土地購入から入居までの期間はどれくらい？流れにそって解説していきます

なぜ土地購入から入居までの期間を知っていた方がいいの？

土地を購入して家を建てる場合、予め立てた計画に沿って進めることがとても重要です。できればタイムスケジュール表を作成して、手元に置いておくといいでしょう。

予定表を作成することで、次の段取りを把握することができ、日程のロスを生み出すことなく合理的に進められるようになります。

それでは、なぜ日程のロスを生じさせない方がいいのでしょうか。それは、つなぎ融資に深く関わってくるからです。

ここでは購入土地への注文住宅を前提とします。分譲建売の場合はもっと早くなります。

つなぎ融資

家を購入する際に多くの人が利用するのは、一般的によく知られている住宅ローンです。

ところが住宅ローンは、完成した家を担保に融資されるものであるため、土地を購入する段階や住宅の建築中には融資をしてもらえないのです。

とはいえ土地の購入費用や住宅の工事費としてはまとまった資金が必要です。そこで住宅ローンの融資が決まるまでの間に融資をしてもらえる、つなぎ融資を利用することになるのです。

つなぎ融資は住宅ローンよりも高い金利が設定されており、日割り計算で利息が算出されます。つまり、つなぎ融資から住宅ローンまでの期間を少しでも短く収めた方が、利息の支払いを節約できるのです。

家賃の支払いも計画的に行う

入居までの期間を知る利点は、つなぎ融資の金利の問題だけではありません。土地を購入する人の多くは、住宅が完成するまでの間、賃貸住宅に入居しています。

住宅の完成までの期間というのは、その間に支払う家賃や生活費に深く関わってきます。完成までの日程を把握することは、土地購入の資金繰りを含めた生活設計を組み立てるうえでもとても重要なのです。

自己所有物件の売却にも関わってくる

また、現在入居している住宅が自己所有である場合には、売却のタイミングを計る意味でも、住宅完成までの期間を把握しておくことがとても重要になります。

購入する土地探しにかかる期間はどれくらい？

土地探しを始めて、購入する土地を決定するまでにどれくらいの期間を要するのでしょうか。土地を購入する流れに沿ってみていきましょう。

探した土地を購入する流れ

１．イメージを固める (期間の目安：1カ月～3カ月)

購入する土地の候補地を探すとしても、対象を絞らないことには検索は不可能です。そのためには、希望する土地のエリアや諸条件を固めておく必要があります。

住みたい街であることや、通勤時間、校区、利便性など自分が優先すべきものを中心にしてイメージを固めます。

２．情報収集(期間の目安：2カ月～6カ月)

まずはインターネットで検索するのが手軽でいいでしょう。土地の情報が検索できるサイトは民間企業が運営する住宅情報サイトや不動産流通団体が運営するサイトがあります。

こうしたサイトでは、物件情報がほぼ毎日更新されるので、こまめにチェックをすることが重要です。気になる物件を発見した場合は、電話やメールで取扱店に確認しておいた方がいいいでしょう。

この他には、新聞の折り込みチラシやフリーペーパーを利用する方法も有力です。

さらには、直接不動産屋の店舗で確認するという方法もあります。広告に掲載されていない新たな発見があるかもしれません。

３．予算の決定

購入する土地の候補が何点かに絞られてきたら、いよいよ具体的に予算を決定します。注文住宅になりますから、住宅の工事費を含めた金額になります。

資金は、自己資金とローンになります。ローンは、つなぎ融資から住宅ローンに切り替えることになりますから、きちんと返済ができる融資金額はいくらまでなのかをしっかりと算出しておきましょう。

４．不動産会社の選定 (期間の目安：1カ月～2カ月)

土地の売買を仲介してくれる不動産会社を決定します。土地の検索途上における対応などから判断して不動産会社を決定するのもひとつの方法です。

５．購入する土地の決定(期間の目安：1カ月～2カ月)

購入したい土地が決定したら、不動産会社を介して売主に購入希望の意思表示をすることで、次のステップに進みます。

購入する土地探しにかかる期間の目安

それでは購入する土地のイメージを固めてから、実際に購入するまでの期間はどれくらいかかるのでしょうか。上の流れからいくと4カ月から12カ月ということになります。

しかし自分が定めた条件に合うまで決めないという人がほとんどですから、決定するまでの期間は人によって異なります。いかに条件に合う物件に出会うのかということにかかってくるのです。

