土地購入トラブルの事例や防止の方法を解説します

土地購入の際に実際にあったトラブル

土地購入時に起きやすいトラブルの事例をまとめました。今後土地を購入する際に参考にして、同じような問題に遭わないようにしましょう。

特約に気づかず手付金放棄で解約になったケース

土地購入時にローンを組む際、一般的に手付金返金のローン特約を付けておきましょう。ローン特約は、実際にローンが借りられなかった際に契約解除とともに手付金を返却できる、といった取り決めで、売買契約書などに記載されています。

しかし、このローン特約が付いていないことに気づかず、契約を解除できたものの手付金が返金できなかった、というケースが少なくありません。

契約書を締結する時点で、ローン特約の有無とその内容について、自分で確認する必要があります。

二重契約で二社から仲介手数料を請求されたケース

土地がなかなか決められない際に多くなるのが、二重契約のトラブルです。

最初に会社Aに仲介してもらって媒介契約を結び、正式な土地購入の契約の寸前まで行ったものの、会社Bの方がお得だという理由でBとの契約を選ぶ、という場合、会社Aとの取引を解約しても仲介手数料が請求されてくる、といった事例が見られます。

また、媒介契約を結んだにも関わらず別な会社に依頼をする、といういわゆる業界のタブーによって、取引自体が流れてしまった、というトラブルも出ているようです。媒介契約を結ぶ前に不動産会社を吟味し、慎重に選んでおく必要があります。

商談中に土地の価格が値上がりしていたケース

時々あるのが、納得した金額で購入しようとした後、価格が値上がりしてしまったことが判明するケースです。

実際の不動産売買では、正式な契約書面によって締結する間、重要事項説明書など必要な書類を適宜揃え、手付金の支払いなども含め、最終的に契約成立となるまである程度の時間を要します。

したがって、商談期間中に予定していた金額よりも最終的に値上がりしてしまったとしても、売主側や不動産仲介業者をとがめることは難しくなります。

逆に言えば、商談中に買い手側が交渉して条件を変更するケースもあり得る訳で、そうした可能性を考慮すると一方的に責められないことは理解できるのではないでしょうか。お互いに誠意を持って条件変更に対して柔軟に対応できるとよいでしょう。

媒介契約を打ち切ったら費用を請求されたケース

不動産会社と媒介契約を締結し依頼していた間に、媒介契約をキャンセルすると費用を請求された、という事例も出ています。

媒介契約自体は、売買契約とは全く別物で、仲介手数料などは関連していません。つまり、正式な土地購入の契約が締結されない限り、不動産会社に費用を支払う義務は発生しないのです。

仲介手数料は不動産会社への成功報酬の意味合いがあります。一般的な現地案内などに関する費用は、こちらから支払う必要は基本的にありません。

ただし、遠方への出張費などの実費は請求できますし、不動産会社へも支払うのが常識です。それ以外は毅然とした態度で断り、媒介契約をすばやく終わらせるべきでしょう。

媒介契約を自動更新されたケース

依頼者であるこちらからお願いしていないのに、媒介契約を不動産会社が勝手に自動更新することは認められていません。自動更新という制度自体ありませんので注意しましょう。

媒介契約は最長3ヶ月と法律で決められています。そのため、明確に終了する意思を伝えてください。それでも動いてくれない場合は、管轄の自治体へ相談することをおすすめします。

手付金の支払い後に不動産会社が倒産したケース

不動産会社と売買契約を締結した後、引き渡し前に不動産会社が倒産してしまうケースもあります。この場合、手付金保証証書などによって、手付金を返却してもらうことは可能です。

宅地建物取引業法により、不動産会社が手付金などを受け取った場合、保全措置が義務付けられています。つまり、不動産会社自体が倒産してしまっても、保証会社や保険会社によって手付金が保全されるのです。

ただし、契約前に手付金に対する保全措置が含まれているかどうかは、自分で確認しておきましょう。万が一、保証証書などがない、発行してもらえない際には、依頼者は一般債権者扱いとなり、支払った手付金が戻らない可能性も考えられます。

個人の売主から購入した土地に道路の持ち分が含まれていなかったケース

契約書や重要事項説明書において非常に見落とされがちな内容のひとつが、道路の持ち分です。不動産業者が売り主であれば、後々管理上などのトラブルを避けるために的確な取り扱いがなされます。

しかし、心配なのは個人が売主の場合です。道路の持ち分を土地売買に含め忘れているケースが非常に増えています。

私道の場合、権利が誰にあるのか不動産会社にしっかりと確認するようにしましょう。持分はあるか、近隣住民との取り決めや約束について、などは最低限聞いてください。

一見、道路は土地とは関係が薄いように思われがちです。しかし、しっかりと確認しておかないと、土地購入後になって建築許可が降りない、ローンが組めない、道路への車の出入りができない、といった問題が生じる可能性があり非常に不便です。

購入した土地に断層が入っていたケース

断層が入っている土地では、自治体によっては住宅が建てられないと決められている場所もあります。そのため、事前に断層がないかどうか明確にしておかなければなりません。

万が一、購入した後に断層が見つかれば、住宅建設ができないとトラブルになってしまいます。購入検討している土地に断層が入っていないか、専門家に調査を依頼すると確実です。

