され、整然とした街づくりや乱開発の防止に役立っています。

都市計画区域は、積極的に街づくりを進める市街化区域と、農業用地などとして市街化を抑制する市街化調整区域に区分されます。

さらに、市街化区域には、店舗や住宅、学校、カラオケボックスなど建物の用途についての地域区分を定めることとされています。

具体的な建物の制限などについては、建築基準法により規定されています。この規定には、総則のほか、全国一律に適用される単体規定と、原則として都市計画区域や準都市計画区域内に限って適用される集団規定があります。

土地選びの際には、都市計画区域や準都市計画区域か、また、市街化地域の場合はどの用途地域に属するかなどをチェックしておきましょう。街並みの様子や建物の建築制限の状況などを知ることができます。将来的な周辺環境の変化もある程度予測できるでしょう。

建築法規は複雑で奥が深く改正も多いので一般人には分かりにくいものですが、住宅に関する部分は用語の意味など一通りの知識は持っていたほうが良いでしょう。

用途地域の種類

用途地域には、住居系で7種類、商業系で2種類、工業系で3種類、合計12種類の用途区分があります。この区分によって、閑静な住宅地や活気のある商業地域、生産性の高い工業地帯など、個性的な街並みが実現されます。

住居系は、第一種と第二種低層住居専用地域、第一種と第二種中高層住居専用地域、第一種と第二種住居地域、準住居地域の7区分で、建物の容積率や建ぺい率、高さ、外壁の後退距離、敷地面積の最低限度などが規制されます。

神社などの宗教施設や保育所、診療所などは、すべての用途地域に建てることができます。住宅やアパート、一定面積以下の店舗兼用住宅などは、工業専用地域以外であれば、すべての用途地域で建築することができます。

土地に接している道路の種類

原則として、道路とは、道路法による道路など幅4m以上の道を指します。幅が4m未満でも、知事や建築主事のいる市町村の指定により道路とみなされる「2項道路」の場合、建築基準法上で道路として扱われます。

幅が4m未満の2項道路の境界線は、原則として道路の中心線から水平に2mの位置とされます。道路の一部となる境界線までの土地は、将来的に幅4mの道路として利用されることになります。

このため、家を建て替える場合、敷地としては使えず、道路から後退させて再築することになります。これをセットバックと呼びます。有効な敷地面積が大きく変わる場合もあることに注意が必要です。

接道義務

建物の敷地は、万一火事が発生した場合に消防車の消火活動を可能とするため、建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。ただし、敷地の周囲に広い空地があり、許可を受けている場合は免除されます。

セットバックが必要な土地である場合、道路の中心から2mは道路として使用され、敷地としては利用できない部分があるため、セットバックした状態で道路に2m以上接するかを確認しておくことも大切です。

建物の建ぺい率・容積率

建ぺい率とは、敷地に適度な空地を確保することにより、日照や風通しを確保して、火災の延焼を防止することを目的として規制される、敷地面積に対する建築面積の比率を指します。

通常、建築面積は、1階部分の面積として考えることができます。例えば、建ぺい率50%の場合、敷地面積の半分までは建物を建てることが可能です。なお、角地の場合、割増の特例が指定されている土地もあります。

住居系の用途地域の場合、低層や中高層住居専用地域では30%から最大でも60%以下など、通常、他の用途地域に比べ低めに、それぞれの都市計画において設定されます。

また、容積率とは、道路や下水道などの公共施設の設備に見合った建物の大きさを指定し、都市の過密化を防ぐことを目的として規制される、敷地面積に対する建物の延べ面積の比率を指します。

住居系の用途地域の場合、低層住居専用地域では50%から最大でも200%以下など、通常、それぞれの都市計画において他の用途地域に比べ低めに指定され、「指定容積率」と呼ばれます。

それぞれの建物の具体的な容積率は、指定容積率のほか、敷地が接する前面道路の幅が12m未満の場合は「道幅容積率」によっても規制を受けます。

道幅容積率は、住居系の用途地域であれば、道路幅に10分の4を乗じた数値として求められ、指定容積率と道路容積率を比較して、より低い容積率が適用されます。

例えば、指定容積率が200%であっても、道路幅が4.5mの場合は、4.5mに10分の4を乗じた180%が適用されることになります。

土地を探す際には、1階の面積の基準ともいえる建ぺい率や、階数の基準ともいえる容積率をチェックして、希望する家を建てることが可能かを確認することが大切です。

土地の形状

土地の価格は、街並みの景観や環境、地域のグレードのほか、敷地が接する道路の種類や幅、接する方角などによって評価が大きく変化します。

さらに、土地の価格はこれら以外に、土地の形状によって大きく変化します。土地の形状には、大別して、正方形や長方形の「整形地」、一部が変形している「変形地」、道路から奥まった場所にある「旗竿地」があります。

土地の形状によって土地の利用しやすさや価値が異なり、一般的に、整形地、変形地、旗竿地の順に価格が低く、同じ区画内であれば東南角地の整形地が最高額で評価されます。

地盤状況

住宅用地としての安全性の観点から、地盤の状況は重要なポイントです。傾斜が急な土地では崩壊、造成地の盛土をした部分と切土をした部分にまたがる土地では不同沈下が発生する懸念もあります。

また、地滑り地や断層周辺、軟弱な地盤を持つ後背低地、干拓地などでは、崩壊や地滑り、地盤沈下などの危険性もはらんでいます。地盤の状況について、地盤調査や地盤改良工事の状況を確認することが重要です。


そのほかの確認事項

土地 購入 注意

境界杭の有無

土地の所有権があれば、法令の範囲内で、土地を自由に使用することや土地を利用した収益を行うことができます。このような自由な権利をもつことから、隣り合う土地とのトラブルに発展するケースも稀ではありません。

土地の境界は、境界標と呼ばれる境界杭を設置して明らかにすることができます。この境界杭があることで、正確な敷地の境界や面積を確定させることが可能となります。

境界杭が設置されていない場合、隣地との境界トラブルの危険性や敷地面積の不確定要素も含んでいるため、境界杭の有無は重要な確認事項です。購入前に売主に設置や測量を請求することも可能です。

インフラ整備の充実度

土地選びの重要なチェックポイントとして、インフラ整備の充実度が挙げられます。特に、ライフラインの電気、水道、ガスが重要です。以前、家が建っていた土地であれば、整っていることが一般的です。

宅地建物取引業者による媒介の場合、通常、それぞれについて業者が確認していますので、説明を受けることができます。新規に整備が必要な場合は、引き込み工事に多額の費用が発生する懸念があります。

地目

地目は、土地の利用目的などによって、宅地、田、畑、山林、雑種地などに分類されます。現在建物が建っている、または、将来建物を建てる目的で取引される土地は、全国どこでも宅地です。

宅地見込みなどと表記されている場合、宅地への地目変更が確実であることを確認します。田や畑を購入して住宅を建てようとする場合、農地法に基づく許可が必要となりますが、許可が得られないケースも考えられます。

まとめ

気に入った土地を探してマイホームを建てる際は、購入する目的やライフスタイル、予算を明確にした上でエリアを決め、候補地を絞ります。この際、住宅を建てる上での法規制や土地の安全性などを確認することが重要です。

消費者保護とトラブルの未然防止を目的とする宅地建物取引業法に基づいて、プロとしての調査や説明義務を負う宅地建物取引士から、十分な説明を受けましょう。本記事が、新居での快適な生活を送る一助となれば幸いです。

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