何十年もかかって返済する資金を融資してもらってまで購入するのですから、安易な妥協はできません。そのため、土地探しを始めてから決定するまでに1～2年を要する人も多いのです。

さらには、熱心に土地探しをしているのに何年たっても理想の土地が見つからない「土地探し難民」と呼ばれる人も、少なからず存在します。

それでは土地探しの期間短縮をするにはどうすればいいでしょうか。まずは、100％条件を満たす物件はほぼ見つからないという現実を受け入れる必要があります。

土地の条件に順位付けをして、ある一定の条件を満たしたら購入するという決定ラインを設ければ、ある程度納得のいく土地が早期に見つかる可能性が高くなります。

もちろん資金があって初めて購入にたどり着けるのですから「予算の範囲内の物件」という条件が外せないことは、いうまでもありません。

探した土地を購入するのにかかる期間はどれくらい？

購入したい土地が決まれば、いよいよ売買契約を交わして自己所有地とすることになります。どのような流れを経て自己所有地となるのか、またその期間はどれくらい要するのか、順を追ってみていきましょう。

探した土地を購入する流れ

１．仮契約(期間の目安：1カ月)

売主に土地を購入する意思表示をするには、不動産会社を介して買付証明書を提出します。ただし買付証明書は、法的拘束力が一切ありません。

このため買付証明書を提出して1～2週間後に仮契約を締結します。仮契約とはいえ、実質的には本契約であり、土地購入代金の10％程度の金額を支払います。

この仮契約を破棄すると違約金が発生しますから、明確な購入意思を固めてから、仮契約に臨む必要があります。

２．敷地調査と地盤調査(期間の目安：1カ月～2カ月)

仮契約の前後に住宅を施工してくれる会社を決定しておく必要があります。施工会社を決められない場合は、設計事務所を選定する方法もあります。ともかく建物のプランを作成しないことには手続きは進みません。

敷地調査は敷地の方位、形状、高低差、前面道路の位置を調査するもので、住宅を設計するための重要なデータになります。

地盤調査は、住宅の基礎形状や深さを決定するのに必要なデータになります。

３．建築プランの仮決定(期間の目安：2カ月～4カ月)

住宅ローンを融資してもらう前提として、住宅のプランや建築費用が必要になります。しかし、入居までのロスを生じさせないためにも、この段階でしっかりとしたプランを固める必要があります。

４．住宅ローン事前審査申込み(期間の目安：1カ月～3カ月)

実際に住宅ローンの融資を受けるのは住宅完成後ですが、万が一融資が受けられない事態ににでもなれば計画が進みません。この段階で融資を確約してもらう必要があります。つなぎ融資もこの段階で申し込みます。

５．重要事項説明を受け契約(期間の目安：2カ月～3カ月)

購入に際しては、不動産会社から土地に関わる重要事項の説明を受けます。何も問題がなければ、売買契約を締結します。この際に土地代金の残金を一括で支払います。

この他、仲介手数料や契約書に貼る印紙代が必要になります。

６．登記手続き(期間の目安：1カ月～2カ月)

司法書士に手続きを依頼して、土地の所有権保存登記をします。期間の目安は、司法書士に依頼してから完了までの期間を示していますが、登記手続自体は、申請から審査完了まで2週間程度です。

探した土地を購入するのにかかる期間の目安

探した土地の購入する意思表示をしてから、実際に自分の所有になるまでは、7カ月～1年3カ月程度を要します。

少し長く感じるかもしれませんが、期間の長短は、住宅のプランの決定をどれだけの期間に納められるのかにかかってきます。住宅のプラン決定に慎重になれば、その分だけ土地の購入までの時間を要してしまいます。

土地購入後に家を建て入居するまでの期間はどれくらい？

土地を購入後、いよいよ住宅を建てることになりますが、入居するまでにどれくらいの期間を要するのか、順を追ってみていきましょう。

土地購入後に家を建て入居するまでの流れ

１．建築プランの修正と決定(期間の目安：2カ月～4カ月)

住宅ローン融資相談用に練ったプランですが、いよいよ着工が近付いたこの段階では、より精緻な判断が必要になります。

実際に自分が住むことを前提に現実的な検討をすると、大きな見直しが発生することもあります。

２．工事請負契約締結(期間の目安：1カ月～2カ月)