土地購入における隣家トラブル

土地購入に関する隣とのトラブルは、最も多い問題の一つとなっています。近隣との境界線は自治体や国が決めていますが、実測図と実際の状態が異なっている、あるいは境界のズレにお互いに気づかなかったといった場合には、曖まいになり、厄介なトラブルにつながる可能性もあります。

境界に関するトラブルを抱えてしまうと、土地購入に時間と手間がかかるだけでなく、将来的に売り出す際にも大変になります。購入の際に、境界杭の位置や地積測量図を確認すべきでしょう。

筆界特定制度を利用すると、すでに起きている近隣との境界トラブルに対して、本来の境界を明らかにすることで問題を解決できます。

土地購入トラブルを防止するためには

先に述べたのは、土地購入に関するトラブルの一例に過ぎず、さまざまな問題が発生します。こういった問題を事前に予防するために、どのような対策を取るべきなのでしょうか。可能な予防策について詳しく見ていきます。

契約書や重要事項説明書をしっかりと確認する

最も大切なポイントとして、契約書や重要事項説明書をきっちり確認することが挙げられます。書類の中で説明されている内容をしっかりと理解することで、契約後のトラブル防止に繋がります。

具体的には、売買契約書における支払いや引き渡しに関する期限、それに関する取り決め、重要事項説明書内の物件の詳細情報などです。両方とも取引の要とも言える重要書類ですので、確認を怠ることのないようにしましょう。

説明がわかりやすい仲介業者を選び、疑問は必ず聞く

重要な書類があるとしても、専門的な言葉や難しい文章で書かれた契約書などは、素人には簡単に理解できないかもしれません。その際に、わかるまで仲介業者に質問し明確にしておくことも大切です。

わからない表現や単語が出てきたら、そのままにせず、できる限りその場で説明してもらいましょう。不動産会社に支払う費用の中には、物件情報や契約に関するこういった説明料も含まれています。つまり、不動産会社には説明義務があるのです。

業者に任せきりにせず、いいなりになることなく、積極的に関わっていく姿勢があれば、不明点を明確にすることでトラブル回避が十分に可能です。

信頼できる仲介業者に土地の状況をしっかりチェックしてもらう

購入しようとしている土地の状況を、改めて信頼できる仲介業者に確認してもらうことも有効です。そして、十分に確認してから購入を決めるようにしましょう。

大きな買い物になりますから、慎重になりすぎることはありません。契約もそうですが、本当に購入に適する土地であるかどうか、専門家にきちんと見てもらえば、安心して購入できるでしょう。

不動産業者はもちろん早く決めてくれた方がいいと思っていますが、こちらが決めるのに焦る必要は全くありません。先に述べた境界などの情報を含めて、土地状態をチェックしてもらってください。

土地購入トラブルに遭わないために知っておきたいこと

以上のような土地購入に関するトラブルを避けるために、知っておきたい情報をさらにまとめていきます。

仲介手数料が必要なケース

不動産会社に支払う仲介手数料について、いつ・なにが必要なのか事前に確認しておきましょう。不動産会社が仲介して売買契約を締結する場合には、仲介手数料が必要となります。しかし、不動産会社が売主となる場合は、不要です。

仲介手数料は法律で上限が決まっている

また、仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で決められています。400万円までの取り引きであれば、その金額の3％に6万円をプラスした金額が、上限です。仲介手数料の支払いにおいて、金額が適切であるかも同時に確認するようにしましょう。

土地購入でクーリングオフは適用されるのか

契約や申込みから1週間以内であれば、無条件で解約できるのはクーリングオフ制度です。不動産についても利用可能な決まりではありますが、クーリングオフができない場合もあるので注意しましょう。

買うか買わないかの判断をした時点という意味での申込み場所、そして書面でクーリングオフについて知らされた日時がポイントとなります。

不動産会社の事務所など冷静に判断できる場所での判断は、対象外となりますので注意しましょう。また、書面でクーリングオフについて知らされてから、8日以内が期限です。書面での周知がなかった場合、期限はなく原則いつまでもクーリングオフが可能だということになります。

ただし、代金支払と引き渡し両方が完了していれば、クーリングオフは当然できません。

土地購入においても、クーリングオフを利用できる権利がありますので、必要に応じて利用しましょう。

土地購入トラブルに巻き込まれてしまったら

以上のように予防策を実行しても、土地購入トラブルに巻き込まれてしまった場合には、どのように対処するのが適切でしょうか。

社団法人日本不動産協会に相談する

土地購入に関するトラブルが発生したら、まず相談すべき場所が社団法人全日本不動産協会です。不動産会社が加盟する団体で、具体的なアドバイスや解決への一歩を教示してくれるでしょう。

あるいは、社団法人全国宅地建物取引業協会連合会も業界の団体で、相談対象になります。可能な限り早い段階で相談することが望ましいです。

また、場合によっては専門家への相談も必要になるかもしれません。司法書士や土地家屋調査士などです。インターネット検索上で、無料相談を受け付けているサイトもありますので、正式な相談と並行して参考程度に利用するのがおすすめです。