決定した建築プランをもとに工事費用を算出します。この金額をもとにした工事請負契約を締結します。この際に着手金として、工事請負代金の一部を支払います。

３．住宅ローン本申込み(期間の目安：1カ月～2カ月)

正式に住宅ローンの本申し込みをします。事前に審査済みなので、この段階で融資を断られることはまずありません。

ただし事前審査通過後に別のローンを利用した場合や仕事先を変えたなどの事実が判明すると、住宅ローンの融資が不可になることがあるので注意が必要です。

４．建築確認申請と承認(期間の目安：1カ月～2カ月)

工事着手に先立ち建築確認申請を提出して承認を受けます。期間の目安は書類や図面の作成に要する期間がほとんどです。手続き自体は申請から1週間以内に完了します。

５．建物の工事(着工～竣工) (期間の目安：6カ月～9カ月)

いよいよ工事に着手します。棟上げが完了した時点で中間金を支払います。工事完成後建築主が内覧をして工事完了したことを確認します。

６．融資の契約と実行(期間の目安：1カ月)

工事完了後住宅ローンの契約をして融資を実行してもらいます。これにより、工事請負代金とつなぎ融資の清算をします。

７．入居(期間の目安：1カ月)

完成後の住宅に入居します。

土地購入後に家を建て入居するまでの期間の目安

土地購入後から入居するまでの期間は、スムーズに進んで1年間を要します。しかしこの間に思わぬ事態も発生しますから、1年から1年6カ月を目安にしていた方がいいでしょう。

住宅ローンは建物が完了してから正式に契約をして融資が開始されます。このため土地購入金、着手金、中間金はつなぎ融資で支払うことになります。

つなぎ融資は利息も高く住宅ローンとの切り替えまで日数計算での金利負担が必要です。
工事完了が遅れると金利だけでもバカになりません。できればつなぎ融資が必要ないだけの頭金が準備できていれば理想的です。

ただしつなぎ融資を扱っていない金融機関もあるので、土地の購入段階から、融資の条件をしっかり確認する必要があります。

住宅建築用土地の購入方法

住宅用の土地を購入する方法には、宅地建物取引業者に土地を探してもらう、ハウスメーカーやビルダー、工務店に依頼する、インターネット等を利用して自分で探すなどの方法があります。

それぞれの方法の詳細と、メリットについて見てみましょう。

宅地建物取引業者に依頼する

不動産会社などの宅地建物取引業者に依頼して条件に合った土地を探してもらう方法です。

不動産会社はレインズという不動産物件ネットワークに参加しており、インターネット経由でさまざまな物件を探すことができるため、数多くの物件の中から条件にあった土地を探せるというメリットがあります。

ハウスメーカーやビルダー、工務店等に依頼する

住宅を建てる場合、ハウスメーカーやホームビルダー、工務店に工事を依頼しますが、これらの事業者の一部には、土地の販売から行っている会社もあります。

このような会社に土地探しを依頼すれば、希望した設計の建物が建てられる土地を探してくれるため、建築基準法の制限ゆえに土地を諦める事態を防ぐことができるでしょう。

インターネット等で検索して自分で探す

インターネット上には、不動産会社などが自社販売物件などを掲載しているホームページが数多くあります。

このようなサイトを利用し、自分で希望にあった土地を探すことも可能です。

自分で土地を探す場合、業者に依頼する場合に比べてどうしても検索などの手間がかかります。

しかし、業者に物件探しを依頼した場合、業者が売りたい物件を優先して紹介する傾向があるので、場合によっては自分で物件を探した方がより条件に合った土地が見つかるかもしれません。

土地を購入する際に注意したいこと

土地を購入する際にはどのような点に注意した方が良いのでしょうか?

基本的な注意点についてご紹介していきます。

理想のライフスタイルにあっているか

土地を選ぶ際には、通勤・通学の負担がどうなるか、子育てが行いやすいか、などご自分のライフスタイルを考慮しておきましょう。

特に通勤については、最初は問題を感じていなくても、長期間通勤し続けることで負担を感じる場合もあるため、できる限り乗り換え回数が少ない場所や、駅まで近い場所を選んでおくことが望ましいと言えます。

建てたいとイメージしている家

建てたいとイメージしている住宅を購入した土地に本当に建てられるかどうかも重要なポイントです。

建築基準法の制限の問題もありますが、周辺環境によって思った通りには建てられないケースもあります。例えば開口部の大きな窓をつけると隣家から丸見えになってしまうなどの理由で設計変更しなければならない場合も考えられます。

土地を選ぶ際には、条例などの条件だけでなく、環境面からもイメージする家が建てられるかどうかを確認しておきましょう。

接道状況

建築基準法では、建物を新築する際に、法律上の道に対し、敷地が2メートル以上接していなければならないという規定があります。

また、道路幅が4メートルに充たない場合には、道路の中心から2メートル離れていなければ建物を建てることができないという規定もあるため、土地を探す際にはこれらの規制にも注意しておきましょう。

資金等を考慮したとき、購入できるか

条件の良い土地はどうしても周辺相場に比べて価格が高い傾向があります。

また、土地を購入する際には業者に依頼すると仲介手数料がかかりますし、不動産登記費用や不動産取得税などの税金や手数料がかかることも忘れてはいけません。

住宅ローンや自己資金で土地を購入する際には、これらの費用、税金についても考慮し、資金が足りるかどうか、借入できるかどうかを確認しておきましょう。

住宅ローンを取り扱っている金融機関に相談すれば、どれくらいの価格まで購入できるか、資産状況から計算してもらえますので、不安のある方は土地探しの前に相談してみるのもおすすめです。

法律に関しての規制

接道条件や建ぺい率、容積率など、家を建てる際には建築基準法が大きく関わってきますが、この他にも建物を建てる際には都市計画法や農地法など、さまざまな法律による制限を知っておく必要があります。

また、防火地域や準防火地域など、建物に用いる建材に関する制限がかかる場合もありますので、購入を希望する土地がどのような法律の制限下にあるかは購入前に確認しておきましょう。

購入する土地に既存の建物等がないか、ある場合はどうするか

土地として販売されている物件でも、ものによっては古い建物がそのまま残されている場合があります。

このような物件の場合、住宅を新築するためには古い建物を解体撤去しなければなりません。

解体撤去にかかる工事費については、売主側が負担する場合もあるのですが、ある程度販売価格を値引きして買主側が負担するという場合もあります。

解体にかかる費用は、物件にもよりますが約80万円が相場ですので、解体が必要な場合にはどう対処するか売主側と十分に協議するようにしてください。

土地を購入する時に掛かる費用について

購入することにより掛かる税金

土地を購入する際には、契約書等に貼る収入印紙(印紙税)、登記の際に必要な登録免許税、不動産の購入時に必要な不動産取得税など、さまざまな税金を納めなければなりません。

この他、売買については消費税もかかりますが、土地の購入に関しては、消費税は非課税です。

しかし、同時に建物を購入する場合や、土地に家を建てる場合については、建物側に消費税がかかります。

電気や水道等の状況により掛かる費用

敷地内または敷地のすぐ近くまで水道やガスの配管が通っている場合や、電柱が敷地の側にある場合は簡単にこれらの配管や配線を引き込むことができますが、敷地までこれらの配管や配線が遠いという場合もあります。

このような場合には、分岐させることができる部分から敷地まで配管工事及び配線工事を行わなければならず、工事費用が別途必要です。

特に水道やガスの配管は地中に埋設するため、工事距離が長いとそれだけ費用が高額になる点には注意しておきましょう。

既存の物がある場合の撤去費用

住宅や設備など、購入時に既存のものがそのまま残されている場合には撤去費用が別途必要です。

購入契約の締結後、引渡しまでに更地にするという条件が付いている場合もありますが、場合によっては購入者が解体や撤去を行わなければならない場合もあります。

境界線が不明確だった場合の測量についての費用

土地の境界線はしっかり定められているものだと考えがちですが、登記された時期が古い土地の場合、敷地同士の境界線がしっかりと定められていないことがあります。

このような土地の場合、将来的な土地トラブルが起こる可能性があるため、測量を実施して実際の境界線を確定させておくことが重要です。

この測量についても、追加で作業費用がかかりますので、注意しておきましょう。

ローンを組む場合は手続きにかかる諸費用

住宅ローン契約では、契約を結ぶ際に契約手数料などを支払わなければなりません。

手数料の額は固定額の場合もありますが、借入額の数%という形の場合もありますので、実際の額がどうなるかは前もって確認しておいた方が良いでしょう。

また、契約を行う際には収入印紙も必要なため、売買契約とは別に印紙税を支払う必要があります。